TS. Đỗ Xuân Trọng
Trường Đại học Luật Hà Nội
TS. Đỗ Hồng Quyên
Trường Đại học Thương mại
(Quanlynhanuoc.vn) – Xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, một trong những hoạt động quan trọng để tổ chức tín dụng có thể thu hồi được khoản nợ lớn từ khách hàng là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những sửa đổi nhằm hoàn thiện các nội dung về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, từ đó tạo môi trường pháp lý ổn định cho hệ thống các tổ chức tín dụng trong việc xử lý nợ xấu. Bài viết phân tích thực trạng các quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, đánh giá những tác động đến hoạt động của các tổ chức tín dụng và đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.
Từ khóa: Tài sản bảo đảm; xử lý tài sản bảo đảm; dự án bất động sản; tổ chức tín dụng.
1. Đặt vấn đề
Hệ thống pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm tương đối phức tạp, bao gồm các quy định chung, các quy định theo pháp luật chuyên ngành và quy định đặc thù cho hoạt động xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng. Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) và Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng là khung pháp lý quan trọng quy định một cơ chế đặc thù riêng cho hoạt động xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, trong đó có hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản là sự nỗ lực chung của Đảng, Nhà nước và toàn ngành ngân hàng trong việc xử lý và giảm tỷ lệ nợ xấu tại các tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng vẫn còn khá nhiều khoảng trống pháp lý do thiếu sự thống nhất, đồng bộ với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Nhận thức được những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản của các tổ chức tín dụng trong thời gian vừa qua, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những sửa đổi nhằm hoàn thiện các nội dung về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, từ đó nhằm tạo môi trường pháp lý ổn định cho hệ thống các tổ chức tín dụng.
2. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản
Hiện nay, việc sử dụng dự án bất động sản làm tài sản bảo đảm diễn ra phổ biến trong quan hệ tín dụng, nhất là tín dụng trung và dài hạn. Điều này xuất phát từ thực tế, để thực hiện các dự án bất động sản, ngoài việc yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ theo quy định pháp luật về quy trình thực hiện dự án thì còn yêu cầu chủ đầu tư phải có tiềm lực về kinh tế bởi mỗi dự án bất động sản đều yêu cầu một khoản rất lớn với những chi phí từ giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước, đến các chi phí về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, hạ tầng xã hội, vì vậy, hầu hết các chủ đầu tư phải sử dụng đến các phương thức huy động vốn để hỗ trợ cho khả năng tài chính cho việc triển khai, thực hiện dự án bất động sản.
Chủ đầu tư dự án bất động sản có thể huy động vốn thông qua các hình thức khác nhau, như: chào bán cổ phần, cổ phiếu, phát hành trái phiếu hoặc vay của các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính và các hình thức huy động vốn khác theo quy định của pháp luật. Trong đó, đa phần các chủ đầu tư sẽ lựa chọn hình thức huy động vốn tại các tổ chức tín dụng, cụ thể là vay vốn tại các ngân hàng thương mại và sử dụng quyền sử dụng đất thuộc dự án bất động sản để thế chấp bảo đảm khoản vay. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nghĩa vụ trả nợ, không phải chủ thể nào cũng hoàn thành nghĩa vụ và nhận lại được tài sản bảo đảm, đặc biệt, đối với trường hợp vay vốn để thực hiện dự án sẽ liên quan đến những khoản vay rất lớn nên nhiều chủ đầu tư đã không có khả năng chi trả nợ, dẫn đến việc dự án bất động sản đã mang đi thế chấp sẽ bị xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Chính vì vậy, việc thế chấp các dự án bất động sản và xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản đã trở nên phổ biến trong thời gian qua.
Cơ sở pháp lý cho việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản trước đây được quy định tại Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Theo đó, việc chuyển nhượng dự án bất động sản chỉ cần tuân thủ một số điều kiện về dự án, bên nhận chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, so với Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2020 về điều kiện dự án bất động sản được chuyển nhượng đang ít hơn các điều kiện cần đáp ứng về chuyển nhượng dự án bất động sản khi xử lý tài sản bảo đảm tại Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14.
Cụ thể khi các tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì được chuyển nhượng dự án khi đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản chỉ được chuyển nhượng dự án bất động sản khi có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy, Nghị quyết số 42/2017/QH14 mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán và xử lý nợ trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản nhưng lại thiếu đồng bộ, thống nhất với các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai. Trên thực tế triển khai, nhiều ngân hàng đã thu giữ tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản nhưng không thể triển khai, để hoang do vướng mắc pháp lý đang tạo ra nhiều hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.
Do đó, khi luật hóa các quy định về xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản tại khoản 3 Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung theo hướng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các văn bản trong hệ thống pháp luật. Theo đó, quy định làm rõ các vấn đề sau đây về chuyển nhượng dự án bất động sản khi xử lý tài sản bảo đảm như sau:
Thứ nhất, chủ thể tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thuộc về các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng. Điều này cũng được xác định cụ thể tại khoản 3 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật vừa tăng cường tính minh bạch trong việc xử lý tài sản bảo đảm; tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng chủ động trong việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản và bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan, bao gồm cả các tổ chức tín dụng tham gia trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.
Thứ hai, khi thực hiện chuyển nhượng một toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ sẽ phải tuân theo quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan nhưng không phải áp dụng quy định về điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản đối với bên chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản.
Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 đã không đặt ra các quy định riêng khi các tổ chức tín dụng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản để thu hồi nợ như quy định trước đây tại Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 mà áp dụng theo các quy định chung trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan, như: Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, các tổ chức tín dụng khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản để thu hồi nợ sẽ phải tuân theo các quy định như:
(1) Điều kiện dự án bất động sản chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
(2) Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Bên cạnh các điều kiện trên việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan. Như vậy, với việc phải đáp ứng các điều kiện rất chặt chẽ để chuyển nhượng dự án bất động sản đã đặt ra nhiệm vụ cho các tổ chức tín dụng phải thẩm định kỹ lưỡng hơn các dự án bất động sản trước khi quyết định nhận bảo lãnh, thế chấp để cho vay, trong đó cần chú ý đến các yếu tố như tiến độ dự án, giấy tờ pháp lý và tiềm năng hoàn thiện của dự án sẽ là yếu tố quan trọng trong việc xác định mức độ rủi ro của khoản vay…Đây là các yếu tố quan trọng để các tổ chức tín dụng kiểm soát được rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.
(3) Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định tại Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đầu tư năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành, khi chuyển nhượng dự án bất động sản phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, khi các tổ chức tín dụng chuyển nhượng dự án bất động sản cũng phải đáp ứng quy định trên.
Tuy nhiên, theo Nghị định số 144/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản trong trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh mà không cần Thủ tướng Chính phủ ủy quyền theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Cách thức phân định thẩm quyền này góp phần giảm tải cho cơ quan trung ương, tăng tính chủ động cho địa phương trong việc phê duyệt các giao dịch liên quan đến dự án bất động sản. Song, Nghị định này sẽ hết hiệu lực kể từ ngày 01/3/2027, điều này có thể khiến các tổ chức tín dụng gặp khó khăn khi xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản trong quá trình thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản để xử lý tài sản bảo đảm do dự thay đổi của quy định pháp luật. Chính vì vậy, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể và quy định thống nhất về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản sau khi Nghị định này hết hiệu lực.
(4) Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Điều 10 và Điều 11 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 27/4/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay quy định trình tự, thủ tục khi chuyển nhượng dự án bất động sản cụ thể theo thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ và UBND cấp tỉnh. Theo đó, khi chuyển nhượng dự án bất động sản, doanh nghiệp phải thực hiện một số các thủ tục hành chính tương đối phức tạp. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều phải thực hiện các bước thủ tục với cơ quan cấp phép đầu tư, xin ý kiến thẩm định của các sở, ban, ngành ở địa phương để các sở tham mưu với UBND cấp tỉnh cho phép được chuyển nhượng dự án, điều này mất rất nhiều thời gian trong quá trình thực hiện, ảnh hưởng đến các tổ chức tín dụng trong việc thu hồi lại các khoản nợ xấu, song việc tuân thủ theo quy định nhằm bảo đảm tính hợp pháp, minh bạch của dự án bất động sản khi chuyển nhượng; qua đó bảo vệ quyền lợi các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng, các chủ thể có liên quan.
Ngoài ra, tại khoản 13 Điều 83 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 hướng dẫn chi tiết đối với trường hợp tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng đã nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành thì tại thời điểm đó việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản được áp dụng theo quy định tại Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 với quy định riêng về điều kiện đối với dự án bất động sản chuyển nhượng. Do vậy, vấn đề đặt ra trong trường hợp này đó là các tổ chức tín dụng phải tuân theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hay Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 đang có hiệu lực tại thời điểm đó?
Về cơ bản các quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản đã có sự thống nhất, đồng bộ với các văn bản pháp luật khác. Tuy nhiên, để các quy định này được đưa vào thực thi hiệu quả thì không thể thiếu sự phối hợp của các cơ quan ban ngành trong việc quản lý, giám sát và hướng dẫn thực hiện cụ thể.
3. Một số giải pháp
Thứ nhất, cần có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể một số quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản nhằm tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, vững chắc đưa các quy định này vào cuộc sống một cách nhanh chóng, toàn diện, đầy đủ.
Cần quy định cụ thể về việc các tổ chức tín dụng xóa thế chấp dự án bất động sản trước khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản theo hướng: tổ chức tín dụng mặc dù đã chấm dứt thế chấp nhưng trường hợp này là đặc thù cho việc tiếp tục là chủ thể có quyền thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản và ký hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Để thống nhất trong quá trình thực hiện thì riêng chuyển nhượng dự án bất động sản khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp này sẽ áp dụng theo Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14. Cần có quy định mang tính đặc thù về điều kiện liên quan đến việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của dự án bất động sản. Bổ sung quy định cho phép bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư dự án bất động sản để không thất thoát tài sản công, không thất thu ngân sách mà lại khơi thông thị trường.
Cụ thể: trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước vẫn sẽ đủ điều kiện chuyển nhượng nếu bên nhận chuyển nhượng dự án đồng ý thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Điều này sẽ giải quyết được điểm nghẽn về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư dự án do khó khăn về tài chính chưa thực hiện được; tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng nhanh chóng hoàn thành thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản.
Cần có quy định thống nhất về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản và thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản sau khi Nghị định số 144/2025/NĐ-CP quy định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng hết hiệu lực thi hành nhằm bảo đảm chủ trương chủ trương phân cấp, phân quyền quản lý đầu tư hiện nay, xây dựng khung pháp lý ổn định, đồng bộ và thống nhất, từ đó, bảo đảm hiệu quả cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản để xử lý tài sản bảo đảm cũng như sự minh bạch và phát triển của thị trường tín dụng và thị trường bất động sản.
Thứ hai, cần đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, quán triệt các quy định của pháp luật, cơ chế, chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực xử lý nợ, trong đó đặc biệt nhấn mạnh những tư tưởng, quan điểm, quy định mới so với các quy định của pháp luật hiện hành về xứ lý tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản. Thực hiện tốt nhiệm vụ này có ý nghĩa quan trọng, góp phần tạo sự chuyền biến trong nhận thức và hành động của các cơ quan nhà nước, các tổ chức tín dụng, các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Thứ ba, các tổ chức tín dụng cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực, trình độ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ pháp chế, cán bộ tín dụng, cán bộ xử lý nợ, cán bộ quản lý… khi xem xét, thẩm định về tính pháp lý của dự án bất động sản, bao gồm các giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và các yếu tố liên quan đến dự án như tiến độ thi công, lịch trình hoàn thiện và khả năng tài chính của chủ đầu tư; đồng thời đánh giá tiềm năng rủi ro trong việc phát triển dự án, chẳng hạn, như: tác động của biến động thị trường bất động sản, quy hoạch đất đai, các yếu tố kinh tế – xã hội. Đây là các yếu tố quyết định đến tính hợp pháp cho dự án bất động sản cho việc thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản để thu hồi nợ nếu phát sinh nợ xấu; qua đó bảo đảm an toàn tín dụng, giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tín dụng.
Thứ tư, các tổ chức tín dụng cần thiết lập cơ chế giám sát dự án thường xuyên trong suốt thời gian vay vốn, đặc biệt đối với các khoản vay có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa hoàn thiện. Việc theo dõi tiến độ và chất lượng của dự án giúp phát hiện kịp thời những vấn đề có thể phát sinh để phòng tránh các rủi ro phát sinh cho quá trình thu hồi nợ thông qua chuyển nhượng dự án bất động sản sau này.
4. Kết luận
Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường tín dụng ở Việt Nam theo kịp sự phát triển của thị trường thế giới một cách lành mạnh, bền vững, trước hết, cần một khuôn khổ pháp lý quy định về hoạt động cấp tín dụng minh bạch, nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu, thu nhập của người dân Việt Nam. Muốn vậy, hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu nói chung và xử lý tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản cần tiếp tục được hoàn thiện cũng như ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật cần tiếp tục nâng cao để bảo đảm được hành lang an toàn cho hệ thống tổ chức tín dụng.
Tài liệu tham khảo:
1. Chính phủ (2024). Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện.
2. Chính phủ (2025). Nghị định số 144/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
3. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.
4. Quốc hội (2023). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
5. Quốc hội (2025). Luật Đầu tư năm 2025.
6. Quốc hội (2017). Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
7. Bàn về một số điểm mới của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024. https://tapchinganhang.gov.vn/ban-ve-mot-so-diem-moi-cua-luat-cac-to-chuc-tin-dung-nam-2024-6643.html
8. Không thể gỡ nợ xấu nếu tín dụng bất động sản “đóng băng”. https://tienphong.vn/khong-the-go-no-xau-neu-tin-dung-bat-dong-san-dong-bang-post1745874.tpo.
9. Hoàn thiện hành lang pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm: Giảm áp lực cho ngân hàng và người vay. https://baodautu.vn/hoan-thien-hanh-lang-phap-ly-ve-xu-ly-tai-san-dam-bao-giam-ap-luc-cho-ngan-hang-va-nguoi-vay-d293487.html
