TS. Nguyễn Hồng Anh
TS. Nguyễn Thị Ngọc Lan
Trường Đại học Kinh tế kỹ thuật Công nghiệp
(Quanlynhanuoc.vn) – Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ngày càng phát triển, việc đánh giá năng lực tài chính của các doanh nghiệp niêm yết có ý nghĩa quan trọng đối với nhà đầu tư, nhà quản lý và các cơ quan quản lý. Năng lực tài chính của là khả năng bảo đảm nguồn lực tài chính cho hoạt động của doanh nghiệp nhằm đạt được mục tiêu doanh nghiệp đề ra. Đối với các công ty bất động sản niêm yết, việc đánh giá năng lực tài chính chịu tác động mạnh bởi những đặc thù riêng của ngành do đó cần có cách tiếp cận phù hợp về hệ thống chỉ tiêu tài chính nhằm đánh giá năng lực tài chính đối với các công ty này. Bài viết tập trung vào các nội dung chính: (1) Các vấn đề lý luận chung về năng lực tài chính doanh nghiệp; (2) Phân tích mối quan hệ giữa đặc điểm của các công ty bất động sản niêm yết và việc đánh giá năng lực tài chính; (3) Tổng hợp hệ thống chỉ tiêu tài chính nhằm đánh giá toàn diện năng lực tài chính của các công ty bất động sản niêm yết.
Từ khóa: Hệ thống chỉ tiêu; đánh giá năng lực tài chính; công ty bất động sản niêm yết.
1. Cơ sở lý luận về năng lực tài chính của doanh nghiệp
Năng lực trước hết có thể được hiểu là “Khả năng, điều kiện chủ quan hoặc tự nhiên sẵn có để thực hiện một hoạt động nào đó” (theo từ điển tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học, 2020). “Khả năng, điều kiện” ở đây được hiểu như cái vốn có, cái sẵn có của ngay bản thân đối tượng được đề cập. Bên cạnh đó, nội hàm khái niệm “năng lực” cần được hiểu. Đó là cái vốn có, khả năng, điều kiện đó nhằm thực hiện một hoạt động nhất định. Như vậy, có thể hiểu năng lực của một chủ thể trong một lĩnh vực là khả năng đáp ứng những yêu cầu của hoạt động nhằm đạt tới mục tiêu nhất định.
Tài chính được hiểu là “Sự vận động của vốn tiền tệ diễn ra ở mọi chủ thể trong xã hội. Nó phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế nảy sinh trong phân phối các nguồn tài chính thông qua việc tạo lập hoặc sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của các chủ thể trong xã hội”. Biểu hiện bên ngoài hay mặt vật chất của tài chính là các nguồn tài chính, các quỹ tiền tệ. Quan sát thực tiễn các quá trình vận động kinh tế – xã hội có thể nhận thấy các biểu hiện bên ngoài này thể hiện ra là sự vận động của vốn tiền tệ giữa các chủ thể trong nền kinh tế. Tiền tệ đại diện cho một sức mua nhất định, một lượng giá trị nhất định gọi là nguồn tài chính. Nguồn tài chính là khả năng tài chính mà các chủ thể kinh tế – xã hội có thể khai thác sử dụng nhằm thực hiện các mục đích của mình. Bên cạnh đó, có một nguồn lực tài chính để đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nhưng trong môi trường cạnh tranh gay gắt, các doanh nghiệp cần bảo đảm sự phát triển bền vững vì vậy một yếu tố rất quan trọng nữa đó là phải luôn bảo đảm sự an toàn tài chính.
Như vậy có thể hiểu rằng: “Năng lực tài chính của doanh nghiệp là khả năng bảo đảm nguồn lực tài chính và sự an toàn tài chính cho hoạt động của doanh nghiệp nhằm đạt được mục tiêu mà doanh nghiệp đã đề ra”.
Năng lực tài chính giữ vai trò then chốt đối với sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, bởi đây là nền tảng bảo đảm cho mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh được duy trì ổn định và mở rộng trong dài hạn. Một doanh nghiệp có năng lực tài chính vững mạnh sẽ chủ động trong việc huy động và phân bổ nguồn vốn, đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư, đổi mới công nghệ và mở rộng thị trường, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh. Đồng thời, năng lực tài chính tốt giúp doanh nghiệp duy trì trạng thái an toàn tài chính, giảm thiểu rủi ro mất cân đối dòng tiền, rủi ro thanh khoản và áp lực tài chính trong bối cảnh môi trường kinh doanh biến động. Bên cạnh đó, năng lực tài chính còn tạo dựng niềm tin đối với nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và các đối tác giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn. Do đó, năng lực tài chính không chỉ là điều kiện cần cho hoạt động thường xuyên mà còn là nhân tố quyết định khả năng tăng trưởng bền vững và thực hiện thành công các mục tiêu chiến lược của doanh nghiệp. Năng lực tài chính được thể hiện qua các nội dung sau:
(1) Khả năng huy động vốn để đáp ứng cho các hoạt động của doanh nghiệp
Nguồn lực tài chính là vốn bằng tiền và các tài sản có thể chuyển hóa thành tiền hay tương đương tiền mà doanh nghiệp có khả năng sử dụng các công cụ tài chính để huy động đáp ứng yêu cầu cần thiết cho hoạt động của mình. Để tiến hành các hoạt động kinh doanh bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần phải có một lượng vốn kinh doanh nhất định. Trong nền kinh tế thị trường, vốn kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ giá trị tài sản được huy động sử dụng vào hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lời. Vốn kinh doanh không chỉ là điều kiện tiên quyết đối với sự ra đời của doanh nghiệp mà còn là một trong những yếu tố giữ vai trò quyết định trong quá trình hoạt động và phát triển của doanh nghiệp. Việc thiếu vốn sẽ khiến cho các hoạt động của doanh nghiệp gặp khó khăn có thể bỏ lỡ cơ hội đầu tư hoặc phải thu hẹp quy mô kinh doanh. Do vậy, một doanh nghiệp có năng lực tài chính phải bảo đảm đáp ứng đủ vốn cho các hoạt động của doanh nghiệp được tiến hành bình thường, liên tục
(2) Năng lực quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả của doanh nghiệp.
Năng lực tài chính của doanh nghiệp không chỉ thể hiện ở khả năng huy động nguồn vốn hiện có mà tiếp cận rộng hơn năng lực tài chính còn thể hiện tiềm năng có thể khai thác nguồn vốn cho hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai. Việc doanh nghiệp có thể khai thác nguồn vốn cho hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai được tác giả phân tích thông qua khả năng quản lý và sử dụng vốn hiện có của doanh nghiệp. Nguồn vốn tạo lập của doanh nghiệp thể hiện yếu tố tiền đề cho hoạt động của doanh nghiệp thì yếu tố quyết định đến kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp chính là năng lực quản lý và sử dụng vốn. Khi doanh nghiệp quản lý và sử dụng vốn hiện có hiệu quả sẽ giúp gia tăng lợi nhuận từ đó có thể gia tăng nguồn vốn nội sinh cho doanh nghiệp (lợi nhuận để lại để tái đầu tư). Bên cạnh đó, việc sử dụng vốn hiệu quả tạo cơ hội cho doanh nghiệp tiếp cận các nguồn vốn vay khác trong tương lai với quy mô lớn hơn như vay ngân hàng, tín dụng nhà cung cấp, phát hành trái phiếu…
(3) Khả năng bảo đảm an toàn tài chính doanh nghiệp
Trong hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp luôn phải đối mặt với những biến cố không chắc chắn trong tương lai có thể gây tổn thất, thiệt hại cho doanh nghiệp. Các yếu tố như lạm phát, sự biến động của lãi suất, tỷ giá hối đoái, thiên tai… đã tác động mạnh mẽ đến môi trường kinh doanh, từ đó tác động đến giá trị tài sản và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp gây nên những rủi ro cho doanh nghiệp. Như vậy, rủi ro là một sự ngẫu nhiên xuất hiện các biến cố có thể đưa lại tổn thất hay kết quả không như mong đợi.
Khả năng an toàn cho doanh nghiệp là khả năng bảo đảm các hoạt động của doanh nghiệp không bị tổn thương, không bị nguy hiểm từ những rủi ro trong quá trình kinh doanh nhất là những rủi ro về mặt tài chính. An toàn tài chính rất quan trọng đối với sự phát triển của doanh nghiệp. Sự không an toàn về tài chính làm cho doanh nghiệp dễ rơi vào khủng hoảng, làm cho khả năng huy động vốn giảm, hiệu quả sản xuất không cao, bị thua lỗ thậm chí dẫn tới phá sản.
Bảo đảm được an toàn tài chính sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động trong hoạt động kinh doanh đồng thời, ngăn chặn, chống lại được những tác động tiêu cực từ bên ngoài và do đó, uy tín của doanh nghiệp tăng lên do đó sẽ làm tăng khả năng huy động vốn phục vục cho hoạt động kinh doanh, từ đó có thể thúc đẩy hiệu quả hoạt động kinh doanh tăng lên góp phần nâng cao năng lực tài chính của doanh nghiệp.
2. Đặc điểm của các công ty bất động sản niêm yết và hàm ý đối với việc đánh giá năng lực tài chính
Các công ty bất động sản được hình thành và phát triển gắn liền với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản của mỗi quốc gia. Đặc biệt trong sự hình thành và phát triển của các công ty bất động sản không thể không kể đến vai trò quan trọng của thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán được hình thành đến nay đã tạo ra kênh huy động vốn lớn cho các doanh nghiệp nói chung và công ty bất động sản nói riêng. Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng, góp phần hoàn thiện bức tranh phát triển kinh tế của mỗi quốc gia. Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt với nhiều đặc điểm rất khác với các loại hàng hóa thông thường nên các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt sẽ ảnh hưởng đến việc đánh giá năng lực tài chính tại các công ty bất động sản.
Thứ nhất, vốn đầu tư lớn và thời gian kinh doanh kéo dài. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, có thời gian xây dựng, sử dụng và thu hồi vốn trong thời gian dài, do đó, kinh doanh bất động sản cần số vốn đầu tư lớn, đầu tư trong dài hạn để có thể trang trải những chi phí phát sinh trong quá trình kinh doanh như tiền mua đất, chi phí thiết kế, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí giám sát và xây dựng,… do đó các công ty bất động sản thường phải huy động vốn từ nhiều nguồn lực vì vậy khi đánh giá năng lực tài chính cần quan tâm đặc biệt đến các chỉ tiêu về cơ cấu vốn đồng thời các công ty bất động sản cần phải có chính sách sử dụng vốn hợp lý để thu được lợi nhuận cao cũng như những chính sách marketing, chính sách chào bán phù hợp để tránh kéo dài thời gian tồn đọng của bất động sản đồng thời Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn sẽ có khả năng cạnh tranh cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản.
Thứ hai, hàng tồn kho lớn. Kinh doanh bất động sản thường tồn tại một lượng hàng tồn kho nhất định là do trong quá trình kinh doanh bất động sản là do trong quá trình kinh doanh chịu tác động bởi các yếu tố pháp lý và đặc điểm của từng dự án. Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với giá trị của bất động sản, do đó, hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau vì thế mỗi vị trí khác nhau của bất động sản sẽ mang lại cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau. Ngoài ra, hỗ trợ nguồn vay từ ngân hàng cho cả nhà thầu và người mua còn hạn chế cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản, tạo ra độ vênh nhất định giữa thu nhập của người mua với giá cả của bất động sản, góp phần làm tăng lượng hàng tồn kho của mặt hàng này. Khi đánh giá năng lực tài chính của các công ty bất động sản cần đặc biệt lưu ý đến chỉ tiêu liên quan đến hàng tồn kho vì nếu hàng tồn kho quá lớn sẽ khó biến thành tiền để thanh toán các khoản phải trả, do đó sẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của các công ty bất động sản và ảnh hưởng đến khả năng an toàn tài chính của các công ty bất động sản.
Thứ ba, hoạt động kinh doanh bất động sản là mang tính đặc thù, phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Đối với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật đó là khi cầu tăng đẩy giá lên cao sẽ kích thích cung cân bằng với cầu và kéo theo giá quay trở về mức cân bằng. Nhưng đối với bất động sản thì khi cầu tăng, cung khó phản ứng nhanh như với các loại hàng hoá khác do bất động sản cần có thời gian để hoàn thành, như: xin phép xây dựng, thiết kế, giải phóng mặt bằng…. Chính vì quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, cung thường nhỏ hơn cầu, nên Nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô thông qua việc ban hành các chính sách có tác động trực tiếp đến kinh doanh bất động sản, như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản. Các chính sách điều tiết, kiểm soát của Nhà nước cũng sẽ ảnh hưởng đến chi phí phát triển dự án và rủi ro thanh khoản của thị trường do đó cũng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh cũng như năng lực tài chính của các công ty bất động sản.
Thứ tư, đặc thù về loại hình doanh nghiệp. Các công ty bất động sản niêm yết với đặc thù về loại hình doanh nghiệp là các công ty Cổ phần tham gia niêm yết trên thị trường chứng khoán, thu hút vốn thông qua việc bán cổ phiếu vì thế để đánh giá năng lực tài chính của các công ty bất động sản niêm yết cần phải quan tâm đến các chỉ tiêu đặc thù của các công ty cổ phần, những kỳ vọng của nhà đầu tư về giá cổ phiếu, những tác động của thị trường chứng khoán sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hút vốn của các công ty bất động sản niêm yết.
3. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá năng lực tài chính của công ty bất động sản niêm yết
Đánh giá năng lực tài chính có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định mức độ bảo đảm nguồn lực tài chính và sự an toàn tài chính cho quá trình hoạt động và phát triển của doanh nghiệp nói chung và các công ty bất động sản niêm yết nói riêng. Thông qua các chỉ tiêu tài chính, nhà quản lý có thể đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh, mức độ tự chủ tài chính cũng như khả năng chống chịu trước các rủi ro tài chính. Đồng thời, đánh giá năng lực tài chính còn cho phép xem xét hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính, khả năng sinh lời và mức độ cân đối giữa tăng trưởng và an toàn tài chính.
Kết quả phân tích không chỉ là cơ sở để điều chỉnh chiến lược tài chính, nâng cao hiệu quả quản trị, mà còn cung cấp thông tin quan trọng cho nhà đầu tư, chủ nợ và các bên liên quan trong việc ra quyết định, góp phần cho các doanh nghiệp nói chung và các công ty bất động sản niêm yết nói riêng đạt được các mục tiêu phát triển bền vững. Để đánh giá năng lực tài chính của các công ty bất động sản niêm yết theo các nội dung về năng lực tài chính đã phân tích ở trên có thể sử dụng các nhóm chỉ tiêu sau: (1) Nhóm chỉ tiêu đánh giá về năng lực huy động vốn; (2) Nhóm chỉ tiêu đánh giá về hiệu quả hoạt động, năng lực quản lý và sử dụng vốn; (3) Nhóm chỉ tiêu đánh giá khả năng an toàn tài chính
(1) Nhóm chỉ tiêu đánh giá về năng lực huy động vốn.
* Hệ số nợ.
Hệ số nợ phản ánh mức độ huy động và sử dụng vốn vay trong tổng nguồn vốn của công ty bất động sản niêm yết, qua đó thể hiện mức độ độc lập tài chính và khả năng chịu đựng rủi ro tài chính của công ty. Đối với các công ty kinh doanh bất động sản- lĩnh vực có quy mô đầu tư lớn, chu kỳ dự án dài, thời gian thu hồi vốn chậm và dòng tiền mang tính không đều, hệ số nợ là một chỉ tiêu đặc biệt quan trọng trong đánh giá năng lực tài chính. Hệ số nợ ở mức cao cho thấy công ty có khả năng huy động nguồn vốn bên ngoài để mở rộng quỹ đất và triển khai dự án, phản ánh năng lực tiếp cận tín dụng và uy tín tài chính nhất định. Tuy nhiên, điều này cũng đồng thời làm gia tăng áp lực trả nợ gốc và lãi, khiến doanh nghiệp dễ gặp rủi ro mất cân đối tài chính khi thị trường bất động sản biến động bất lợi, tiến độ bán hàng chậm hoặc chính sách tín dụng bị thắt chặt. Ngược lại, hệ số nợ ở mức hợp lý thể hiện doanh nghiệp duy trì được cơ cấu nguồn vốn an toàn, có khả năng tự chủ tài chính cao hơn, linh hoạt hơn trong điều hành dòng tiền và có đủ năng lực vượt qua các giai đoạn suy giảm của thị trường. Vì vậy, khi đánh giá năng lực tài chính của công ty bất động sản, hệ số nợ cần được xem xét kết hợp với cơ cấu nợ ngắn hạn – dài hạn, giá trị hàng tồn kho bất động sản, tiến độ thực hiện dự án và khả năng tạo dòng tiền trong tương lai, nhằm phản ánh đầy đủ mức độ an toàn và bền vững tài chính của công ty.
* Hệ số tự tài trợ.
Hệ số tự tài trợ phản ánh mức độ tham gia của vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn của công ty bất động sản, qua đó thể hiện mức độ tự chủ tài chính của công ty. Hệ số này ở mức cao cho thấy công ty có nguồn vốn chủ sở hữu vững mạnh, đủ khả năng tài trợ cho việc hình thành quỹ đất, triển khai dự án và duy trì hoạt động trong các giai đoạn thị trường trầm lắng mà không phụ thuộc quá lớn vào vốn vay. Điều này góp phần giảm áp lực chi phí lãi vay, hạn chế rủi ro mất cân đối tài chính và nâng cao khả năng chống chịu trước các biến động của thị trường bất động sản cũng như chính sách tín dụng. Ngược lại, hệ số tự tài trợ thấp phản ánh sự phụ thuộc lớn vào vốn vay, khiến công ty dễ gặp khó khăn về dòng tiền và khả năng thanh toán Do đó, trong đánh giá năng lực tài chính của công ty bất động sản, hệ số tự tài trợ cần được xem xét như thước đo mức độ an toàn và bền vững tài chính, đồng thời phân tích kết hợp với cơ cấu vốn vay, quy mô dự án và khả năng tạo dòng tiền trong tương lai.
* Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu.
Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu phản ánh mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính trong mối tương quan trực tiếp giữa nợ vay và vốn tự có của công ty bất động sản. Đối với các công ty bất động sản với đặc thù là ngành có quy mô dự án lớn và nhu cầu vốn cao – chỉ tiêu này cho thấy, khả năng khuếch đại lợi nhuận nhưng đồng thời hàm chứa rủi ro tài chính. Hệ số ở mức cao giúp công ty mở rộng nhanh hoạt động trong điều kiện thị trường thuận lợi, song cũng làm gia tăng áp lực trả nợ khi tiến độ bán hàng chậm hoặc thị trường biến động bất lợi. Do đó, chỉ tiêu này chủ yếu được sử dụng để đánh giá tính hợp lý của đòn bẩy tài chính của công ty bất động sản trong từng giai đoạn thị trường.
(2) Nhóm chỉ tiêu đánh giá về hiệu quả hoạt động, năng lực quản lý và sử dụng vốn.
* Số vòng quay hàng tồn kho.
Đối với các công ty bất động sản, hàng tồn kho chủ yếu là hàng hóa bất động sản, có giá trị lớn và thời gian luân chuyển dài. Số vòng quay hàng tồn kho phản ánh tốc độ chuyển hóa hàng tồn kho thành tiền, qua đó cho thấy khả năng bán được các BĐS và hiệu quả sử dụng vốn của các công ty bất động sản. Số vòng quay hàng tồn kho cao cho thấy dự án được triển khai và tiêu thụ thuận lợi, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh thu hồi vốn và cải thiện dòng tiền. Ngược lại, chỉ tiêu thấp phản ánh tình trạng ứ đọng vốn tại các dự án, tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản và hiệu quả tài chính, đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng.
* Số vòng quay của bất động sản đầu tư.
Đối với các công ty bất động sản bên cạnh hoạt động kinh doanh mua bán hàng hóa bất động sản thì hoạt động đầu tư cho thuê cũng chiếm một tỷ trọng đáng kể trong doanh thu của công ty. Chỉ tiêu số vòng quay bất động sản đầu tư phản ánh 1 đồng giá trị của bất động sản đầu tư sẽ mang lại bao nhiêu đồng doanh thu. Số vòng quay của bất động sản đầu tư càng lớn chứng tỏ hiệu quả của việc đầu tư vào bất động sản cho thuê, thể hiện được năng lực tài chính cũng như hiệu quả trong việc sử dụng vốn của công ty.
* Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS).
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu phản ánh mức lợi nhuận sau thuế thu được trên một đơn vị doanh thu, qua đó thể hiện khả năng tạo lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của công ty. Đối với các công ty bất động sản, lĩnh vực có chu kỳ dự án dài và doanh thu ghi nhận theo tiến độ hoặc theo thời điểm bàn giao, ROS thường biến động mạnh giữa các kỳ và chịu ảnh hưởng lớn từ cơ cấu chi phí dự án, chi phí tài chính và chi phí quản lý. ROS ở mức cao cho thấy công ty lựa chọn dự án có biên lợi nhuận tốt, kiểm soát hiệu quả chi phí xây dựng và chi phí vốn, qua đó nâng cao chất lượng lợi nhuận. Ngược lại, ROS thấp hoặc suy giảm phản ánh áp lực gia tăng chi phí, đặc biệt là chi phí lãi vay và chi phí phát triển dự án, làm giảm hiệu quả kinh doanh và khả năng tích lũy vốn cho các dự án tiếp theo. Vì vậy, khi đánh giá năng lực tài chính của công ty bất động sản, ROS không chỉ phản ánh hiệu quả sinh lời ngắn hạn mà còn cho thấy tính bền vững của lợi nhuận và năng lực quản lý và sử dụng vốn trong bối cảnh thị trường và chu kỳ bất động sản biến động.
* Tỷ suất khả năng sinh lời của tài sản (BEP).
Tỷ suất khả năng sinh lời của tài sản (BEP) phản ánh khả năng tạo lợi nhuận từ tổng tài sản của công ty trước khi chịu tác động của cấu trúc vốn và chi phí lãi vay, qua đó cho thấy hiệu quả sử dụng tài sản trong hoạt động kinh doanh cốt lõi. Các công ty bất động sản thường có tỷ trọng tài sản lớn, tập trung chủ yếu ở hàng tồn kho bất động sản và chi phí xây dựng dở dang – chỉ tiêu BEP có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá mức độ hiệu quả của việc phân bổ và khai thác tài sản. BEP ở mức cao cho thấy công ty triển khai dự án hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ bán hàng và sử dụng tài sản hợp lý, tạo nền tảng để tận dụng đòn bẩy tài chính mà vẫn bảo đảm an toàn. Ngược lại, BEP thấp phản ánh tình trạng tài sản bị ứ đọng, tiến độ dự án chậm hoặc hiệu quả khai thác tài sản chưa cao, làm suy giảm năng lực tài chính và khả năng tạo lợi nhuận bền vững. Vì vậy, BEP là chỉ tiêu hữu ích để đánh giá chất lượng hiệu quả hoạt động độc lập với mức độ vay nợ.
* Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA).
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản phản ánh mức lợi nhuận sau thuế được tạo ra từ tổng tài sản bình quân. Đối với công ty bất động sản, ROA cho thấy, mức độ hiệu quả mà công ty đạt được trong việc chuyển hóa tài sản thành lợi nhuận thực nhận cho chủ sở hữu trong bối cảnh sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. ROA ở mức hợp lý phản ánh công ty đã cân đối tốt giữa hiệu quả hoạt động, chi phí vốn và nghĩa vụ thuế, trong khi ROA thấp cho thấy, lợi nhuận tạo ra chưa tương xứng với quy mô tài sản, đặc biệt khi chi phí tài chính cao hoặc dự án chậm mang lại dòng tiền. Vì vậy, ROA được sử dụng để đánh giá hiệu quả sinh lời ròng của tài sản cũng như mức độ tác động của cấu trúc tài chính đến năng lực tài chính của công ty bất động sản.
* Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE).
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu phản ánh mức lợi nhuận sau thuế mà công ty tạo ra cho chủ sở hữu từ nguồn vốn tự có. Đối với các công ty bất động sản, lĩnh vực thường sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, ROE chịu ảnh hưởng mạnh từ quy mô vốn chủ sở hữu và hiệu quả sử dụng vốn vay. ROE ở mức cao cho thấy, công ty khai thác tốt nguồn vốn chủ sở hữu, tận dụng hợp lý đòn bẩy tài chính và lựa chọn dự án có khả năng sinh lời phù hợp.
* Tỷ suất lợi nhuận của vốn cổ phần thường (ROCE).
Tỷ suất lợi nhuận của vốn cổ phần thường (ROCE) là chỉ tiêu đặc thù của các công ty bất động sản niêm yết thể hiện trung bình 1 đồng vốn cổ phần tạo ra bao nhiêu đồng thu nhập cho người sở hữu. Đối với các công ty bất động sản niêm yết ROE càng cao thể hiện hiệu quả hoạt động càng tốt, hiệu quả sử dụng vốn càng tốt, thể hiện năng lực tài chính của công ty cũng như khả năng thu hút các nhà đầu tư.
* Thu nhập một cổ phiếu thường (EPS).
Các nhà đầu tư mua cổ phiếu đều có mong muốn sẽ thu được lợi nhuận trong tương lai từ vốn đầu tư vào các cổ phiếu đó. Công ty nào có cổ phiếu thường có thu nhập cao hơn so với thu nhập của cổ phiếu thường của công ty khác thì sẽ thu hút đầu tư hơn. Đây cũng là một chỉ tiêu để đánh giá được tiềm lực tài chính của công ty bất động sản niêm yết.
* Giá thị trường của cổ phiếu /thu nhập trên một cổ phiếu (P/E).
P/E là chỉ số đánh giá mối quan hệ giữa giá thị trường của cổ phiếu trên thu nhập trên một cổ phiếu thể hiện mức giá mà nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra cho một đồng lợi nhuận thu được từ cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết. Nếu chỉ số P/E cao thể hiện sự kỳ vọng của nhà đầu tư về việc tăng trưởng thu nhập từ cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết sẽ cao hơn trong tương lai và điều đó sẽ thúc đẩy nhà đầu tư quyết định đầu tư vào công ty. Chỉ tiêu này cũng dùng để đánh giá tiềm lực tài chính, khả năng có thể huy động được vốn của các công ty bất động sản niêm yết.
(3) Nhóm chỉ tiêu đánh giá khả năng an toàn tài chính.
* Hệ số khả năng thanh toán hiện thời.
Hệ số khả năng thanh toán hiện thời đo lường khả năng thanh toán nợ ngắn hạn (những khoản nợ có thời hạn dưới 1 năm) bằng các tài sản có thể chuyển đổi trong thời gian ngắn (thường dưới 1 năm). Hệ số khả năng thanh toán hiện thời phản ánh khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền để trang trải các khoản nợ ngắn hạn, vì thế nó cũng thể hiện mức độ bảo đảm thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của công ty. Thông thường, khi hệ số này thấp thể hiện khả năng trả nợ của công ty là yếu và cũng là dấu hiệu báo trước những khó khăn tiềm ẩn về tài chính mà công ty có thể gặp phải trong việc trả nợ. Hệ số khả năng thanh toán hiện thời cao cho thấy, công ty có khả năng cao trong việc sẵn sàng thanh toán các khoản nợ đến hạn, khả năng bảo đảm an toàn tài chính của công ty là tốt, năng lực tài chính của công ty cao và ngược lại. Đối với các công ty bất động sản khi bán sẽ có nhiều trường hợp thanh toán thành nhiều đợt đo đó khi đánh giá về khả năng an toàn tài chính cần kết hợp với hệ số khả năng thanh toán nhanh.
* Hệ số khả năng thanh toán nhanh.
Hệ số khả năng thanh toán nhanh phản ánh khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn bằng số tiền hiện có và tài sản ngắn hạn có thể chuyển đổi nhanh thành tiền tại các công ty bất động sản. Hệ số khả năng thanh toán nhanh là chỉ tiêu được các nhà đầu tư quan tâm để đánh giá tại thời điểm phân tích, doanh nghiệp có năng lực tài chính để thanh toán ngay các khoản nợ ngắn hạn hay không. Chỉ tiêu này càng cao thì khả năng thanh toán, khả năng bảo đảm an toàn của các công ty bất động sản tốt, khả năng tài chính của công ty mạnh và ngược lại.
* Hệ số khả năng thanh toán tức thời.
Hệ số khả năng thanh toán tức thời đánh giá khả năng nhanh nhất của các công ty bất động sản sử dụng tài sản của mình (dưới hình thức tiền và tương đương tiền) để trả các khoản nợ ngắn hạn. Hệ số này càng cao thì khả năng thanh toán, khả năng bảo đảm an toàn của doanh nghiệp là tốt, năng lực tài chính của công ty bất động sản mạnh và ngược lại.
4. Kết luận
Trên cơ sở hệ thống hóa khung lý luận về năng lực tài chính doanh nghiệp và phân tích các đặc thù của các công ty bất động sản niêm yết, bài báo đã xây dựng và tổng hợp một hệ thống chỉ tiêu tài chính phù hợp nhằm đánh giá toàn diện năng lực tài chính của các công ty này. Kết quả nghiên cứu cho thấy, việc đánh giá năng lực tài chính đối với các công ty bất động sản niêm yết cần được tiếp cận một cách tổng hợp, gắn với đặc điểm chu kỳ kinh doanh dài, quy mô vốn lớn và mức độ phụ thuộc cao vào thị trường vốn. Hệ thống chỉ tiêu được đề xuất không chỉ phản ánh khả năng thanh toán, cơ cấu tài chính và hiệu quả hoạt động mà còn làm rõ khả năng sinh lời và mức độ an toàn tài chính của công ty trong bối cảnh thị trường biến động qua đó, nghiên cứu góp phần cung cấp cơ sở khoa học cho nhà đầu tư, nhà quản lý doanh nghiệp và các cơ quan quản lý trong việc phân tích, đánh giá và ra quyết định.
Tài liệu nghiên cứu:
1. Ngô Thế Chi và Nguyễn Trọng Cơ (2022). Giáo trình phân tích tài chính doanh nghiệp”. H. NXB Tài chính.
2. Nguyễn Hồng Anh, Nguyễn Thị Ngọc Lan (2024). Giáo trình “Phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp”. H. NXB Lao động.
3. Viện ngôn ngữ học (2000). Từ điển Tiếng Việt. H. NXB Đà Nẵng.
