Lâm Nguyễn Thiện Nhơn
Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam
(Quanlynhanuoc.vn) – Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng đối với khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện và xử lý giao dịch thế chấp đã tác động trực tiếp đến an toàn tín dụng ngân hàng. Trên cơ sở phân tích các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, bài viết làm rõ khái niệm và đặc điểm của rủi ro pháp lý trong cấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; đồng thời đặt nền tảng lý luận cho việc phân loại rủi ro theo chuỗi quy trình tín dụng.
Từ khóa: Rủi ro pháp lý; cấp tín dụng; thế chấp quyền sử dụng đất; ngân hàng thương mại; khách hàng cá nhân.
1. Đặt vấn đề
Hoạt động cấp tín dụng là chức năng cốt lõi của ngân hàng thương mại và là nguồn tạo lợi nhuận chính của hệ thống tổ chức tín dụng. Theo Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, cấp tín dụng được hiểu là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận cho khách hàng sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả thông qua các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, bảo lãnh và các nghiệp vụ khác. Trong thực tiễn hoạt động ngân hàng ở Việt Nam, đối với khách hàng cá nhân, hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Trong số các loại tài sản bảo đảm, quyền sử dụng đất chiếm vị trí chủ đạo do giá trị cao, tính ổn định tương đối và khả năng thanh khoản trực tiếp hơn so với nhiều loại tài sản khác.
Về mặt pháp lý, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015; theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Đối với quyền sử dụng đất – loại quyền tài sản có điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai – việc thế chấp được điều chỉnh đồng thời bởi pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục khẳng định quyền của người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam khi đáp ứng đủ các điều kiện thực hiện quyền theo luật định. Như vậy, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng ngân hàng chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều văn bản pháp luật, gồm pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật tổ chức tín dụng. Cấu trúc pháp lý đa tầng này là nguyên nhân sâu xa dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình cấp tín dụng: rủi ro có thể xuất hiện ở bất kỳ giai đoạn nào của chu trình tín dụng – từ thẩm định điều kiện pháp lý của tài sản và chủ thể, xác lập hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, cho đến xử lý tài sản khi nghĩa vụ bảo đảm không được thực hiện đúng hạn.
Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực với nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất và thủ tục thực thi quyền tài sản, việc phân tích và nhận diện các rủi ro pháp lý trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất càng trở nên cấp thiết. Đáng lưu ý, phần lớn các nghiên cứu trước đây chủ yếu tiếp cận thế chấp quyền sử dụng đất dưới góc độ giao dịch dân sự hoặc xử lý tài sản bảo đảm; ít có nghiên cứu đặt vấn đề trong cấu trúc kiểm soát rủi ro pháp lý toàn diện của hoạt động cấp tín dụng ngân hàng. Vì vậy, xây dựng nền tảng lý luận để nhận diện, phân loại và phân tích rủi ro pháp lý là cần thiết và có giá trị cả về lý luận và thực tiễn.
2. Khái quát chung về rủi ro pháp lý trong cấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
2.1. Khái niệm rủi ro pháp lý trong khoa học pháp lý và quản trị ngân hàng
Trong khoa học pháp lý Việt Nam, khái niệm “rủi ro pháp lý” chưa được định nghĩa thống nhất trong văn bản quy phạm pháp luật mà chủ yếu được tiếp cận trong các công trình nghiên cứu về quản trị rủi ro và pháp luật ngân hàng. Theo cách tiếp cận phổ biến, rủi ro pháp lý là khả năng phát sinh thiệt hại do vi phạm pháp luật, do áp dụng sai quy định hoặc do sự thay đổi của môi trường pháp lý làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của chủ thể.
Rủi ro trong hoạt động ngân hàng bao gồm rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động; trong đó, rủi ro pháp lý thường được xem là một dạng của rủi ro hoạt động, phát sinh từ việc không tuân thủ pháp luật hoặc từ những bất cập của hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động ngân hàng. Tuy nhiên, nếu chỉ coi rủi ro pháp lý là một bộ phận của rủi ro hoạt động thì chưa phản ánh đầy đủ tính chất đặc thù của nó trong giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, trong trường hợp này, rủi ro không chỉ phát sinh từ hành vi vi phạm quy định nội bộ của ngân hàng mà còn từ chính cấu trúc đa tầng của hệ thống pháp luật điều chỉnh giao dịch.
Từ góc độ lý luận giao dịch dân sự, một giao dịch chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là “chuẩn tắc bảo đảm tính hợp pháp của sự thỏa thuận” và mọi vi phạm điều kiện này đều có thể dẫn đến hậu quả vô hiệu.
Như vậy, rủi ro pháp lý trong cấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mang bản chất là rủi ro chuẩn tắc (normative risk), tức là rủi ro phát sinh từ sự không tương thích giữa hành vi giao dịch và các chuẩn mực pháp luật điều chỉnh.
2.2. Đặc thù của quyền sử dụng đất và hệ quả đối với rủi ro pháp lý
Khác với các tài sản thông thường, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đặc biệt, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà là quyền được Nhà nước trao cho người sử dụng trong một giới hạn pháp lý xác định.
Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất luôn phụ thuộc vào điều kiện thực hiện quyền theo pháp luật đất đai; tính hợp lệ của Giấy chứng nhận; nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất; quy định về đăng ký và công khai hóa quyền. Điều này làm cho rủi ro pháp lý trong thế chấp quyền sử dụng đất có tính liên ngành cao. Nếu trong giao dịch thế chấp tài sản thông thường, rủi ro chủ yếu gắn với điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì trong thế chấp quyền sử dụng đất, rủi ro còn gắn với điều kiện thực hiện quyền theo pháp luật đất đai. Do đó, rủi ro pháp lý ở đây không chỉ là rủi ro vi phạm quy định dân sự mà còn là rủi ro vi phạm quy định hành chính – đất đai.
2.3. Phân biệt rủi ro pháp lý và rủi ro tín dụng
Việc phân biệt rủi ro tín dụng là khả năng khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Đây là rủi ro gắn với năng lực tài chính và ý chí thực hiện nghĩa vụ của bên vay. Trong khi đó, rủi ro pháp lý không phụ thuộc trực tiếp vào khả năng trả nợ của khách hàng. Một khoản vay có thể được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có giá trị lớn, nhưng nếu giao dịch thế chấp vô hiệu hoặc không có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, ngân hàng vẫn có thể không thu hồi được nợ. Rủi ro pháp lý có thể tồn tại độc lập với rủi ro tín dụng. Trong nhiều trường hợp, rủi ro pháp lý chính là yếu tố làm gia tăng rủi ro tín dụng. Như vậy, có thể khẳng định trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, rủi ro pháp lý giữ vai trò nền tảng, quyết định khả năng thực thi của biện pháp bảo đảm.
2.4. Khái niệm rủi ro pháp lý trong cấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Trên cơ sở đối thoại với lý luận giao dịch dân sự và lý luận quản trị rủi ro ngân hàng, có thể xác lập khái niệm: rủi ro pháp lý trong cấp tín dụng đối với khách hàng cá nhân thông qua thế chấp quyền sử dụng đất là khả năng phát sinh thiệt hại cho ngân hàng thương mại do giao dịch tín dụng hoặc giao dịch thế chấp không đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật ngân hàng, hoặc không bảo đảm hiệu lực đối kháng và khả năng thực thi khi xử lý tài sản.
Định nghĩa này nhấn mạnh ba yếu tố: tính đa nguồn của chuẩn mực pháp lý (dân sự – đất đai – ngân hàng); tính hai tầng hiệu lực (giữa các bên và đối kháng với bên thứ ba); tính thực thi (khả năng xử lý tài sản).
3. Rủi ro pháp lý liên quan đến điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Trong hoạt động cấp tín dụng đối với khách hàng cá nhân, việc xác định đúng điều kiện pháp lý của quyền sử dụng đất là bước thẩm định quan trọng hàng đầu. Nếu quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự, giao dịch thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu, kéo theo nguy cơ ngân hàng mất khả năng xử lý tài sản bảo đảm. Rủi ro pháp lý trong nhóm này thường xuất hiện dưới ba dạng cơ bản: rủi ro về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất; rủi ro về loại đất và hình thức sử dụng đất; rủi ro do thông tin pháp lý không đầy đủ hoặc sai lệch.
3.1. Rủi ro về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định, bao gồm: có giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất. Điều kiện thực hiện quyền là yếu tố tiên quyết bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định các điều kiện này không phải lúc nào cũng rõ ràng và minh bạch.
Thứ nhất, rủi ro phát sinh khi quyền sử dụng đất đang có tranh chấp nhưng chưa được ghi nhận chính thức trong hồ sơ địa chính. Trong trường hợp này, ngân hàng có thể không phát hiện được tình trạng tranh chấp tại thời điểm thẩm định, dẫn đến việc ký kết hợp đồng thế chấp đối với tài sản không đủ điều kiện thực hiện quyền. Nếu tranh chấp được Tòa án xác định sau đó và quyền sử dụng đất bị hạn chế hoặc bị tuyên hủy, hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật hoặc do đối tượng của giao dịch không đủ điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Thứ hai, rủi ro phát sinh khi đất đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án nhưng thông tin chưa được cập nhật kịp thời hoặc chưa được công khai đầy đủ. Trong trường hợp này, việc nhận thế chấp có thể làm phát sinh xung đột quyền ưu tiên giữa ngân hàng và chủ thể có quyền thi hành án.
Thứ ba, rủi ro liên quan đến thời hạn sử dụng đất. Đối với đất có thời hạn, nếu thời hạn sử dụng đất ngắn hơn thời hạn vay, khi hết thời hạn sử dụng mà không được gia hạn, quyền sử dụng đất có thể chấm dứt, dẫn đến hệ quả tài sản bảo đảm không còn giá trị pháp lý.
Như vậy, rủi ro pháp lý trong nhóm điều kiện thực hiện quyền không chỉ xuất phát từ sự vi phạm điều kiện luật định mà còn từ tính không minh bạch hoặc độ trễ thông tin trong hệ thống quản lý đất đai. Điều này làm gia tăng nghĩa vụ thẩm định pháp lý của ngân hàng, đồng thời, đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế chia sẻ thông tin giữa cơ quan đăng ký đất đai và tổ chức tín dụng.
3.2. Rủi ro về loại đất và hình thức sử dụng đất
Không phải mọi loại đất đều có cùng phạm vi quyền thế chấp. Pháp luật đất đai quy định khác nhau về quyền của người sử dụng đất tùy thuộc vào nguồn gốc, hình thức sử dụng và phương thức trả tiền thuê đất.
Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, người sử dụng đất không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Nếu ngân hàng không phân biệt rõ hình thức trả tiền thuê đất, việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp không được phép có thể dẫn đến giao dịch vô hiệu.
Tương tự, đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc giao có điều kiện hạn chế chuyển nhượng, việc thế chấp có thể bị giới hạn. Nếu ngân hàng không kiểm tra đầy đủ nguồn gốc đất, giao dịch thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật chuyên ngành.
Một rủi ro khác liên quan đến đất có mục đích sử dụng đặc thù (ví dụ: đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất). Khi người sử dụng đất vi phạm mục đích sử dụng hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, quyền thế chấp có thể bị hạn chế hoặc bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Điểm đáng lưu ý là trong nhiều trường hợp, ngân hàng tập trung vào giá trị kinh tế của tài sản mà chưa đánh giá đầy đủ rủi ro pháp lý phát sinh từ mục đích sử dụng đất. Nếu đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, ngân hàng có thể mất quyền xử lý tài sản bảo đảm.
Như vậy, rủi ro pháp lý về loại đất và hình thức sử dụng đất thể hiện rõ tính chất phụ thuộc của giao dịch thế chấp vào chế độ pháp lý của từng loại đất. Đây là đặc điểm riêng biệt của thế chấp quyền sử dụng đất so với thế chấp các loại tài sản khác.
3.3. Rủi ro do thông tin pháp lý không đầy đủ hoặc sai lệch
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn, có thể tồn tại sự khác biệt giữa thông tin ghi trên Giấy chứng nhận và tình trạng thực tế của thửa đất.
Rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong các trường hợp: diện tích thực tế khác với diện tích ghi nhận trên Giấy chứng nhận; thửa đất có biến động nhưng chưa được cập nhật; quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung nhưng chỉ một người đứng tên trên Giấy chứng nhận; giấy chứng nhận bị cấp sai hoặc bị thu hồi sau đó.
Trong những trường hợp này, hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Đặc biệt, nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà chỉ một bên ký hợp đồng thế chấp, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về đại diện và tài sản chung. Điều đáng chú ý là rủi ro pháp lý do sai lệch thông tin không chỉ bắt nguồn từ lỗi của khách hàng, mà còn có thể xuất phát từ hạn chế trong hệ thống quản lý đất đai hoặc từ sai sót hành chính. Điều này làm gia tăng tính phức tạp của việc kiểm soát rủi ro trong cấp tín dụng.
3.4. Nhận xét chung về nhóm rủi ro liên quan đến điều kiện thế chấp
Nhóm rủi ro pháp lý liên quan đến điều kiện thế chấp có đặc điểm: xuất hiện ngay từ giai đoạn thẩm định ban đầu; có khả năng làm vô hiệu giao dịch thế chấp; tác động trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng. Khác với rủi ro tín dụng thuần túy (gắn với khả năng trả nợ của khách hàng), rủi ro pháp lý trong nhóm này mang tính “cấu trúc” – nghĩa là nếu không được kiểm soát ngay từ đầu, toàn bộ giao dịch có thể mất nền tảng pháp lý.
Không phải mọi rủi ro về điều kiện thế chấp đều xuất phát từ hành vi cẩu thả hoặc vi phạm nghĩa vụ thẩm định của ngân hàng. Một bộ phận rủi ro mang tính hệ thống phát sinh từ độ trễ và tính bất đối xứng thông tin trong quản lý đất đai: tranh chấp thực tế có thể chưa được ghi nhận; kê biên có thể chưa kịp cập nhật; biến động về hiện trạng thửa đất có thể chưa được chỉnh lý hồ sơ địa chính. Khi đó, vấn đề pháp lý cần đặt ra không chỉ là “ngân hàng phải thẩm định kỹ hơn” mà là cơ chế công khai hóa và trách nhiệm của cơ quan quản lý trong cung cấp thông tin để giảm rủi ro chuẩn tắc cho giao dịch. Việc nhận diện và phân loại rõ các dạng rủi ro liên quan đến điều kiện thế chấp là bước quan trọng để xây dựng cơ chế kiểm soát rủi ro pháp lý theo chuỗi quy trình tín dụng.
4. Rủi ro pháp lý về chủ thể trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất
Trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng, điều kiện về chủ thể có ý nghĩa quyết định đối với hiệu lực của hợp đồng. Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp; chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Mọi thiếu sót liên quan đến năng lực hoặc thẩm quyền của chủ thể tham gia giao dịch thế chấp đều có thể dẫn đến vô hiệu giao dịch, từ đó phát sinh rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho ngân hàng nhận thế chấp.
4.1. Rủi ro về năng lực hành vi dân sự của bên thế chấp
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ khi đủ mười tám tuổi và không thuộc trường hợp bị tuyên bố mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trong trường hợp người tham gia giao dịch là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, việc xác lập giao dịch phải thông qua người đại diện theo pháp luật.
Trong thực tiễn tín dụng, rủi ro có thể phát sinh trong các trường hợp:
Thứ nhất, bên thế chấp bị tuyên bố mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự nhưng ngân hàng không kiểm tra được tình trạng pháp lý này tại thời điểm giao kết hợp đồng. Nếu giao dịch được xác lập mà không có sự tham gia của người đại diện hợp pháp, hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Thứ hai, trường hợp người ký hợp đồng thế chấp là người đại diện nhưng vượt quá phạm vi đại diện hoặc không có căn cứ đại diện hợp pháp. Khi đó, giao dịch có thể không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện nếu không được chấp nhận sau đó. Rủi ro pháp lý trong nhóm này tuy không phổ biến nhưng hậu quả pháp lý đặc biệt nghiêm trọng, bởi khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể, ngân hàng mất quyền xử lý tài sản bảo đảm.
4.2. Rủi ro liên quan đến tài sản chung của vợ chồng
Một trong những rủi ro pháp lý phổ biến nhất trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất là việc xác định chế độ sở hữu tài sản giữa vợ và chồng. Theo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được xác định là tài sản riêng, là tài sản chung của vợ chồng. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ một bên ký hợp đồng thế chấp mà không có sự đồng ý của bên còn lại, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung.
Trong thực tiễn, rủi ro phát sinh trong các trường hợp: giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người nhưng thực tế là tài sản chung; hai vợ chồng đã ly thân nhưng chưa hoàn tất thủ tục ly hôn; tài sản được tặng cho riêng nhưng không có căn cứ chứng minh rõ ràng. Vấn đề đặt ra là, ngân hàng có nghĩa vụ thẩm định đến đâu đối với tình trạng hôn nhân và chế độ tài sản của khách hàng? Nếu ngân hàng chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận mà không xác minh tình trạng hôn nhân, rủi ro pháp lý có thể phát sinh khi người còn lại khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Tòa án trong nhiều vụ việc đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần trong trường hợp vi phạm quy định về tài sản chung của vợ chồng. Điều này cho thấy, rủi ro pháp lý về chủ thể trong quan hệ hôn nhân là một trong những rủi ro thực tiễn đáng lưu ý nhất đối với ngân hàng thương mại. Về hệ quả pháp lý, rủi ro trong tài sản chung vợ chồng không chỉ làm phát sinh khả năng tuyên vô hiệu giao dịch mà còn kéo theo tranh luận về phạm vi vô hiệu (toàn bộ hay một phần) và hệ quả hoàn trả, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến phạm vi bảo đảm nghĩa vụ. Trong quan hệ tín dụng, chỉ cần phần quyền của người không ký bị loại khỏi giao dịch bảo đảm cũng có thể làm suy giảm đáng kể giá trị bảo đảm và phá vỡ tính toán rủi ro ban đầu của ngân hàng. Do đó, rủi ro chủ thể cần được nhìn nhận như rủi ro “làm co hẹp” hoặc “triệt tiêu” quyền bảo đảm, chứ không chỉ là một sai sót thủ tục.
4.3. Rủi ro trong quan hệ đại diện và ủy quyền
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Đại diện có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền. Trong thực tiễn cấp tín dụng, không ít trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp thông qua người được ủy quyền. Rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong các trường hợp sau: (1) Giấy ủy quyền không hợp lệ về hình thức (không được công chứng, chứng thực theo quy định đối với giao dịch liên quan đến bất động sản). (2) Phạm vi ủy quyền không bao gồm quyền thế chấp nhưng người được ủy quyền vẫn ký hợp đồng thế chấp. (3) Ủy quyền đã hết hiệu lực nhưng ngân hàng không kiểm tra kỹ thời hạn ủy quyền.
Trong các trường hợp trên, nếu người được ủy quyền vượt quá phạm vi đại diện mà không được người có quyền chấp nhận, giao dịch có thể không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện. Điều này dẫn đến nguy cơ hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu. Đáng chú ý, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất thường phải được công chứng theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Tuy nhiên, việc công chứng không đồng nghĩa với việc loại trừ hoàn toàn rủi ro pháp lý về đại diện, bởi công chứng viên không phải lúc nào cũng có đủ điều kiện để kiểm tra toàn diện tính hợp lệ của quan hệ đại diện.
4.4. Đánh giá chung về rủi ro pháp lý liên quan đến chủ thể
Nhóm rủi ro pháp lý về chủ thể có đặc điểm gắn trực tiếp với điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015; có thể làm vô hiệu toàn bộ hợp đồng thế chấp; thường phát sinh từ sự thiếu thẩm định kỹ lưỡng về tình trạng hôn nhân, quyền sở hữu và quan hệ đại diện. Khác với rủi ro về điều kiện của tài sản, rủi ro về chủ thể thường liên quan đến yếu tố nhân thân và quan hệ pháp lý cá nhân của khách hàng. Điều này đòi hỏi ngân hàng không chỉ kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản mà còn phải đánh giá tình trạng pháp lý của người thế chấp.
Từ góc độ kiểm soát rủi ro, nhóm rủi ro về chủ thể là tầng rủi ro thứ hai trong chuỗi quy trình tín dụng, sau rủi ro về điều kiện của tài sản. Nếu hai tầng rủi ro này không được kiểm soát, việc đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản về sau sẽ không còn ý nghĩa thực tiễn.
5. Rủi ro pháp lý trong đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thế chấp quyền sử dụng đất
Trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm không chỉ mang ý nghĩa thủ tục hành chính mà là điều kiện làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Vì vậy, nếu giao dịch thế chấp không được đăng ký đúng quy định hoặc đăng ký có sai sót, ngân hàng có thể mất quyền ưu tiên thanh toán hoặc thậm chí không thể bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.
5.1. Hiệu lực đối kháng với bên thứ ba và ý nghĩa pháp lý của đăng ký
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, trừ trường hợp luật có quy định khác. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng – giao dịch thế chấp chỉ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục khẳng định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Từ đó có thể rút ra hai tầng hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: hiệu lực giữa các bên (phát sinh từ thời điểm giao kết); hiệu lực đối kháng với bên thứ ba (phát sinh từ thời điểm đăng ký).
Rủi ro pháp lý phát sinh khi ngân hàng ký hợp đồng thế chấp nhưng không đăng ký hoặc đăng ký chậm, dẫn đến việc giao dịch không có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Trong trường hợp người thế chấp tiếp tục thế chấp cùng quyền sử dụng đất cho tổ chức tín dụng khác và bên kia đăng ký trước, ngân hàng đăng ký sau có thể mất quyền ưu tiên thanh toán.
Về mặt lý luận, đăng ký trong giao dịch bảo đảm đối với bất động sản là cơ chế công khai hoá quyền nhằm giảm bất đối xứng thông tin và thiết lập trật tự ưu tiên giữa các chủ thể có quyền cạnh tranh trên cùng một tài sản. Do đó, rủi ro đăng ký không chỉ là rủi ro “quên thủ tục”, mà là rủi ro làm suy yếu chức năng công khai hoá của hệ thống pháp luật: khi đăng ký chậm hoặc sai, quyền bảo đảm của ngân hàng có thể tồn tại về mặt nội bộ nhưng không được “thừa nhận” trong trật tự giao dịch đối ngoại, dẫn đến nguy cơ mất ưu tiên và thất bại trong thu hồi nợ. Như vậy, đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện quyết định thứ tự ưu tiên thanh toán và bảo đảm tính công khai của quyền bảo đảm.
5.2. Rủi ro do không đăng ký hoặc đăng ký không đúng quy định
Rủi ro pháp lý phổ biến nhất trong nhóm này là trường hợp ngân hàng không thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký không đúng cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp không đăng ký, giao dịch thế chấp vẫn có hiệu lực giữa các bên nhưng không có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Điều này đặc biệt rủi ro khi: người thế chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác; tài sản bị kê biên thi hành án; phát sinh nhiều giao dịch thế chấp đối với cùng một tài sản. Trong những tình huống đó, ngân hàng không đăng ký có thể không được ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.
Ngoài ra, rủi ro còn phát sinh khi đăng ký có sai sót về thông tin (ví dụ: sai số thửa, sai diện tích, sai tên chủ sử dụng đất). Nếu sai sót làm cho việc xác định tài sản bảo đảm không chính xác, hiệu lực đối kháng có thể bị ảnh hưởng. Trong thực tiễn, có trường hợp ngân hàng ký hợp đồng thế chấp nhưng chậm thực hiện thủ tục đăng ký do chờ hoàn tất hồ sơ hoặc do quy trình nội bộ. Khoảng thời gian “trống pháp lý” này tiềm ẩn nguy cơ tài sản bị chuyển dịch hoặc phát sinh quyền của bên thứ ba.
5.3. Rủi ro về thứ tự ưu tiên thanh toán
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong thực tiễn, rủi ro phát sinh khi: quyền sử dụng đất đã được thế chấp trước đó nhưng chưa xóa đăng ký; có sự chồng chéo giữa đăng ký thế chấp và đăng ký kê biên thi hành án; có tranh chấp về thời điểm đăng ký hoặc hiệu lực của đăng ký. Nếu ngân hàng không kiểm tra kỹ tình trạng đăng ký trước đó của tài sản, có thể nhận thế chấp đối với tài sản đã được bảo đảm cho nghĩa vụ khác, dẫn đến vị trí ưu tiên thấp khi xử lý tài sản. Ngoài ra, trong trường hợp giao dịch thế chấp bị tuyên vô hiệu, thứ tự ưu tiên cũng có thể bị thay đổi, ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng.
5.4. Đánh giá chung về rủi ro trong đăng ký giao dịch bảo đảm
Nhóm rủi ro pháp lý liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có các đặc điểm: không làm vô hiệu hợp đồng giữa các bên, nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng bảo vệ quyền của ngân hàng trước bên thứ ba; gắn chặt với cơ chế công khai hóa quyền đối với bất động sản; liên quan đến nguyên tắc ưu tiên thanh toán. Nếu rủi ro về điều kiện thế chấp và rủi ro về chủ thể là hai tầng rủi ro nền tảng, thì rủi ro trong đăng ký giao dịch bảo đảm là tầng rủi ro quyết định tính hiệu quả của biện pháp bảo đảm. Trong cấu trúc chuỗi quy trình tín dụng, đăng ký giao dịch bảo đảm là bước chuyển từ hiệu lực nội bộ sang hiệu lực công khai. Sai sót ở giai đoạn này có thể làm mất đi giá trị pháp lý của toàn bộ cơ chế bảo đảm.
6. Rủi ro pháp lý khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp
Xử lý tài sản thế chấp là giai đoạn cuối cùng của chuỗi quy trình tín dụng, chỉ phát sinh khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, chính ở giai đoạn này, rủi ro pháp lý thường bộc lộ rõ nhất và có tác động trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.
Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bảo đảm được xử lý khi nghĩa vụ được bảo đảm đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm: bán đấu giá tài sản; bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ; phương thức khác do các bên thỏa thuận.
Mặc dù khung pháp lý đã tương đối đầy đủ, thực tiễn cho thấy, việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp gặp nhiều vướng mắc, phát sinh rủi ro pháp lý ở cả ba phương diện: điều kiện xử lý; phương thức xử lý; sự can thiệp của cơ quan nhà nước và thủ tục thi hành án.
6.1. Rủi ro liên quan đến điều kiện xử lý tài sản bảo đảm
Một trong những rủi ro phổ biến là tranh chấp về điều kiện xử lý tài sản. Mặc dù hợp đồng tín dụng thường quy định rõ các trường hợp vi phạm nghĩa vụ dẫn đến xử lý tài sản bảo đảm nhưng trên thực tế, bên vay có thể khiếu kiện cho rằng, chưa đến hạn xử lý hoặc việc xử lý không đúng thỏa thuận. Ngoài ra, nếu hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu (do vi phạm điều kiện về chủ thể, điều kiện thế chấp hoặc hình thức), ngân hàng không có cơ sở pháp lý để xử lý tài sản, dù nghĩa vụ trả nợ đã đến hạn.
Một rủi ro khác phát sinh khi quyền sử dụng đất bị kê biên hoặc bị thu hồi theo quyết định hành chính trước thời điểm xử lý. Trong trường hợp đó, quyền của ngân hàng có thể bị hạn chế hoặc phải xếp sau quyền của chủ thể khác theo quy định pháp luật.
6.2. Rủi ro trong phương thức xử lý tài sản
Theo Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, việc tự bán tài sản hoặc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ thường gặp nhiều khó khăn.
Thứ nhất, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ pháp luật về đấu giá tài sản. Quá trình này thường kéo dài, phụ thuộc vào thị trường bất động sản và có thể không đạt được giá như kỳ vọng, làm giảm khả năng thu hồi nợ.
Thứ hai, trường hợp ngân hàng nhận chính quyền sử dụng đất để thay thế nghĩa vụ (nhận tài sản bảo đảm để trừ nợ) có thể phát sinh vướng mắc về điều kiện chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo Luật Đất đai năm 2024.
Thứ ba, nếu bên thế chấp không hợp tác, việc bàn giao tài sản có thể phải thông qua thủ tục tố tụng và thi hành án dân sự, kéo dài thời gian và làm gia tăng chi phí.
6.3. Rủi ro trong tố tụng và thi hành án
Trong nhiều trường hợp, bên vay khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu hoặc tranh chấp về nghĩa vụ trả nợ. Khi vụ việc được đưa ra tòa án, thời gian giải quyết có thể kéo dài, làm đình trệ việc xử lý tài sản. Ngay cả khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, việc thi hành án dân sự cũng có thể gặp vướng mắc, đặc biệt khi tài sản là quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở – nơi cư trú của bên thế chấp.
Một vấn đề thực tiễn là sự phối hợp giữa ngân hàng, cơ quan thi hành án và cơ quan đăng ký đất đai. Nếu việc xóa đăng ký thế chấp hoặc chuyển quyền sử dụng đất cho người mua tài sản đấu giá bị chậm trễ, quá trình xử lý tài sản có thể bị đình trệ. Như vậy, rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản thế chấp không chỉ xuất phát từ nội dung hợp đồng mà còn từ môi trường pháp lý và cơ chế thực thi pháp luật.
6.4. Đánh giá chung về rủi ro khi xử lý tài sản thế chấp
Rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản thế chấp có tính chất “bộc lộ” và “tổng hợp”: các sai sót vốn tiềm ẩn ở giai đoạn thẩm định, xác lập giao dịch và đăng ký thường chỉ trở thành tranh chấp pháp lý đúng nghĩa khi ngân hàng tiến hành xử lý tài sản. Khi lợi ích của các bên xung đột, các lập luận về vô hiệu, về thứ tự ưu tiên, về tính hợp lệ của đăng ký và về điều kiện xử lý được “kích hoạt”, làm gia tăng chi phí tranh tụng, kéo dài thời gian thu hồi nợ và làm giảm hiệu quả bảo đảm. Vì vậy, phân tích rủi ro xử lý tài sản không thể tách rời phân tích chuỗi quy trình tín dụng; đó cũng là lý do bài viết lựa chọn khung phân loại theo các tầng rủi ro tương ứng với các giai đoạn.
Nhóm rủi ro này có các đặc điểm: phát sinh ở giai đoạn cuối cùng của quy trình tín dụng nhưng có tác động trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ; phụ thuộc vào hiệu lực của các giai đoạn trước (điều kiện thế chấp, chủ thể, đăng ký); liên quan chặt chẽ đến tố tụng và thi hành án dân sự. Nếu các tầng rủi ro trước không được kiểm soát chặt chẽ, giai đoạn xử lý tài sản sẽ bộc lộ toàn bộ hệ quả pháp lý tích tụ trước đó.
7. Xây dựng khung phân loại rủi ro pháp lý theo chuỗi quy trình cấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Qua phân tích từng nhóm rủi ro pháp lý phát sinh trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nếu chỉ dừng ở việc liệt kê rủi ro theo từng vấn đề riêng lẻ, sẽ chưa đạt được giá trị học thuật khái quát. Vì vậy, cần đặt các rủi ro này trong một cấu trúc hệ thống – cụ thể là trong chuỗi quy trình cấp tín dụng của ngân hàng thương mại.
Hoạt động cấp tín dụng đối với khách hàng cá nhân có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thường trải qua bốn giai đoạn cơ bản: thẩm định điều kiện pháp lý của tài sản và chủ thể; ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp; đăng ký giao dịch bảo đảm; xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh vi phạm nghĩa vụ.
Tương ứng với bốn giai đoạn này, có thể xây dựng khung phân loại rủi ro pháp lý thành bốn tầng (four-layer legal risk model).
Thứ nhất, rủi ro pháp lý trong giai đoạn thẩm định. Đây là tầng rủi ro nền tảng, phát sinh trước khi giao kết hợp đồng. Nội dung thẩm định bao gồm: kiểm tra điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024; xác định loại đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính; xác minh tình trạng hôn nhân và chế độ tài sản; kiểm tra tình trạng đăng ký trước đó của quyền sử dụng đất. Rủi ro ở tầng này có đặc điểm là “rủi ro cấu trúc” nếu không được kiểm soát, toàn bộ giao dịch có thể mất nền tảng pháp lý. Đây là nhóm rủi ro có khả năng làm phát sinh vô hiệu giao dịch theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Về mặt lý luận, tầng rủi ro này gắn với điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thứ hai, rủi ro pháp lý trong giai đoạn xác lập giao dịch. Sau khi hoàn tất thẩm định, các bên tiến hành ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp. Rủi ro pháp lý ở tầng này bao gồm: vi phạm điều kiện về chủ thể (năng lực hành vi dân sự, đại diện); vi phạm quy định về tài sản chung vợ chồng; sai sót về hình thức hợp đồng (ví dụ: không công chứng theo quy định đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất). Đặc điểm của tầng rủi ro này là gắn với hiệu lực nội bộ của giao dịch. Nếu hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, ngân hàng mất quyền xử lý tài sản bảo đảm dù đã đăng ký. Tầng rủi ro thứ hai có mối quan hệ chặt chẽ với tầng thứ nhất, sai sót trong thẩm định thường dẫn đến sai sót trong xác lập giao dịch.
Thứ ba, rủi ro pháp lý trong đăng ký giao dịch bảo đảm. Tầng rủi ro thứ ba gắn với hiệu lực đối kháng của giao dịch thế chấp. Nội dung bao gồm: không đăng ký hoặc đăng ký chậm; sai sót thông tin trong đăng ký; tranh chấp về thứ tự ưu tiên thanh toán. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024, đăng ký là điều kiện để giao dịch thế chấp có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Vì vậy, rủi ro ở tầng này không làm vô hiệu giao dịch giữa các bên nhưng có thể làm mất quyền ưu tiên của ngân hàng. Về lý luận, đây là tầng rủi ro gắn với nguyên tắc công khai hóa quyền đối với bất động sản và cơ chế bảo vệ bên nhận bảo đảm.
Thứ tư, rủi ro pháp lý trong xử lý tài sản bảo đảm. Tầng cuối cùng phát sinh khi nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện. Nội dung rủi ro bao gồm: tranh chấp về điều kiện xử lý tài sản; vướng mắc trong lựa chọn phương thức xử lý theo Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015; trì hoãn trong tố tụng và thi hành án; hạn chế hành chính hoặc pháp lý đối với quyền sử dụng đất. Đặc điểm của tầng rủi ro này là phụ thuộc vào ba tầng trước. Nếu giao dịch thế chấp có sai sót về điều kiện hoặc chủ thể, rủi ro sẽ bộc lộ rõ nhất khi xử lý tài sản.
Việc phân loại rủi ro pháp lý theo chuỗi quy trình tín dụng có ba ý nghĩa chính: (1) Tạo lập một cấu trúc lý luận hệ thống thay vì tiếp cận rủi ro theo từng quy định rời rạc. (2) Làm rõ mối quan hệ nhân – quả giữa các tầng rủi ro, qua đó cho thấy tính dây chuyền của rủi ro pháp lý trong thế chấp quyền sử dụng đất. (3) Cung cấp nền tảng cho việc xây dựng cơ chế kiểm soát rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng – nội dung sẽ được phát triển sâu hơn trong nghiên cứu luận án.
Mô hình bốn tầng cho thấy, rủi ro pháp lý không phải là hiện tượng ngẫu nhiên mà là hệ quả của sự tương tác giữa pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật ngân hàng trong từng giai đoạn của quy trình tín dụng. Mô hình bốn tầng không chỉ có ý nghĩa phân loại mà còn có giá trị phương pháp luận: giúp định vị các “điểm kiểm soát” trong quy trình (thẩm định hồ sơ pháp lý; chuẩn hoá điều khoản hợp đồng; hoàn tất đăng ký đúng hạn; chuẩn bị phương án xử lý); gắn mỗi tầng rủi ro với một hệ quả pháp lý điển hình (vô hiệu – mất đối kháng – mất ưu tiên – bất khả thi trong xử lý), qua đó tạo cơ sở cho việc thiết kế công cụ kiểm soát rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng.
8. Kết luận
Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm phổ biến và có ý nghĩa quyết định đối với an toàn tín dụng của ngân hàng thương mại trong hoạt động cấp tín dụng đối với khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của quyền sử dụng đất và sự điều chỉnh đa tầng của hệ thống pháp luật, giao dịch thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Bài viết đã làm rõ khái niệm và đặc điểm của rủi ro pháp lý trong cấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; đồng thời nhận diện bốn nhóm rủi ro chủ yếu: rủi ro về điều kiện thế chấp, rủi ro về chủ thể, rủi ro trong đăng ký giao dịch bảo đảm và rủi ro khi xử lý tài sản. Trên cơ sở đó, đề xuất khung phân loại rủi ro pháp lý theo chuỗi quy trình tín dụng gồm bốn tầng tương ứng với bốn giai đoạn của hoạt động cấp tín dụng. Khung phân loại này góp phần hệ thống hóa vấn đề ở bình diện lý luận và tạo nền tảng cho việc nghiên cứu cơ chế kiểm soát rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng.
Tài liệu tham khảo:
1. Quốc hội (2024). Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024.
2. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Quốc hội (2024). Luật Đất đai năm 2024.
4. Quốc hội (2014). Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
5. Quốc hội (2008). Luật Thi hành án dân sự năm 2008.
6. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999). Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam. H. NXB Công an nhân dân.
7. Trường Đại học Luật Hà Nội (2003). Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam. H. NXB Công an nhân dân.
8. Trường Đại học Luật Hà Nội (2013). Giáo trình Luật Đất đai Việt Nam. H. NXB Công an nhân dân.
