Land value capture for the development of a circular social rental housing fund in Vietnam: A proposed model and policy implications
ThS. Lê Minh Thuận
Văn phòng Đảng ủy xã Bình Châu, TP. Hồ Chí Minh
(Quanlynhanuoc.vn) – Trong bối cảnh Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển mạnh từ phát triển nhà ở chủ yếu để bán sang phát triển đồng thời nhà ở để bán và nhà ở cho thuê, việc hình thành cơ chế huy động nguồn lực bền vững để phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê trở thành yêu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, chính sách phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện vẫn chủ yếu dựa vào các ưu đãi về đất đai, tín dụng và thuế, trong khi phần giá trị gia tăng của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư công và quá trình đô thị hóa chưa được điều tiết hiệu quả để tái đầu tư cho mục tiêu an sinh xã hội. Bài viết sử dụng phương pháp phân tích chính sách, phân tích hệ thống và so sánh kinh nghiệm quốc tế nhằm làm rõ những khoảng trống trong cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất và phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam. Trên cơ sở đó, đề xuất điều tiết giá trị gia tăng của đất gắn với phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê tuần hoàn, trong đó một phần giá trị gia tăng của đất được chuyển hóa thành nghĩa vụ đầu tư quỹ nhà ở xã hội cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước, kết hợp với cơ chế quản trị tài sản công theo vòng đời và tái đầu tư từ nguồn thu cho thuê.
Từ khóa: Điều tiết giá trị gia tăng của đất; Land Value Capture; nhà ở xã hội; nhà ở cho thuê; tài sản công; quản trị đất đai.
Abstract: In the context of the Communist Party and the State of Vietnam shifting housing policy from a predominant focus on homeownership toward the parallel development of housing for sale and rental housing, establishing a sustainable resource mobilization mechanism for developing a social rental housing fund has become an urgent policy priority. However, Vietnam’s current social housing policy continues to rely primarily on land, credit, and tax incentives, while the land value increments generated by land-use planning, public infrastructure investment, and urbanization have not been effectively captured and reinvested to support social welfare objectives. This paper employs policy analysis, systems analysis, and comparative analysis of international experiences to identify institutional gaps in the mechanisms for land value capture and social housing development in Vietnam. Based on these findings, the study proposes a land value capture model for the development of a circular social rental housing fund, whereby a portion of land value increments is converted into developers’ obligations to provide social rental housing transferred to State ownership. The model is further supported by a lifecycle public asset management mechanism and the reinvestment of rental revenues to ensure the sustainability and expansion of the housing fund.
Keywords: Land Value Capture (LVC); social housing; social rental housing; public asset management; land governance.
1. Đặt vấn đề
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con người, đồng thời là một trong những trụ cột của hệ thống an sinh xã hội và phát triển bền vững. Trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa diễn ra nhanh, bảo đảm chỗ ở phù hợp cho người thu nhập thấp, công nhân, người lao động và các đối tượng chính sách trở thành yêu cầu quan trọng đối với quản trị quốc gia.
Nhận thức rõ vai trò đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng xác định phát triển đồng bộ hệ thống kết cấu hạ tầng, trong đó chú trọng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân; Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV tiếp tục khẳng định quan điểm Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất không do người sử dụng đất tạo ra; đồng thời yêu cầu bố trí quỹ đất, có cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp và xác định nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách thuộc sở hữu Nhà nước được sử dụng đất lâu dài. Đây là nền tảng chính trị quan trọng để nghiên cứu cơ chế khai thác giá trị gia tăng của đất phục vụ phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê.
Bên cạnh đó, Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026 của Văn phòng Trung ương Đảng và Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 20/6/2026 của Thủ tướng Chính phủ tiếp tục định hướng chuyển mạnh từ phát triển nhà ở chủ yếu để bán sang phát triển đồng thời nhà ở để bán và nhà ở cho thuê; đồng thời yêu cầu nghiên cứu cơ chế đất đai, tài chính, tín dụng và huy động nguồn lực nhằm phát triển bền vững thị trường nhà ở cho thuê.
Mặc dù khuôn khổ chính sách từng bước được hoàn thiện, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Nguồn cung còn thiếu, quỹ đất chưa được bố trí đồng bộ, cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn để thu hút khu vực tư nhân, trong khi nguồn lực đầu tư vẫn phụ thuộc chủ yếu vào ngân sách nhà nước và các chương trình tín dụng hỗ trợ. Đáng chú ý, giá trị đất gia tăng do quy hoạch, đầu tư công và quá trình đô thị hóa chưa được điều tiết hiệu quả để tái đầu tư cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.
Từ góc độ quản trị công, phần giá trị gia tăng của đất không do người sử dụng đất tạo ra cần được xem là một nguồn lực công có thể huy động cho phát triển xã hội. Thay vì chủ yếu điều tiết thông qua ngân sách chung, Nhà nước có thể nghiên cứu cơ chế chuyển hóa trực tiếp một phần giá trị gia tăng của đất thành quỹ nhà ở xã hội công ích, đặc biệt là quỹ nhà ở xã hội cho thuê, nhằm tạo nguồn lực đầu tư ổn định và lâu dài.
2. Cơ sở lý luận và khung phân tích
2.1. Lý luận về điều tiết giá trị gia tăng của đất
Giá trị đất đai thường gia tăng do tác động của quy hoạch, đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa, thay vì từ hoạt động đầu tư của người sử dụng đất. Phần giá trị tăng thêm này được xác định là giá trị gia tăng của đất và là cơ sở hình thành các cơ chế điều tiết giá trị đất (Land Value Capture – LVC) nhằm phân bổ lại lợi ích từ phát triển cho cộng đồng.
Ở Việt Nam, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước có cơ sở chính trị và pháp lý để điều tiết phần giá trị gia tăng của đất không do người sử dụng đất tạo ra. Quan điểm này được tiếp tục khẳng định tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, theo đó yêu cầu hoàn thiện chính sách tài chính đất đai để điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị, qua đó tạo nguồn lực cho phát triển hạ tầng, nhà ở cho thuê và các chính sách an sinh xã hội. Trên cơ sở đó, nghiên cứu tiếp cận theo hướng chuyển hóa một phần giá trị gia tăng của đất thành quỹ nhà ở xã hội cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước thay vì chỉ điều tiết bằng các khoản thu ngân sách.
2.2. Lý luận về quản trị tài sản công tuần hoàn
Theo lý thuyết quản trị tài sản công hiện đại, tài sản công cần được quản lý theo toàn bộ vòng đời nhằm tối đa hóa giá trị sử dụng và hiệu quả xã hội. Đối với nhà ở xã hội, mô hình bán hoặc thuê mua làm tài sản công dần chuyển sang sở hữu tư nhân, làm suy giảm quy mô quỹ nhà ở theo thời gian. Ngược lại, mô hình nhà ở xã hội cho thuê duy trì quyền sở hữu lâu dài của Nhà nước đối với cả đất và nhà ở, cho phép quỹ nhà được khai thác theo cơ chế tuần hoàn, phục vụ nhiều thế hệ người dân có nhu cầu. Cách tiếp cận này không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản công mà còn hạn chế đầu cơ và bảo đảm tính bền vững của chính sách an sinh nhà ở.
2.3. Lý luận về phát triển nhà ở xã hội cho thuê
Nhà ở xã hội cho thuê là công cụ quan trọng nhằm bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở của các nhóm thu nhập thấp, công nhân, lao động di cư và cán bộ trẻ. So với mô hình hỗ trợ sở hữu nhà ở, mô hình cho thuê giúp giảm gánh nặng tích lũy tài chính cho người dân, đồng thời duy trì quỹ nhà ở thuộc sở hữu công để phục vụ lâu dài. Đây cũng là định hướng được Đảng và Nhà nước xác định trong các chủ trương gần đây về phát triển đồng thời nhà ở để bán và nhà ở cho thuê.
2.4. Khung phân tích của nghiên cứu
Trên cơ sở các lý luận trên, nghiên cứu xây dựng khung phân tích gồm bốn hợp phần có quan hệ tuần hoàn: Quy hoạch và đầu tư công → Gia tăng giá trị đất → Điều tiết giá trị gia tăng của đất → Hình thành và vận hành quỹ nhà ở xã hội cho thuê.
Theo khung phân tích này, Nhà nước chỉ điều tiết phần giá trị gia tăng của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư công và phát triển đô thị, đồng thời bảo đảm lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư.
Về nguyên tắc, giá trị điều tiết được xác định theo công thức: Giá trị điều tiết = Giá trị gia tăng của đất × Tỷ lệ điều tiết. Trong đó, giá trị gia tăng của đất là phần chênh lệch giữa giá trị đất sau và trước khi hưởng lợi từ quy hoạch, đầu tư công hoặc phát triển đô thị; tỷ lệ điều tiết được xác định trên cơ sở bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất. Khoản điều tiết có thể được thực hiện bằng hiện vật (quỹ nhà ở xã hội cho thuê) hoặc bằng tiền có giá trị tương đương để đầu tư phát triển quỹ nhà ở công.
Khung phân tích này là cơ sở để kiểm chứng giả thuyết nghiên cứu rằng việc điều tiết hợp lý giá trị gia tăng của đất có thể tạo nguồn lực ổn định cho phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước và góp phần nâng cao hiệu quả quản trị tài sản công.
3. Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp phân tích chính sách, so sánh pháp luật và phân tích hệ thống nhằm làm rõ cơ sở lý luận, thực trạng và đề xuất mô hình điều tiết giá trị gia tăng của đất gắn với phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê.
Phương pháp phân tích tài liệu được sử dụng để rà soát, tổng hợp và đánh giá các văn kiện của Đảng, quy định pháp luật và chính sách liên quan, trọng tâm là Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, Thông báo số 64-TB/VPTW và Quyết định số 1115/QĐ-TTg, qua đó nhận diện những điểm nghẽn trong cơ chế phát triển nhà ở xã hội và điều tiết giá trị gia tăng của đất.
Phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt là mô hình nhà ở công của Singapore và mô hình nhà ở xã hội của Áo, nhằm tham khảo các cơ chế huy động nguồn lực, quản trị quỹ nhà ở và tổ chức vận hành phù hợp với điều kiện Việt Nam. Bên cạnh đó, phương pháp phân tích hệ thống được áp dụng để kết nối các yếu tố từ quy hoạch, phát triển đất đai, nghĩa vụ của chủ đầu tư, cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất đến quản trị quỹ nhà ở xã hội cho thuê, qua đó xây dựng mô hình đề xuất có tính logic và khả thi.
4. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội và những khoảng trống thể chế trong điều tiết giá trị gia tăng của đất ở Việt Nam
4.1. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội và những rào cản về nguồn lực
Mặc dù hệ thống pháp luật về nhà ở và đất đai đã từng bước được hoàn thiện, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn còn hạn chế; các chương trình tín dụng ưu đãi chủ yếu mang tính ngắn hạn, chưa tạo động lực đủ mạnh đối với cả chủ đầu tư và người thụ hưởng.
Việc thực hiện quy định dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại còn thiếu hiệu quả. Ở nhiều địa phương, quỹ đất được bố trí phân tán hoặc được thay thế bằng nghĩa vụ tài chính, dẫn đến thiếu các khu nhà ở xã hội được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ.
Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm nhà ở xã hội vẫn chủ yếu hướng đến mục tiêu bán hoặc thuê mua, trong khi quỹ nhà ở cho thuê còn rất hạn chế. Điều này làm giảm cơ hội tiếp cận chỗ ở của người lao động có thu nhập thấp, công nhân và các nhóm dân cư chưa đủ khả năng tích lũy để sở hữu nhà ở.
4.2. Thực trạng điều tiết giá trị gia tăng của đất
Pháp luật hiện hành đã thiết lập nhiều công cụ tài chính để điều tiết giá trị gia tăng của đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các công cụ này chủ yếu điều tiết bằng tiền và được phân bổ vào ngân sách chung, chưa hình thành cơ chế gắn trực tiếp nguồn lực từ đất với phát triển nhà ở xã hội.
Trong khi đó, giá trị đất gia tăng đáng kể nhờ quy hoạch, đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa vẫn chưa được điều tiết tương xứng để tái đầu tư cho các mục tiêu an sinh xã hội. Điều này làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai và chưa bảo đảm nguyên tắc phân phối hợp lý phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra.
4.3. Những khoảng trống thể chế
Thực trạng trên cho thấy còn ba khoảng trống thể chế cần được tiếp tục hoàn thiện.
Thứ nhất, chưa có cơ chế yêu cầu chủ đầu tư các dự án phát triển đô thị thực hiện nghĩa vụ đóng góp tương xứng với phần giá trị gia tăng của đất mà họ được hưởng lợi từ quy hoạch và đầu tư công thông qua việc hình thành quỹ nhà ở xã hội cho thuê.
Thứ hai, cơ chế điều tiết hiện nay chủ yếu thu bằng tiền, chưa tạo được sự liên kết trực tiếp giữa nguồn lực đất đai với việc hình thành tài sản công là quỹ nhà ở xã hội phục vụ lâu dài cho cộng đồng.
Thứ ba, chưa có mô hình quản trị chuyên nghiệp đối với quỹ nhà ở xã hội cho thuê theo vòng đời tài sản, từ tiếp nhận, khai thác, bảo trì đến phân phối và luân chuyển đối tượng thụ hưởng, dẫn đến nguy cơ suy giảm hiệu quả sử dụng tài sản công theo thời gian.
Những khoảng trống trên là cơ sở thực tiễn để nghiên cứu đề xuất mô hình điều tiết giá trị gia tăng của đất gắn với phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê theo hướng tuần hoàn và bền vững.
5. Đề xuất mô hình điều tiết giá trị gia tăng của đất gắn với phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê tuần hoàn
Nghiên cứu đề xuất mô hình điều tiết giá trị gia tăng của đất gắn với phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê tuần hoàn (Circular Land Value Capture for Social Housing – CLVCSH). Mô hình được xây dựng trên nguyên tắc chuyển hóa một phần giá trị gia tăng của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư công và phát triển đô thị thành quỹ nhà ở xã hội cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước, thay vì chỉ điều tiết bằng tiền nộp vào ngân sách.
Mô hình gồm bốn hợp phần có quan hệ hữu cơ: hình thành giá trị gia tăng của đất; điều tiết giá trị gia tăng của đất; hình thành và vận hành quỹ nhà ở xã hội cho thuê; tái đầu tư theo cơ chế tuần hoàn.
Mô hình CLVCSH vận hành theo chu trình khép kín gồm bảy bước.
Thứ nhất, Nhà nước thực hiện quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng và phát triển không gian đô thị, tạo điều kiện làm gia tăng giá trị đất.
Thứ hai, giá trị đất tăng lên do tác động của các quyết định quy hoạch, đầu tư công và quá trình phát triển kinh tế – xã hội, hình thành phần giá trị gia tăng không do người sử dụng đất trực tiếp tạo ra.
Thứ ba, Nhà nước thực hiện điều tiết một phần giá trị gia tăng của đất thông qua các công cụ phù hợp như nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại, nghĩa vụ tài chính tương đương, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các công cụ tài chính đất đai khác.
Thứ tư, chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ đối ứng bằng việc bàn giao quỹ nhà ở xã hội hoặc nộp khoản tài chính tương ứng để Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Thứ năm, quỹ nhà ở xã hội được Nhà nước hoặc đơn vị quản lý tài sản công chuyên trách tiếp nhận, quản lý và vận hành theo cơ chế cho thuê dài hạn đối với các đối tượng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu, nguồn thu từ hoạt động cho thuê được sử dụng để bảo trì, cải tạo, quản lý vận hành và đầu tư mở rộng quỹ nhà ở xã hội, hình thành cơ chế tự duy trì và phát triển.
Thứ bảy, nguồn lực tích lũy tiếp tục được tái đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội mới, tạo thành chu trình tuần hoàn giữa phát triển đất đai, điều tiết giá trị gia tăng của đất và phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Để bảo đảm hiệu quả vận hành, mô hình được xây dựng trên năm nguyên tắc: công bằng trong điều tiết; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; minh bạch trong quản lý; sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai; và phát triển tuần hoàn, bền vững.
Việc triển khai mô hình CLVCSH cần đáp ứng một số điều kiện cơ bản.
Một là, hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và quản lý tài sản công theo hướng bổ sung cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất bằng hiện vật hoặc nghĩa vụ đầu tư quỹ nhà ở xã hội.
Hai là, xây dựng tiêu chí xác định giá trị gia tăng của đất, tỷ lệ điều tiết và phương thức thực hiện nghĩa vụ đối ứng nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.
Ba là, thành lập hoặc giao cho đơn vị quản lý tài sản công chuyên trách tiếp nhận, vận hành và bảo trì quỹ nhà ở xã hội cho thuê theo nguyên tắc quản trị vòng đời tài sản.
Bốn là, xây dựng hệ thống dữ liệu số liên thông về đất đai, nhà ở, dân cư và đối tượng thụ hưởng; đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, trục lợi chính sách.
Để mô hình CLVCSH có thể triển khai trong thực tiễn, cần thực hiện đồng bộ bốn nhóm giải pháp sau:
Thứ nhất, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về điều tiết giá trị gia tăng của đất gắn với phát triển nhà ở xã hội.
Cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành theo hướng cho phép thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thông qua cơ chế điều tiết một phần giá trị gia tăng của đất. Cơ chế này không làm phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính mới đối với nhà đầu tư mà được thiết kế như một phương thức thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội trên cơ sở phần giá trị gia tăng của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư công và phát triển đô thị. Cách tiếp cận này phù hợp với quan điểm điều tiết địa tô được xác định tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026.
Thứ hai, xây dựng nguyên tắc xác định nghĩa vụ đối ứng.
Trên cơ sở nguyên tắc điều tiết giá trị gia tăng của đất, nghiên cứu đề xuất khung xác định nghĩa vụ đối ứng như sau:
VĐƯ = α × (ΔVĐ – Rm)
Trong đó:
VĐƯ: Giá trị nghĩa vụ đối ứng của nhà đầu tư;
α: Tỷ lệ điều tiết do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định;
ΔVĐ: Giá trị gia tăng của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư công và phát triển đô thị;
Rm: Mức lợi nhuận hợp lý được Nhà nước bảo đảm cho nhà đầu tư.
Công thức trên chỉ mang tính khung phân tích nhằm minh họa nguyên tắc điều tiết. Việc xác định cụ thể các biến số, tỷ lệ điều tiết và phương pháp tính cần được nghiên cứu định lượng và quy định trong quá trình xây dựng chính sách.
Để bảo đảm việc điều tiết phản ánh đúng giá trị gia tăng thực tế của đất, nghiên cứu đề xuất áp dụng cơ chế điều tiết hai giai đoạn.
Giai đoạn 1 (tạm tính): Khi giao đất hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan nhà nước xác định nghĩa vụ đối ứng trên cơ sở giá trị gia tăng dự báo của đất.
Giai đoạn 2 (quyết toán): Sau khi dự án và hệ thống hạ tầng đi vào khai thác (khoảng 3–5 năm), Nhà nước xác định lại giá trị gia tăng thực tế của đất và thực hiện quyết toán theo công thức:
VQT = α × (ΔVTT – ΔVDB)
Trong đó:
VQT: Giá trị quyết toán (truy thu hoặc khấu trừ);
ΔVTT: Giá trị gia tăng thực tế của đất;
ΔVDB: Giá trị gia tăng dự báo dùng để xác định nghĩa vụ tạm tính.
Nếu VQT > 0, Nhà nước thực hiện truy thu phần nghĩa vụ còn thiếu bằng tiền hoặc bằng quỹ nhà ở xã hội ở giai đoạn tiếp theo của dự án.
Nếu VQT < 0, Nhà nước xem xét khấu trừ hoặc áp dụng cơ chế ưu đãi phù hợp nhằm chia sẻ rủi ro với nhà đầu tư.
Cơ chế này góp phần bảo đảm Nhà nước thu đúng phần giá trị gia tăng của đất, đồng thời giảm áp lực tài chính trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Bên cạnh đó, nghiên cứu kiến nghị thể chế hóa chủ trương thí điểm Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai theo Mục III.5, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, kết hợp với cơ chế điều tiết bằng hiện vật nhằm bổ sung nhanh quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước.
Thứ ba, xây dựng mô hình quản trị quỹ nhà ở xã hội chuyên nghiệp.
Nghiên cứu đề xuất thành lập Trung tâm hoặc Tổng công ty quản lý nhà ở công trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc giao nhiệm vụ cho đơn vị quản lý tài sản công chuyên trách để tiếp nhận, quản lý, bảo trì và vận hành quỹ nhà ở xã hội cho thuê theo nguyên tắc quản trị vòng đời tài sản. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế tài chính đặc thù cho phép giữ lại toàn bộ nguồn thu từ tiền thuê nhà để phục vụ công tác quản lý, bảo trì và tái đầu tư mở rộng quỹ nhà.
Thứ tư, đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý và giám sát.
Cần xây dựng hệ thống dữ liệu liên thông giữa cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu thuế, ngân hàng và hệ thống định danh điện tử để quản lý đối tượng thuê, theo dõi quá trình sử dụng nhà ở và kịp thời phát hiện các trường hợp không còn đủ điều kiện thụ hưởng. Đây là giải pháp quan trọng nhằm tăng cường tính minh bạch, phòng ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách và nâng cao hiệu quả quản trị quỹ nhà ở xã hội.
Để minh họa cơ chế vận hành của mô hình CLVCSH, giả định một khu đất có giá trị ban đầu là 100 tỷ đồng. Sau khi được hưởng lợi từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng, giá trị khu đất được dự báo tăng lên 220 tỷ đồng, tương ứng giá trị gia tăng dự báo (ΔVDB) là 120 tỷ đồng.
Giả sử tỷ lệ điều tiết (α) là 25% và chưa xét đến phần lợi nhuận hợp lý (Rm) để đơn giản hóa ví dụ, nghĩa vụ đối ứng tạm tính được xác định theo công thức:
VĐƯ = 25% × 120 = 30 tỷ đồng
Nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ bằng việc bàn giao quỹ nhà ở xã hội cho thuê hoặc giá trị tương đương.
Sau ba năm, khi hạ tầng hoàn thành và thị trường phát triển, giá trị thực tế của khu đất đạt 300 tỷ đồng, tương ứng giá trị gia tăng thực tế (ΔVTT) là 200 tỷ đồng.
Khi đó, nghĩa vụ đối ứng thực tế là:
VĐƯ (thực) = 25% × 200 = 50 tỷ đồng
Giá trị quyết toán được xác định theo công thức:
VQT = 25% × (200 − 120) = 20 tỷ đồng
Như vậy, Nhà nước thực hiện truy thu 20 tỷ đồng, bằng tiền hoặc bằng quỹ nhà ở xã hội ở giai đoạn tiếp theo của dự án.
Ví dụ trên chỉ nhằm minh họa nguyên tắc vận hành của mô hình CLVCSH, không phải là công thức hay tỷ lệ điều tiết mang tính bắt buộc. Việc xác định tỷ lệ điều tiết, phương pháp định giá và cơ chế quyết toán cần được nghiên cứu cụ thể trong quá trình xây dựng chính sách và hoàn thiện pháp luật.
6. Kết luận
Phát triển nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh có ý nghĩa chiến lược, góp phần bảo đảm quyền có nơi ở, ổn định thị trường lao động và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng trong khi nguồn lực ngân sách còn hạn chế, việc tìm kiếm cơ chế huy động nguồn lực từ đất đai trở thành yêu cầu cấp thiết.
Trên cơ sở phân tích cơ sở lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn pháp luật Việt Nam, nghiên cứu chỉ ra rằng khoảng trống lớn của chính sách hiện hành không chỉ nằm ở thiếu nguồn vốn mà còn ở việc chưa hình thành cơ chế chuyển hóa hiệu quả phần giá trị gia tăng của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư công và phát triển đô thị thành nguồn lực trực tiếp để phát triển nhà ở xã hội.
Từ đó, nghiên cứu đề xuất mô hình điều tiết giá trị gia tăng của đất gắn với phát triển mô hình CLVCSH như một khung chính sách tích hợp giữa quản lý đất đai, phát triển nhà ở và quản trị tài sản công. Điểm mới của mô hình là chuyển từ cơ chế điều tiết chủ yếu bằng tiền sang cơ chế điều tiết bằng hiện vật thông qua nghĩa vụ đối ứng của nhà đầu tư; đồng thời thiết lập cơ chế quản trị quỹ nhà ở cho thuê theo vòng đời tài sản công, tạo nguồn lực tái đầu tư bền vững và góp phần hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách.
Bài viết đề xuất các điều kiện để triển khai mô hình, bao gồm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, xây dựng nguyên tắc xác định nghĩa vụ đối ứng trên cơ sở giá trị gia tăng của đất, thiết lập cơ chế quản trị quỹ nhà ở xã hội chuyên nghiệp và đẩy mạnh chuyển đổi số, liên thông cơ sở dữ liệu trong quản lý, vận hành và giám sát đối tượng thụ hưởng. Những đề xuất này phù hợp với định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026 và Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 20/6/2026 về khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, phát triển nhà ở cho thuê và nâng cao hiệu quả quản trị tài sản công.
Tài liệu tham khảo:
Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2026). Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan.
Ban Bí thư (2024). Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.
Văn phòng Trung ương Đảng (2026). Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026 về kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc với một số cơ quan về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới.
Quốc hội (2023). Luật Nhà ở năm 2023.
Quốc hội (2024). Luật Đất đai năm 2024.
Quốc hội (2017). Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017.
Chính phủ (2024). Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 01/9/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Thủ tướng Chính phủ (2023). Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.
Thủ tướng Chính phủ (2026). Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 20/6/2026 ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026 của Văn phòng Trung ương Đảng.
