Improving the legal framework based on the current state of management and operation of apartment buildings in Hanoi
ThS. Trần Xuân Thành
Công an Thành phố Hà Nội
TS. Đỗ Hoàng Vương
Học viện An ninh nhân dân
(Quanlynhanuoc.vn) – Pháp luật vừa là cơ sở pháp lý, vừa là công cụ để nâng cao hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Thời gian qua, hệ thống pháp luật liên quan đã bao quát các nội dung cơ bản, như: quy định về ban quản trị, quỹ bảo trì, đơn vị vận hành, hội nghị nhà chung cư… Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực thi vẫn còn thiếu những quy định cụ thể và chế tài xử lý đã và đang làm giảm hiệu quả hoạt động trên. Bài viết bàn về thực trạng pháp luật liên quan quản lý, vận hành nhà chung cư, qua đó kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật này trong thời gian tới.
Từ khóa: Quản lý, vận hành; nhà chung cư; pháp luật.
Abstract: The law serves both as a legal foundation and as a tool to improve the management and operation of apartment buildings. In recent years, the relevant legal framework has covered fundamental aspects such as regulations on management boards, maintenance funds, operating entities, and apartment building meetings. However, during implementation, there remains a lack of specific regulations and enforcement measures, which has and continues to undermine the effectiveness of these operations. This article discusses the current state of the legal framework governing the management and operation of apartment buildings and proposes several solutions to help improve this legal system in the coming period.
Keywords: Management, operation; apartment buildings; law.
1. Thực tiễn công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội
Những năm qua, cùng với sự phát triển về mọi mặt đời sống, kinh tế, văn hóa, xã hội, Thủ đô Hà Nội đã có những bước chuyển mạnh mẽ, trở thành một trong những địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh với nhiều nhà chung cư mới được hình thành. Thành phố hiện có khoảng 1.363 cụm, tòa nhà chung cư đã đưa vào sử dụng với 7.010 căn hộ với tổng diện tích là 1.001.465m2, trong đó có 1.162 (cụm) tòa nhà chung cư thương mại, 201 tòa chung cư tái định cư. Những năm qua, quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn cơ bản chấp hành các quy định của pháp luật, dần đi vào ổn định, giải quyết được tình trạng quá tải về dân cư, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế – xã hội và nâng cao chất lượng đời sống cho người dân đô thị, đặc biệt là đối với Thủ đô Hà Nội – trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa lớn của cả nước.
Tuy nhiên, cùng với quy mô ngày càng mở rộng, hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư đã và đang nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, như mật độ nhà chung cư dày đặc và tốc độ gia tăng dân số cơ học khiến hạ tầng cơ sở phải chịu áp lực quá lớn, thiếu trường học, bệnh viện, sân chơi; vẫn còn tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài dẫn đến một số hoạt động gây ảnh hưởng an ninh, trật tự trên địa bàn Thành phố, cụ thể, như; việc cư dân, khách hàng gửi đơn thư khiếu kiện tập thể tới các cơ quan Đảng, Nhà nước; tổ chức treo băng rôn, khẩu hiệu với nội dung phản đối, “kêu cứu” tại các khu chung cư gây ảnh hưởng mỹ quan đô thị; tạo các nhóm kín trên nền tảng mạng xã hội để trao đổi, bàn bạc, kêu gọi tập trung đông người, gửi đơn thư khiếu kiện…
Trước tình hình trên để góp phần ổn định hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh, cụ thể, như: (1) Luật Xây dựng năm 2020 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý, vận hành công trình sau đầu tư xây dựng; liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng trong các nhà chung cư… (2) Luật Nhà ở năm 2023 từ Điều 100 – Điều 106 quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó xác định rõ vai trò của ban quản trị, đơn vị quản lý, vận hành, chủ đầu tư… (3) Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành bất động sản; yêu cầu điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư…
Chính phủ cũng đã ban hành nghị định để triển khai thực hiện, điển hình như: Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở… và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD) đã hướng dẫn chi tiết việc quản lý, sử dụng nhà chung cư nội dung, gồm: quy chế hoạt động của Ban Quản trị, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành; quy trình bảo trì, sửa chữa; Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở…
Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành các văn bản, như: Quyết định số 5107/QĐ-UBND ngày 14/10/2025 bãi bỏ Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND ngày 25/11/2020 của UBND thành phố Hà Nội về ban hành quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định số 33/2025/QĐ-UBND ngày 21/4/2025 về việc ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tiếp đó, Quyết định số 25/2026/QĐ-UBND (sửa đổi Quyết định số 33/2025/QĐ-UBND) về khung giá dịch vụ quản lý vận hành có hiệu lực từ 23/02/2026…
Mặc dù đã xây dựng và ban hành được một hệ thống các văn bản pháp luật liên quan khá hoàn thiện, tuy nhiên hệ thống pháp luật còn chưa đáp ứng được những yêu cầu thực tiễn điển hình như các quy định pháp luật về đất đai liên tục thay đổi, văn bản của trung ương chậm được hướng dẫn; cơ chế, chính sách liên tục thay đổi, các thông tư hướng dẫn chậm ban hành sửa đổi theo quy định mới… với những quy định còn chồng chéo, như: chưa thống nhất giữa các luật và văn bản dưới luật về sở hữu chung – riêng, chỗ để xe, không gian sinh hoạt cộng đồng; chưa có quy định cụ thể trong vừa lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành; quy định về ban quản trị chưa gắn trách nhiệm; chế tài xử phạt còn nhẹ và chưa có cơ chế chuyên biệt cho tranh chấp chung cư… hay còn có những kẽ hở trong các quy định pháp luật về đất đai liên quan đến thủ tục pháp lý về giao dịch mua bán, chuyển nhượng cũng tạo vỏ bọc cho các giao dịch ngầm, như: hạ giá nhà đất để tránh thuế; gây khó khăn trong các thủ tục chuyển nhượng, trước bạ, sang tên để tiếp tục mua bán, sang tay nhằm trốn thuế, gây thất thu ngân sách… làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư thời gian qua.
2. Một số giải pháp
Một là, tiếp tục quán triệt định hướng của Đảng trong xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến nhà chung cư, điển hình như Nghị quyết số 06-NQ/TW về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Đây là nghị quyết chuyên đề đầu tiên của Đảng về đô thị, đặt ra tầm nhìn, mục tiêu, quan điểm, nhiệm vụ cho phát triển đô thị; là cơ sở cho sự ra đời các cơ chế chính sách mới, phát triển đô thị toàn diện và bền vững, trong đó có phát triển nhà chung cư.
Đặc biệt, tại Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV, Đảng đã nhấn mạnh: phát triển nhà chung cư theo hướng hiện đại, thông minh gắn với chỉnh trang đô thị. Trọng tâm là đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, hoàn thiện thể chế để gỡ vướng nguồn lực, đảm bảo an sinh và quản lý chặt chẽ chất lượng sống cư dân.
Hai là, đề xuất xây dựng khung pháp lý riêng về hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư và tạo khung pháp luật riêng cho giải quyết các tranh chấp; tính toán lồng ghép thẩm quyền xử lý vi phạm an ninh, trật tự của các lực lượng trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư.
Chủ động rà soát các văn bản quy phạm pháp luật chồng chéo, không phù hợp với yêu cầu, nhiệm vụ quản lý đối với hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư trong tình hình mới. Đặc biệt, bổ sung quy định về các biện pháp xử lý, xử phạt vi phạm hành chính về an ninh, trật tự đối với hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư liên quan việc sở hữu chung – riêng, hoạt động của ban quản lý, ban quản trị liên quan kinh phí bảo trì, phí quản lý… do đây là những mâu thuẫn điển hình tại các nhà chung cư trên địa bàn Thành phố khiến cho việc quản lý nhà nước về an ninh, trật tự đối với hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư gặp nhiều khó khăn.
Ba là, tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan quản lý, vận hành nhà chung cư. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho nhân dân, cán bộ, nhân viên trong các cơ quan quản lý nhà nước, công nhân viên lao động tại các nhà chung cư sẽ nâng cao ý thức cảnh giác trong đấu tranh phòng chống tội phạm, nâng cao ý thức trách nhiệm tham gia bảo đảm an ninh, trật tự tại các đối với hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Đặc biệt, chủ độngtuyên truyền, phổ biến kịp thời, đầy đủ các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước đến mọi người dân bằng nhiều hình thức nhằm tạo cơ hội để mọi người tiếp cận với pháp luật tạo sự hiểu biết, đồng thuận. Tích cực ứng dụng công nghệ thông tin, internet, mạng xã hội trong tuyên truyền phổ biến pháp luật; bổ sung một số hình thức tuyên truyền trực quan bằng các pano, áp phích tại các dự án nhà chung cư trên địa bàn Thành phố.
3. Kết luận
Quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội cơ bản đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ trong tình hình mới. Tuy nhiên, với sự phát triển của kinh tế, xã hội thì thời gian tới hoạt động này vẫn còn tiềm ẩn nhiều yếu tố thiếu ổn định. Chính vì vậy, hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật sẽ góp phần cho quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung hoạt động bền vững.
Tài liệu tham khảo:
1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2022). Nghị quyết số 06-NQ/TW về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
2. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2026). Nghị quyết Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIV. Tập I, II. H. NXB Chính trị Quốc gia.
3. Quốc hội (2020). Luật Xây dựng năm 2020.
4. Quốc hội (2023). Luật Nhà ở năm 2023.
5. Quốc hội (2023). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
