ThS. Lê Thị Linh
Trường Đại học Điện lực
(Quanlynhanuoc.vn) – Vấn đề nhà ở được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, như: Hiến pháp, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Cư trú năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hệ thống văn bản này quy định về đối tượng tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản, chủ thể cung cấp dịch vụ xã hội cơ bản, mức hưởng, phạm vi hưởng dịch vụ xã hội cơ bản, nguồn tài chính đầu tư cho dịch vụ xã hội cơ bản… Bài viết về thực tiễn thực hiện pháp luật đã đạt được những thành tựu nhất định, như: tỷ lệ người dân tiếp cận nhà ở ngày càng tăng, các dự án xây dựng nhà ở được triển khai cung cấp một số lượng lớn nhà ở mỗi năm. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về vấn đề này vẫn tồn tại những hạn chế, bất cập, chưa thống nhất, thiếu tính hệ thống gây khó khăn, chưa đạt hiệu quả cao; việc tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản còn chênh lệch giữa các vùng, miền, giữa các nhóm đối tượng… Bài viết nghiên cứu thực trạng pháp luật về tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản về nhà ở, từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện.
Từ khóa: Pháp luật, đất đai, nhà ở, dịch vụ xã hội cơ bản.
1. Thực trạng pháp luật tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản về nhà ở
Quyền có nhà ở được ghi nhận và bảo đảm trong các bản Hiến pháp của Nhà nước Việt Nam từ năm 1946 đến Hiến pháp năm 2013 theo tình hình an ninh, quốc phòng, tình hình kinh tế – xã hội mỗi giai đoạn mà quy định về quyền có nhà ở của công dân có sự khác nhau. Điều 22 Hiến pháp năm 2013 quy định: “công dân có quyền có nơi ở hợp pháp, mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được sự đồng ý”. Quyền này được cụ thể hoá tại Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 với việc ghi nhận quyền có chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân thông qua nhiều hình thức, như: mua, thuê, nhận tặng, cho, hưởng thừa kế…
Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không chỉ có tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước mà còn có người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân là người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định cá nhân là người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở.
Quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 liệt kê nhóm đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất lại không có “người nước ngoài”. Như vậy, quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài có sự mâu thuẫn, chưa tương thích với các quy định liên quan dẫn đến tình trạng khó khăn khi áp dụng luật và phần nào ảnh hưởng đến quyền tiếp cận nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Để bảo đảm tiếp cận nhà ở mang tính phổ quát đến mọi đối tượng, hầu hết các quốc gia đều quy định và chú trọng phát triển hình thức nhà ở xã hội. Hiện nay, quan điểm về quy mô, phạm vi, dân số, mục tiêu cung cấp loại hình nhà ở này mỗi quốc gia có thể khác nhau. Việt Nam cũng quy định hình thức nhà ở xã hội với nhiều chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư, phát triển. Các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở bao gồm: (1) Nhóm người thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo và cận nghèo. (2) Nhóm hộ gia đình ở các vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai. (3) Nhóm sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị lực lượng vũ trang. (4) Nhóm cán bộ, công chức, viên chức, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ. (5) Nhóm học sinh, sinh viên nói chung và học sinh trường dân tộc nội trú công lập trong thời gian học tập. (6) Nhóm hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở…
Tính đến nay, 190.841 hộ thuộc 982 dự án thuộc chương trình xây dựng cụm tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng Sông Cửu Long hoàn thành. Nhà ở cho công nhân, sinh viên cũng được nỗ lực thực hiện nhằm bảo đảm nhóm đối tượng này được tiếp cận nhà ở. Theo đó, 100 dự án nhà ở công nhân với 41.000 căn được hoàn thành và dự kiến thời gian tới thực hiện tiếp 72 dự án với quy mô khoảng 88.000 căn, 220.000 sinh viên được bố trí nhà ở.
Bên cạnh những kết quả tích cực, việc tiếp cận nhà ở của một số nhóm đối tượng yếu thế chưa được bảo đảm do chưa được quy định thuộc các nhóm đối tượng được hỗ trợ nhà ở, bao gồm:
Thứ nhất, người khuyết tật, đặc biệt là người khuyết tật có hoàn cảnh khó khăn, có nhu cầu về nhà ở, do khó khăn trong lao động, học tập, sinh hoạt mà các dạng tật đem lại, người khuyết tật cũng gặp khó khăn trong vấn đề tìm kiếm việc làm và tạo ra thu nhập nên cơ hội được tiếp cận nhà ở thương mại đối với họ khá xa vời. Trong khi đó, hiện nay quy định pháp luật mới chỉ dừng lại ở các quy định về tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng công trình bảo đảm người khuyết tật dễ tiếp cận. Phần đông những người thuộc nhóm dân cư này vẫn sống chung cùng gia đình tại chung cư hay nhà riêng thông thường, không có thiết kế phù hợp với sinh hoạt thường nhật của nhóm dân cư đặc biệt này.
Thứ hai, lao động di cư, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Nhóm đối tượng này chiếm một số lượng không nhỏ ở các thành phố lớn. Báo cáo Tổng điều tra dân số và nhà ở toàn quốc năm 2019 cho thấy, hơn 13% dân số cả nước là người di cư, là lực lượng đóng góp cho sự phát triển kinh tế – xã hội quốc gia. Tính đến năm 2021, cả nước mới hoàn thành 249 dự án với 5,21 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội, quy mô khoảng 104.200 căn hộ, chỉ đạt tỷ lệ 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành 12,5 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội).
Quy định về đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội được xác định thông qua các yếu tố như tiền lương, thực trạng nhà đất dẫn tới hệ quả là việc xác định đối tượng chưa thực sự chính xác trên thực tế. Tình trạng người thực sự có nhu cầu thì không tiếp cận được nhà ở và ngược lại vẫn xảy ra. Hơn nữa, cách tính giá bán, giá thuê nhà ở xã hội cũng chưa hợp lý, chưa tương quan với mức thu nhập của đối tượng thuộc diện được mua, thuê. Theo quy định, giá bán, giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định theo nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn (đối với giá mua), chi phí bảo trì nhà ở (đối với giá thuê), lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức. Có thể thấy, cách tính giá theo nguyên tắc này mặc dù mục đích để bảo đảm nhà ở xã hội có giá cả phải chăng hơn giá nhà ở trên thị trường nhưng vẫn chưa tính đế khả năng chi trả của đối tượng thuê, mua. Vì vậy, nhà ở xã hội vẫn nằm ngoài tầm với của đối tượng có thu nhập thấp hoặc rất thấp. Hơn nữa, nếu chi phí thu hồi vốn, chi phí bảo trì không được kiểm soát tốt có thể dẫn đến tình trạng kém hiệu quả.
Theo quy định tại Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014, hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua nhiều hình thức khác nhau (mua, thuê, thừa kế, tặng, cho…). Quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Cùng với đó, hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà ở bị nghiêm cấm. Dịch vụ xã hội cơ bản về nhà ở thuộc hệ thống an sinh xã hội Việt Nam được pháp luật ghi nhận và bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của mọi người dân. Nhà nước không có nghĩa vụ cung cấp hay bảo đảm mọi người dân đều sở hữu nhà ở mà Nhà nước chỉ có trách nhiệm bảo đảm mọi người dân có quyền có nơi ở hợp pháp, an toàn, bất khả xâm phạm.
2. Về chủ thể cung cấp dịch vụ xã hội cơ bản về nhà ở và thực tiễn thực hiện
Theo quy định tại Điều 13 Luật Nhà ở năm 2014 thì Nhà nước là chủ thể thực hiện chính sách phát triển nhà ở. Trong đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các chủ dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Điều 53 quy định các hình thức phát triển nhà ở xã hội, bao gồm: nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. dịch vụ xã hội cơ bản về nhà ở được cung cấp bởi nhà nước, các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân.
Nhà nước quản lý về chất lượng, có chính sách hỗ trợ các chủ thể cung cấp nhà ở xã hội và quy định việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội nhằm bảo đảm người dân có thể tiếp cận. Cụ thể, đối với công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp, nhà nước chủ động tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
Với sự hỗ trợ, khuyến khích từ phía Nhà nước, thực tế, nhiều doanh nghiệp đã thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho công nhân, cung cấp chỗ ở cho người lao động của doanh nghiệp. Chẳng hạn, đầu năm 2022, tổng công ty Viglacera đã khởi công xây dựng khu nhà ở công nhân và chuyên gia tại Khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) với quy mô 2.000 căn hộ chung cư và dự án nhà ở tại khu công nghiệp Đông Mai (Quảng Ninh) với quy mô 1000 căn hộ cho công nhân và 72 căn hộ thấp tầng chuyên gia. Hoặc Tổng công ty Becamex IDC cũng đang xây dựng hàng loạt dự án nhà ở xã hội ở những khu vực đông công nhân lao động như thị xã Bến Cát, thị xã Tân Uyên, huyện Bàu Bàng với khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội. Công ty CP Tập đoàn Tư vấn đầu tư xây dựng Kiên Giang (CIC Group) đã khởi công dự án nhà ở xã hội 7ha khu đô thị Tây Bắc, thành phốRạch Giá, tỉnh Kiên Giang…
Tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ cũng đã quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Quy định này cho thấy, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng là một trong những chủ thể có vai trò quan trọng trong việc cung cấp nhà ở xã hội. Sự ra đời của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã loại bỏ quy định cho phép chủ đầu tư chọn cách nộp tiền thay thế để không phải dành diện tích xây dựng nhà ở xã hội như trước đây. Quy định này ràng buộc trách nhiệm của các doanh nghiệp trong việc cung cấp nhà ở xã hội, bảo đảm tiếp cận nhà ở của nhóm đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, quy định này có điểm chưa rõ ràng, chưa hợp lý dẫn tới hệ quả chủ đầu tư không mặn mà với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể:
Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn tiền sử dụng. Tuy nhiên đối với trường hợp quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội là đất do doanh nghiệp tạo lập và đã nộp tiền sử dụng đất thì pháp luật chưa quy định rõ liệu doanh nghiệp có được hoàn trả lại tiền sử dụng đất hay không. Trường hợp được hoàn trả lại thì thủ tục và mức hoàn trả như thế nào thì chưa được pháp luật quy định cụ thể. Các quy định về ưu đãi đối với chủ đầu tư chưa tính đến chi phí giải phóng mặt bằng. Chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được tính đúng, tính đủ vào giá thành dự án nhà ở xã hội. Trong khi các chi phí này không hề nhỏ, từ đó làm giảm mức lợi nhuận mà doanh nghiệp thu được sau khi đầu tư.
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định “lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư” trong khi Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án 100% nhà ở xã hội được quyền bán 20% quỹ nhà theo giá thương mại để giảm giá thành nhà ở xã hội. Điều này cho thấy, hai quy định này có sự mâu thuẫn dẫn đến thực tế là lợi nhuận của chủ đầu tư khi bán 20% quỹ nhà ở thương mại này vô hình chung cũng không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Không những thế, với mức lợi nhuận tối đa 10% tổng chi phí đầu tư, chủ đầu tư cũng khó có thể ứng dụng công nghệ, kỹ thuật, quản lý, gia tăng các tiện ích, dịch vụ.
Đối với nhà ở xã hội, Nhà nước đầu tư ngân sách hoặc có chính sách ưu đãi đối với tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Điều 53 Luật Nhà ở quy định nhà ở xã hội có thể do nhà nước đầu tư hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng cho người lao động trong đơn vị mình thuê hoặc hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng. Thực tế phát triển nhà ở xã hội không chỉ khó khăn về tài chính, sự giới hạn trong chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư mà còn khó khăn về việc bố trí quỹ đất. Quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội mặc dù được coi là “cú hích” thúc đẩy nguồn lưc đầu tư từ khu vực tư nhân nhưng thực tế triển khai chưa thực sự hiệu quả vì vướng mắc trong một số quy định liên quan.
Một là, quy định hiện hành chưa có quy định tỷ lệ phần trăm đất ở dành để phát triển nhà ở xã hội khi lập, thẩm duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung… Do đó, chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu theo đúng chương trình, kế hoạch đặt ra. Quy định này cũng chưa thực sự phù hợp với tất cả dự án nhà ở thương mại. Do vậy, không phù hợp để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại dự án. Mặc dù pháp luật không cấm xây dựng nhà ở xã hội thấp tầng nhưng đối với đất ở có giá trị thương mại rất cao ở thành phố lớn thì xây dựng nhà ở xã hội thấp tầng sẽ không thực sự phù hợp và không phát huy được hết giá trị của khu đất.
Hai là, xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án nhà ở thương mại cũng gây khó khăn trong quản lý vận hành, bởi có thể cùng một khu đô thị, cùng chủ đầu tư nhưng mức phí dịch vụ lại khác nhau hoặc cùng phí dịch vụ như nhau nhưng mức hưởng thụ khác nhau. Vì những khó khăn, vướng mắc, bất cập như vậy nên nhiều chủ đầu tư tìm cách “lách luật” để tránh thực hiện nghĩa vụ này.
Ba là, một số quy định pháp luật mặc dù rất tốt, rất có lợi cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, nhưng có thể đã vượt quá thẩm quyền của Ngân hàng Chính sách xã hội và chưa chặt chẽ, như: quy định thời hạn vay vốn ưu đãi để thuê mua nhà ở xã hội tối đa là 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên; quy định thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên; quy định người vay vốn chưa phải trả nợ gốc trong thời gian ân hạn 12 tháng kể từ ngày nhận khoản vay đầu tiên.
Việc không quy định rõ đối tượng được vay, thời hạn vay có thể dẫn tới cơ chế “xin – cho”. Hơn nữa, quy định ân hạn chưa phải trả nợ gốc thuộc thẩm quyền của Ngân hàng Nhà nước, vấn đề vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội, Luật Nhà ở quy định hộ gia đình, cá nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Điều này vô hình chung làm hạn chế quyền tiếp cận của người dân với các gói hỗ trợ từ các ngân hàng thương mại. Trong khi người mua, thuê mua nhà ở xã hội thường là người có thu nhập thấp nên rất cần chính sách thông thoáng trong vay vốn ưu đãi để tiếp cận nhà ở xã hội.
3. Một số giải pháp
Thứ nhất, sửa đổi quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của người nước ngoài.
Nhằm khắc phục sự mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, cần quy định người nước ngoài thuộc đối tượng “người sử dụng đất” ở Điều 5 Luật Đất đai năm 2013. Quy định như vậy không những giải quyết được sự bất đồng trong hệ thống pháp luật về vấn đề này mà còn bảo đảm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiếp cận nhà ở cho nhóm đối tượng khó khăn trong tiếp cận nhà ở như người khuyết tật.
Điều 39 Luật Nhà ở cần bổ sung nhóm đối tượng người khuyết tật vào nhóm đối tượng được quyền mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Cùng với đó, đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư xây dựng nên được thu hẹp lại, chỉ bao gồm người có công với cách mạng, người khuyết tật, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng công an nhân dân và quân đội nhân dân, hộ gia đình nghèo.
Theo thống kê của Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội, hiện vẫn còn khoảng 230.000 hộ nghèo cần hỗ trợ về nhà ở. Do vậy, cần quy định chế độ ưu đãi, hỗ trợ ở mức cao hơn mức quy định hiện tại trong Luật Nhà ở để các nhóm đối tượng này có cơ hội tiếp cận nhà ở. Còn các đối tượng khác như hộ gia đình cận nghèo, người có thu nhập thấp, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, học sinh, sinh viên và một số đối tượng có thu nhập thấp khác hoặc đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở (hộ gia đình bị thu hồi đất, bị giải tỏa…) nên được quy định thuộc nhóm đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở giá rẻ được nhà nước đầu tư xây dựng hoặc doanh nghiệp đầu tư xây dựng với các chính sách ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, quy hoạch các khu nhà ở giá rẻ này cần nghiên cứu xây dựng tại vị trí gần các khu công nghiệp để thuận tiện cho công nhân khu công nghiệp, học sinh, sinh viên… ở, học tập và làm việc.
Thứ ba, cân nhắc ban hành chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhằm khuyến khích hoặc ràng buộc trách nhiệm của doanh nghiệp sử dụng số lượng lao động lớn phải dành một tỷ lệ vốn để phát triển nhà ở cho người lao động của mình.
Cần xây dựng chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhằm khuyến khích doanh nghiệp tự xây dựng nhà ở giá rẻ, xây dựng nhà lưu trú cho công nhân. Từ đó, xây dựng quy định vừa khuyến khích vừa ràng buộc trách nhiệm của các chủ thể này trong việc phát triển nhà ở cho người lao động như: Nhà nước hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi; được chậm nộp tiền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định; được hỗ trợ thủ tục xây dựng nhà ở, được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở; được giảm thuế giá trị gia tăng, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; được huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau ngoài nguồn vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư như huy động vốn từ hình thức góp vốn, hình thức hợp tác kinh doanh, đầu tư, nguồn vốn huy động từ người mua, người thuê; nghĩa vụ dành một tỷ lệ nguồn kinh phí tính trên quỹ lương hoặc doanh thu để hỗ trợ người lao động thuê nhà, mua nhà.
Cần quy định chặt chẽ về trách nhiệm của UBND các tỉnh, thành phố trong quy hoạch, bố trí quỹ đất để doanh nghiệp, nhà đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ, nhà lưu trú cho công nhân đặc biệt là ở các tỉnh, thành phố tập trung nhiều khu công nghiệp với lực lượng lao động đông đảo. Nhà ở giá rẻ, nhà lưu trú cho công nhân có thể nghiên cứu xây dựng theo loại hình nhà ở căn hộ chung cư, thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sử dụng nhỏ, phù hợp với nhu cầu sử dụng của nhiều nhóm đối tượng khác nhau như căn hộ dành cho cá nhân, căn hộ gia đình.
Thứ tư, cần quy định lại cách tính giá bán, giá thuê nhà ở xã hội.
Nguyên tắc xác định giá bán, cho thuê nhà ở xã hội ở nước ta do chủ đầu tư xác định dựa trên chi phí thu hồi vốn hay chi phí bảo trì, lãi vay và lợi nhuận định mức là chưa hợp lý, cách tính này vẫn có thể đẩy giá bán, cho thuê nhà ở xã hội vượt quá khả năng chi trả của những người có thu nhập hạn hẹp.
Thứ năm, xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ.
Để khắc phục tình trạng nguồn cung về nhà ở không đủ cầu như hiện nay, bảo đảm tiếp cận nhà ở của một số nhóm đối tượng có thu nhập thấp thì một trong những giải pháp là phát triển nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, để thu hút đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ cần nhiều chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư, nhất là ở những nơi có giá đất cao như các thành phố lớn Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh…
Các chính sách khuyến khích ưu đãi như cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn nhất định kể từ ngày doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư; ưu đãi vay vốn nhằm giảm chi phí đầu tư, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về xây dựng có thể nghiên cứu ban hành các bản thiết kế mẫu, thiết kế điển hình loại nhà ở này và cung cấp miễn phí cho nhà đầu tư tham khảo.
Các cơ quan có thẩm quyền cần phối hợp xây dựng một quy trình chuẩn về trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội và thống nhất thực hiện trong cả nước. Ứng dụng công nghệ thông tin trong thực hiện các thủ tục hành chính để tiết kiệm thời gian, chi phí cho chủ đầu tư và bảo đảm minh bạch trong tất cả giai đoạn đầu tư phát triển nhà ở.
Thứ sáu, quy định thành lập Quỹ tín dụng nhà ở.
Thành lập một Quỹ tín dụng độc lập và từ thực trạng một số dự án xây dựng nhà ở thương mại quy mô trên 2ha nhưng không phù hợp xây dựng nhà ở xã hội trong quỹ đất 20%, pháp luật có thể cân nhắc sửa đổi quy định theo hướng cho phép chủ đầu tư được lựa chọn một trong hai phương án: (1) Chủ đầu tư được lựa chọn đổi 20% diện tích này sang một vị trí khác có giá trị tương đương. (2) Chủ đầu tư được lựa chọn thanh toán bằng tiền giá trị quỹ đất 20% và chi phí xây dựng tương đương với giá đất trên thị trường. Khoản tiền này được đưa vào Quỹ tín dụng nhà ở, quỹ này hạch toán độc lập với ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội.
Thứ bảy, quy định ràng buộc trách nhiệm của chính quyền địa phương trong thực hiện quy hoạch bố trí quỹ đất phát triển nhà ở.
Chính quyền địa phương đóng vai trò quan trọng trong thực hiện quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà lưu trú của công nhân, lao động di cư, sinh viên…. Theo đó, pháp luật cần quy định cụ thể trách nhiệm của các địa phương (UBND cấp tỉnh, huyện) trong việc thực hiện quy hoạch, bố trí quỹ đất, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà lưu trú và chế tài áp dụng tương ứng.
Pháp luật an sinh xã hội về dịch vụ xã hội cơ bản là cơ sở pháp lý vững chắc bảo đảm mọi công dân được đáp ứng các nhu cầu cơ bản, tối thiểu và thể hiện hệ thống an sinh xã hội quốc gia ngày càng hoàn thiện, phù hợp với xu thế chung của quốc tế. Bên cạnh mặt tích cực, hệ thống pháp luật về vấn đề này vẫn tồn tại những hạn chế nhất định, gây khó khăn cho thực tiễn áp dụng. Cụ thể, một số nhóm đối tượng vẫn bị “bỏ lọt” trong tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản. Sự chênh lệnh trong tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản giữa các vùng, miền, giữa các nhóm đối tượng trong xã hội vẫn tồn tại khá phổ biến. Nhóm đối tượng yếu thế như người khuyết tật, lao động di cư, người cao tuổi, người dân vùng đồng bào dân tộc thiểu số, miền núi, hải đảo gặp tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản chưa đầy đủ.
Tài liệu tham khảo:
1. Chính phủ (2014). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai.
2. Salvi del Pero, A. et al. (2016). Policies to promote access to good-quality affordable housing in OECD countries. OECD Social, Employment and Migration Working Papers, Số 176.
2. OECD (2020). Social housing: A key part of past and future housing policy, Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs, Paris. http://oe.cd/social-housing-2020.
3. Lê Quân (2022). “Lộ” bất cập trong cơ chế tạo quỹ đất xây nhà ở xã hội tại Hà Nội. https://thanhnien.vn/lo-bat- cap-trong-co-che-tao-quy-dat-xay-nha-o-xa-hoi-tai-ha-noi-post1412920.html, truy cập ngày 1/11/2022.
4. Kiểm toán Nhà nước (2020). Báo cáo kiểm toán năm 2020.
5. Chính phủ (2009). Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Thủ tướng Chính phủ (2009). Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.
7. Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
