International experience in social housing development and some recommendations for Vietnam
Nguyễn Thị Hồng
Trường Kinh tế – Tài chính, Trường Đại học Thủ Dầu Một
Email: hongnt.kh@tdmu.edu.vn
Nguyễn Văn Du
Trường Đại học Tài chính – Marketing
Email: vandu118@gmail.com
(Quanlynhanuoc.vn) – Phát triển nhà ở xã hội là công cụ chính sách quan trọng để bảo đảm an sinh xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và các nhóm yếu thế tại đô thị. Bài viết phân tích kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại Trung Quốc và Hàn Quốc, hai quốc gia có bối cảnh đô thị hóa nhanh tương đồng với Việt Nam, tập trung vào loại hình nhà ở, cơ quan thực thi, cơ chế tài chính và chính sách ưu đãi thuế. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất một số hàm ý chính sách cho Việt Nam nhằm triển khai hiệu quả Luật Nhà ở năm 2023 và Đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030, gắn với yêu cầu phát triển hài hòa giữa đô thị, nông thôn và miền núi.
Từ khóa: Nhà ở xã hội; thu nhập thấp; an sinh xã hội; kinh nghiệm quốc tế; Trung Quốc; Hàn Quốc.
Abstract: The development of social housing is an important policy tool for ensuring social welfare for low-income people, industrial zone workers, and vulnerable groups in urban areas. This article analyzes the experiences of social housing development in China and South Korea, two countries with rapid urbanization similar to Vietnam, focusing on housing types, implementing agencies, financing mechanisms, and tax incentives. Based on these experiences, the article proposes policy implications for Vietnam to effectively implement the Housing Law 2023 and the Project on developing at least one million social housing units during the 2021–2030 period, in line with the goal of promoting harmonious development among urban, rural, and mountainous areas.
Keywords: Social housing; low income; social security; international experience; China; South Korea.
1. Đặt vấn đề
Phát triển nhà ở xã hội là một trong những chính sách trọng tâm nhằm bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thúc đẩy phát triển bền vững. Đối với các đô thị lớn và khu công nghiệp, nhà ở xã hội có ý nghĩa đặc biệt trong việc hỗ trợ người thu nhập thấp, công nhân và người lao động di cư tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả. Bên cạnh mục tiêu công bằng xã hội, chính sách này còn góp phần ổn định lực lượng lao động, nâng cao năng suất và tăng cường sự gắn bó của người lao động với doanh nghiệp, tạo tiền đề cho phát triển kinh tế – xã hội bền vững.
Đối chiếu thực tiễn, các quốc gia đô thị hóa nhanh trong khu vực đều đối mặt với áp lực nhà ở. Tại Trung Quốc, cùng với tốc độ đô thị hóa vượt 65% dân số năm 2023, Chính phủ đã triển khai đồng bộ bốn loại hình nhà ở xã hội và Quỹ dự phòng nhà ở (Housing Provident Fund – HPF). Kế hoạch 5 năm lần thứ 14 (2021 – 2025) đặt mục tiêu xây dựng 6,5 triệu căn nhà ở cho thuê công cộng ở các thành phố lớn (Wang và Murie, 2011; Li và cộng sự, 2020). Tại Hàn Quốc, tỷ lệ nhà ở công cộng đạt khoảng 8% tổng nhà ở năm 2022 và Chính phủ đặt mục tiêu nâng lên 10% đến năm 2027; chính sách này được triển khai chủ yếu qua Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (Korea Land and Housing Corporation – LH) cùng chính quyền địa phương (Chung và cộng sự, 2020).
Tại Việt Nam, giá nhà tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang cao gấp 20 – 25 lần thu nhập bình quân hộ gia đình, mức cao so với chuẩn quốc tế; hiện có khoảng 3,78 triệu lao động làm việc tại các khu công nghiệp có nhu cầu nhà ở ổn định. Theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, giai đoạn 2021 – 2030 phải hoàn thành ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội, tuy nhiên tiến độ đến nay mới đạt khoảng 15% mục tiêu. Luật Nhà ở năm 2023 (Quốc hội, 2023) và Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đã bổ sung nhiều quy định mới, song việc triển khai vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Trên cơ sở phân tích kinh nghiệm của Trung Quốc và Hàn Quốc, bài viết đề xuất một số hàm ý cho Việt Nam trong phát triển nhà ở xã hội thời gian tới.
2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại một số quốc gia
2.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Từ sau những năm 80 thế ký XX, Trung Quốc từng bước chuyển đổi từ cơ chế phân phối nhà ở bao cấp sang thị trường nhà ở tư nhân hóa; đồng thời, mở rộng chính sách hỗ trợ nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội cho các nhóm thu nhập thấp và trung bình (Wang và Murie, 2011). Cơ quan quản lý cao nhất ở cấp trung ương là Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn (Ministry of Housing and Urban-Rural Development – MOHURD); ở cấp địa phương, chính quyền các thành phố cấp tỉnh, đặc biệt Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, trực tiếp lập kế hoạch, cấp đất, thẩm định giá bán và giám sát vận hành các dự án nhà ở xã hội.
Các đô thị Trung Quốc hiện phát triển bốn loại hình nhà ở xã hội chủ yếu: nhà ở giá rẻ (Economic and Affordable Housing) và nhà ở giá thấp (Price-Capped Housing) hướng tới hỗ trợ sở hữu nhà cho hộ thu nhập thấp – trung bình; nhà ở cho thuê giá thấp (Low-Rent Housing) dành cho hộ có hoàn cảnh khó khăn nhất; và nhà ở cho thuê công cộng (Public Rental Housing) mở rộng đối tượng đến người lao động di cư và thanh niên mới đi làm (Shi và cộng sự, 2016). Nhà nước áp dụng chính sách ưu đãi về đất đai và kiểm soát giá bán để duy trì mức giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường.
Về ưu đãi thuế, Trung Quốc miễn thuế giá trị gia tăng đối với doanh thu cho thuê từ nhà ở cho thuê công cộng; miễn thuế sử dụng đất đô thị và thuế tài sản đối với đất và công trình nhà ở giá rẻ, nhà ở cho thuê công cộng; giảm thuế trước bạ đối với người mua nhà ở xã hội lần đầu. Chính sách ưu đãi này được cụ thể hóa trong các văn bản của Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế Trung Quốc, tạo động lực để doanh nghiệp tham gia đầu tư và giảm chi phí sở hữu nhà cho người dân.
Kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy, phát triển nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào nguồn lực đầu tư mà còn gắn chặt với chất lượng thể chế và quản trị. Nghiên cứu tại Quảng Châu chỉ ra rằng, hiệu quả các khu nhà ở xã hội chịu tác động đáng kể bởi cơ chế quản lý, quy hoạch không gian và mô hình quản trị đô thị; cải cách thể chế và phát triển không gian đô thị bền vững vì thế là điều kiện quan trọng để nâng cao hiệu quả chính sách (Lin, 2018).
Về cơ chế tài chính, Trung Quốc triển khai Quỹ dự phòng nhà ở (Housing Provident Fund – HPF) theo cơ chế tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động và người sử dụng lao động cùng đóng góp 5 – 12% tiền lương hằng tháng. Đến cuối năm 2022, tổng số dư tích lũy của quỹ đạt gần 29 nghìn tỷ nhân dân tệ, với hơn 168 triệu người tham gia (Taffin và cộng sự, 2011). Nguồn vốn quỹ được sử dụng để cho vay mua nhà lãi suất thấp và tài trợ dự án nhà ở xã hội, trở thành một trong những công cụ tài chính then chốt bảo đảm tính bền vững của chính sách nhà ở tại nước này.
2.2. Kinh nghiệm của Hàn Quốc
Tại Hàn Quốc, cơ quan chủ trì hoạch định chính sách nhà ở xã hội là Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải (Ministry of Land, Infrastructure and Transport – MOLIT). Cơ quan triển khai chủ chốt là Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (Korea Land and Housing Corporation – LH), thành lập năm 2009 trên cơ sở sáp nhập Tập đoàn Đất đai Hàn Quốc và Tập đoàn Nhà ở Quốc gia. Ở cấp địa phương, Tập đoàn Nhà ở Seoul (Seoul Housing and Communities Corporation – SH) đảm nhiệm việc phát triển nhà ở xã hội tại thủ đô, phối hợp cùng chính quyền tỉnh Gyeonggi và các thành phố lớn khác (Ha, 2018).
Hệ thống nhà ở công cộng tại Hàn Quốc được thiết kế đa tầng, gồm sáu loại hình chính: (1) Nhà ở cho thuê vĩnh viễn với thời hạn thuê tới 50 năm, dành cho hộ nghèo nhất; (2) Nhà ở cho thuê quốc gia thời hạn 30 năm; (3) Nhà ở cho thuê 5 năm và 10 năm cho phép người thuê chuyển sang sở hữu sau thời hạn; (4) Chương trình Happy Housing (Haengbok Jutaek) triển khai từ năm 2013 dành cho thanh niên, sinh viên, cặp vợ chồng mới cưới; (5) Nhà ở giá phải chăng cho gia đình trẻ; (6) Nhà ở cho thuê hạnh phúc cho các nhóm yếu thế. Cách tiếp cận đa tầng giúp chính sách phù hợp với từng nhóm đối tượng theo thu nhập, độ tuổi và hoàn cảnh (Seo và Joo, 2018).
Về cơ chế tài chính, Quỹ Nhà ở quốc gia (National Housing Fund – NHF) là nguồn tài chính chủ đạo, huy động từ trái phiếu nhà ở quốc gia, đóng góp bắt buộc của người mua nhà lần đầu và ngân sách nhà nước. Quỹ này cung cấp các khoản vay lãi suất thấp cho cả người mua nhà và chủ đầu tư, đóng vai trò trung tâm trong tài trợ dài hạn cho các chương trình nhà ở công cộng.
Chính sách ưu đãi thuế của Hàn Quốc được thiết kế nhằm khuyến khích cả bên cung và bên cầu. Với chủ đầu tư nhà ở xã hội, Nhà nước miễn thuế trước bạ (Acquisition Tax) và giảm thuế tài sản (Property Tax) đối với đất và công trình dự án; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ cho thuê nhà ở công cộng có thời hạn từ 10 năm trở lên. Với người mua và người thuê, Nhà nước cung cấp khoản khấu trừ thuế thu nhập cá nhân đối với chi phí thuê nhà và lãi vay mua nhà lần đầu, giúp giảm gánh nặng tài chính cho các hộ thu nhập thấp và trung bình.
Kinh nghiệm Hàn Quốc đồng thời chỉ ra ba thách thức lớn trong triển khai. Một là, chi phí đầu tư và vận hành nhà ở công cộng cao hơn mức hỗ trợ của Nhà nước, làm hạn chế khả năng mở rộng nguồn cung. Hai là, sự thay đổi cơ cấu dân số, đặc biệt là gia tăng nhanh của hộ độc thân, tạo ra nhu cầu lớn về căn hộ diện tích nhỏ, trong khi nhiều dự án cũ được thiết kế cho hộ đông người. Ba là, tình trạng phản đối của cư dân địa phương đối với dự án nhà ở công cộng do lo ngại về hạ tầng và tác động môi trường sống (Ha, 2008; Ha, 2018). Để ứng phó, Seoul và Gyeonggi đã triển khai mô hình nhà ở xã hội đa chủ thể, với sự tham gia của tổ chức phi lợi nhuận, hợp tác xã và các tổ chức theo đuổi mục tiêu công ích, góp phần đa dạng hóa nguồn cung và nâng cao chất lượng cộng đồng (Chung và cộng sự, 2020).
3. Hàm ý cho Việt Nam
Một là, hoàn thiện đồng bộ hệ thống cơ chế, chính sách và quy hoạch quỹ đất, phân biệt giữa khu đô thị và miền núi. Kinh nghiệm hai nước cho thấy, quy hoạch quỹ đất rõ ràng tạo cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia. Với Việt Nam, tại các đô thị lớn, như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần bảo đảm dành 20% quỹ đất ở trong quy hoạch cho nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023; ưu tiên bố trí đất gần khu vực sản xuất, có khả năng kết nối giao thông và dịch vụ. Đối với vùng miền núi, vùng dân tộc thiểu số, cần lồng ghép chính sách nhà ở xã hội với các chương trình mục tiêu quốc gia về phát triển kinh tế – xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo, cận nghèo theo Đề án và Chương trình đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Cần thiết lập cơ chế tài chính phù hợp, có chính sách ưu đãi về thuế và thủ tục pháp lý để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội.
Hai là, cụ thể hóa chính sách ưu đãi thuế và tài chính đất đai cho nhà ở xã hội. Học tập cách làm của Trung Quốc và Hàn Quốc, Bộ Tài chính và Cục Thuế cần rà soát, cụ thể hóa các ưu đãi thuế cho dự án nhà ở xã hội: miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng đối với chuyển nhượng, cho thuê nhà ở xã hội; miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai. Với người mua và người thuê nhà ở xã hội, có thể nghiên cứu cơ chế khấu trừ thuế thu nhập cá nhân đối với chi phí lãi vay mua nhà lần đầu như kinh nghiệm Hàn Quốc, giúp giảm gánh nặng tài chính cho hộ thu nhập thấp.
Ba là, gắn phát triển nhà ở xã hội với quy hoạch đô thị và hệ thống hạ tầng đồng bộ. Nhà ở xã hội chỉ phát huy hiệu quả khi được bố trí tại các khu vực có kết nối giao thông thuận lợi và tích hợp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu, như: trường học, bệnh viện, khu thương mại và tiện ích công cộng. Bộ Xây dựng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần bảo đảm sự liên kết giữa nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và không gian đô thị. Với các dự án tại vùng miền núi, cần chú trọng đến đặc thù địa hình, phong tục tập quán, thiết kế nhà ở phù hợp với văn hóa bản địa và điều kiện khí hậu.
Bốn là, xây dựng cơ chế tín dụng ưu đãi và cơ chế huy động vốn dài hạn. Khả năng tiếp cận vốn vay là yếu tố then chốt để người thu nhập thấp có thể sở hữu nhà. Cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp, thời gian vay dài và điều kiện tiếp cận linh hoạt, do Ngân hàng Nhà nước điều phối và các ngân hàng thương mại triển khai. Đồng thời, nghiên cứu xây dựng cơ chế tương tự Quỹ dự phòng nhà ở của Trung Quốc, với sự đóng góp đồng thời của người lao động và người sử dụng lao động hoặc Quỹ Nhà ở quốc gia của Hàn Quốc để tạo nguồn tài chính dài hạn, ổn định, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước. Cơ chế này có thể triển khai thí điểm tại một số địa phương có nhu cầu lớn theo tinh thần Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội.
Năm là, phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững cộng đồng, đa dạng chủ thể. Bài học từ Hàn Quốc cho thấy, nếu chỉ tập trung xây dựng nhà ở xã hội tại các khu vực tách biệt sẽ dẫn đến phân hóa và định kiến xã hội. Việt Nam cần chú trọng phát triển các khu nhà ở xã hội hài hòa trong tổng thể đô thị, tăng cường sự tham gia của tổ chức phi lợi nhuận, hợp tác xã và doanh nghiệp xã hội, theo hướng đa chủ thể mà Seoul và Gyeonggi đã áp dụng. Đồng thời, cần đa dạng hóa loại hình nhà ở phù hợp với từng nhóm: nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp; nhà ở cho lực lượng vũ trang; nhà ở cho thuê ngắn hạn dành cho thanh niên, sinh viên mới ra trường, tương tự chương trình Happy Housing của Hàn Quốc.
4. Kết luận
Phát triển nhà ở xã hội là một cấu phần quan trọng của chính sách an sinh xã hội và phát triển bền vững. Kinh nghiệm của Trung Quốc và Hàn Quốc cho thấy, thành công phụ thuộc vào sự kết hợp đồng bộ giữa vai trò kiến tạo của Nhà nước, hệ thống cơ quan thực thi có năng lực (MOHURD, LH, SH), cơ chế tài chính phù hợp (HPF, NHF), chính sách ưu đãi thuế rõ ràng và định hướng phát triển cộng đồng đa chủ thể. Đối với Việt Nam, triển khai hiệu quả Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và Nghị quyết số 201/2025/QH15 cần gắn với hoàn thiện cơ chế tài chính, phát triển tín dụng ưu đãi, quy hoạch hạ tầng đồng bộ và phân biệt chính sách giữa khu đô thị, khu công nghiệp và vùng miền núi. Vận dụng có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế sẽ góp phần đạt mục tiêu ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030, hướng tới phát triển bao trùm, hài hòa và bền vững.
Tài liệu tham khảo:
Bài viết này được tài trợ bởi Trường đại học Thủ Dầu Một trong đề tài mã số DT.25.1-283
Chính phủ. (2024). Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Chung, S. H., Kim, S. J., Park, S. Y., & Kim, J. H. (2020). Past, present, and future of social housing in Seoul: Where is social housing heading to? Sustainability, 12(19), Article 8165. https://doi.org/10.3390/su12198165
Ha, S. K. (2008). Social housing estates and sustainable community development in South Korea. Habitat International, 32(3), 349 – 363. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2007.11.005
Ha, S. K. (2018). Housing policy challenges and social development in Korea. In Housing policy, wellbeing and social development in Asia (pp. 69 – 87). Routledge.
Li, K., Qin, Y., & Wu, J. (2020). Recent housing affordability in urban China: A comprehensive overview. China Economic Review, 59, Article 101362.
Lin, Y. (2018). An institutional and governance approach to understand large-scale social housing construction in China. Habitat International, 78, 96 – 105. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2018.06.001
Quốc hội. (2023). Luật Nhà ở năm 2023
Quốc hội. (2025). Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Seo, B., & Joo, Y. M. (2018). Housing the very poor or the young? Implications of the changing public housing policy in South Korea. Housing Studies, 33(8), 1227 – 1245.
Shi, W., Chen, J., & Wang, H. (2016). Affordable housing policy in China: New developments and new challenges. Habitat International, 54, 224 – 233. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2015.11.020
Taffin, C., Friedemann, R., & Kim, K.-H. (2011). Strategic reorientation of the Housing Provident Fund system in the People’s Republic of China. World Bank, Washington, DC.
Thủ tướng Chính phủ. (2023). Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.
Wang, Y. P., & Murie, A. (2011). The new affordable and social housing provision system in China: Implications for comparative housing studies. International Journal of Housing Policy, 11(3), 237 – 254. https://doi.org/10.1080/14616718.2011.599130.
