ThS. Nguyễn Thị Mai
Trường Chính trị tỉnh Bình Dương
(Quanlynhanuoc.vn) – Trong quá trình đô thị hóa, vấn đề xây dựng nhà ở trở nên cấp bách đối với các thành phố lớn, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh – trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội hàng đầu cả nước. Sự sáp nhập tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, tỉnh Bình Dương vào TP. Hồ Chí Minh sẽ tạo ra áp lực về chỗ ở ngày càng lớn, nhất là đối với nhóm người thu nhập thấp, công nhân và lao động nhập cư. Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở xã hội không chỉ là một nhiệm vụ bảo đảm an sinh xã hội mà còn là một chiến lược dài hạn nhằm xây dựng đô thị bền vững, công bằng và bao trùm.
Từ khóa: TP. Hồ Chí Minh; sắp xếp đơn vị hành chính; xây dựng; nhà ở xã hội.
1. Đặt vấn đề
TP. Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn, thu hút lượng lớn người lao động nhập cư và người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, giá nhà ở thương mại quá cao khiến việc sở hữu nhà trở thành “mơ ước xa vời”. Đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội sẽ giúp người thu nhập thấp được an cư, lạc nghiệp và gắn bó lâu dài với doanh nghiệp trên địa bàn thành phố; đồng thời, giúp ổn định nguồn nhân lực. Điều này đòi hỏi TP. Hồ Chí Minh phải có những giải pháp đột phá, linh hoạt và đồng bộ để vượt qua các rào cản, tận dụng cơ hội và đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội, đáp ứng kỳ vọng của người dân và góp phần ổn định, phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố.
2. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay
Phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh vẫn là một nhiệm vụ cấp bách. Giai đoạn 2021 – 2030 nguồn cung nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh chỉ đáp ứng 17,8% nhu cầu, nhà ở công nhân chỉ đáp ứng gần 6% nhu cầu1. Trong khi đó, tổng nhu cầu nhà ở của Thành phố trong giai đoạn này là khoảng 37 triệu m2 sàn nhà ở, tập trung chủ yếu là nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở đô thị khoảng 15 triệu m2 sàn nhà ở; công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn khoảng 12 triệu m2 sàn nhà ở2.
Triển khai Đề án của Chính phủ về “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, giai đoạn 2021 – 2030” theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, TP. Hồ Chí Minh được giao chỉ tiêu phát triển 69.700 căn hộ đến năm 2030, trong đó giai đoạn 2021 – 2025 là 26.200 căn và giai đoạn 2026 – 2030 là 43.500 căn. Thực hiện chủ trương trên, TP. Hồ Chí Minh đã phân nhóm các dự án theo tiêu chí, như: đã có quỹ đất sạch, dự án quy mô lớn (trên 1.000 căn), dự án nhà ở cho thuê, dự án đầu tư công, dự án thuộc quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại… để tập trung chỉ đạo. Một số kết quả đạt được:
(1) Giai đoạn 2016 – 2020, TP. Hồ Chí Minh đã hoàn thành 19 dự án nhà ở xã hội với 14.954 căn hộ. Từ năm 2021 đến tháng 12/2024, đã xây dựng xong 6 dự án với 2.745 căn hộ; hiện đang thi công 4 dự án với 2.874 căn hộ. Thành phố cũng đang thực hiện thủ tục pháp lý đối với 21 dự án quy mô khoảng 40.000 căn hộ3.
(2) Đến tháng 6/2025, TP. Hồ Chí Minh đã xây xong và đưa vào sử dụng 5 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 2.377 căn, 1 dự án nhà lưu trú công nhân hoàn thành một phần với quy mô 368 căn. Hiện nay, còn 4 dự án đang thi công với quy mô 2.874 căn, sẽ hoàn thành trong năm 2025, bảo đảm chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội năm 20254.
(3) TP. Hồ Chí Minh đang tập trung đẩy nhanh thủ tục pháp lý để khởi công trong năm 2025 đối với 16 dự án với quy mô 14.326 căn hộ và đẩy nhanh thủ tục cho 22 dự án sẽ được khởi công trong năm 2026 với quy mô 32.784 căn hộ; đồng thời, đã bố trí tổng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là 1.400ha, trong đó khoảng 661ha của 116 dự án nhà ở xã hội đang triển khai trên địa bàn Thành phố và diện tích khoảng 739ha được nghiên cứu phân bổ trong đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố5.
(4) TP. Hồ Chí Minh đang cố gắng hoàn chỉnh việc xây dựng đề án phát triển nhà ở xã hội cho các cán bộ chiến sĩ, trong đó có 14.000 căn cho lực lượng thuộc Bộ Công an và 6.000 căn cho lực lượng thuộc Bộ Quốc phòng6.
Tuy nhiên, trong quá trình làm các dự án nhà ở xã hội, TP. Hồ Chí Minh còn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn, như: phải thực hiện thêm các thủ tục về thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức; công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội còn khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được7; vướng mắc trong thúc đẩy đầu tư công các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước; khó khăn trong phân công trách nhiệm theo dõi, giải quyết thủ tục đầu tư các dự án nhà ở xã hội cho các cơ quan, đơn vị có liên quan8. Những khó khăn, vướng mắc trên khiến việc hiện thực hóa ước mơ “an cư” của người thu nhập thấp trở nên khó khăn hơn.
3. Một số vấn đề của việc sắp xếp các đơn vị hành chính đối với phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh
Trong bối cảnh thực hiện sắp xếp các đơn vị hành chính theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 ngày 12/6/2025 của Quốc hội, việc phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh vừa mang đến nhiều cơ hội, song cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức mới.
Một là, việc sắp xếp tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP. Hồ Chí Minh và lấy tên gọi là TP. Hồ Chí Minh sẽ tạo ra một “siêu đô thị” với quỹ đất rộng lớn hơn, mở ra cơ hội tốt trong việc xây dựng nhà ở xã hội ở vùng ven và ngoài đô thị trung tâm. Điều này giúp phát triển các đô thị vệ tinh, thuận lợi cho quy hoạch phân khu tích hợp giữa nhà ở xã hội và hạ tầng giao thông kết nối. Các khu, như: Thuận An, Dĩ An (Bình Dương), Bà Rịa – Vũng Tàu có thể trở thành điểm triển khai các dự án lớn, giảm áp lực lên trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, việc tinh gọn bộ máy hành chính còn giúp giảm bớt các thủ tục chồng chéo, rườm rà trong giải quyết hồ sơ liên quan đến đất đai và xây dựng, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội.
Hai là, quá trình này có thể có những vướng mắc, chậm trễ trong việc cập nhật giấy tờ đất đai và giấy phép xây dựng cho các dự án đã và đang triển khai. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch có thể làm thay đổi mục đích sử dụng đất, ảnh hưởng đến việc bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội; việc đầu tư hạ tầng sau sáp nhập có thể kéo theo sự gia tăng giá đất, làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và giá thành của nhà ở xã hội. Ngoài ra, việc sáp nhập hành chính có thể ảnh hưởng tới điều kiện mua/bán nhà xã hội: người từng đủ điều kiện nay có thể không hợp lệ do thay đổi chính sách vùng hoặc khoảng cách nhà với chỗ làm.
Như vậy, trong bối cảnh mới, bên cạnh tạo tiềm năng lớn cho phát triển nhà ở xã hội qua mở rộng địa giới, song cũng phải đối mặt với nhiều rào cản phức tạp, như: thay đổi tiêu chí ưu tiên, thách thức tài chính, pháp lý đến các vấn đề về văn hóa và tổ chức. Vì vậy, để giải quyết những thách thức và tận dụng cơ hội từ việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp tỉnh, TP. Hồ Chí Minh cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, minh bạch, cần có kế hoạch, giải pháp cụ thể để phát triển nhà ở xã hội cho người dân.
3. Giải pháp và định hướng phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh mới
Thứ nhất, kiến nghị ban hành nghị quyết đặc thù về phát triển nhà ở xã hội. Có thể cho phép Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh thực hiện chỉ định chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phù hợp với từng nhóm đối tượng, nhằm rút ngắn thời gian và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần áp dụng cơ chế “một cửa liên thông” và số hóa quy trình để đẩy nhanh tiến độ thẩm định, phê duyệt dự án.
Thứ hai, xây dựng các chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư và chính sách ưu đãi về vốn cho người mua nhà ở xã hội. Chẳng hạn, xem xét áp dụng cơ chế giảm thuế thu nhập doanh nghiệp đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội; mở rộng gói vay ưu đãi với lãi suất thấp dài hạn và thời gian vay linh hoạt để giảm gánh nặng tài chính cho người dân.
Thứ ba, đẩy mạnh mô hình cho thuê nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng chưa có khả năng mua nhà, đặc biệt là công nhân và người lao động trẻ.
Thứ tư, TP. Hồ Chí Minh cần sớm rà soát toàn bộ quỹ đất công, đất sau sáp nhập trụ sở, đất dôi dư để đưa vào danh mục đất phát triển nhà ở xã hội. Cần công khai danh mục này trên cổng thông tin điện tử của thành phố để các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và đăng ký.
Thứ năm, khai thác tối đa cơ hội từ quỹ đất mới. Tập trung phát triển nhà ở xã hội tại các khu vực vùng ven, các đô thị vệ tinh, như: Thuận An, Dĩ An (Bình Dương), Bà Rịa – Vũng Tàu sau khi sáp nhập. Các khu vực này có quỹ đất rộng lớn, giá thành hợp lý và khả năng kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện với trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Đặc biệt, ưu tiên xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân ở ngay cạnh hoặc gần các khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Thứ sáu, xây dựng cơ chế chuyển tiếp về giấy tờ đất đai, pháp lý minh bạch, nhanh gọn để xử lý các vấn đề liên quan đến giấy tờ đất đai, giấy phép xây dựng của các dự án đã và đang triển khai trong khu vực địa chính mới, tránh gây chậm trễ. Đồng thời, xây dựng chính sách linh hoạt để bảo đảm người dân từng đủ điều kiện mua hoặc thuê nhà ở xã hội không bị mất quyền lợi do sự thay đổi về chính sách vùng, khoảng cách địa lý sau sáp nhập.
Thứ bảy, thúc đẩy các doanh nghiệp tư nhân tham gia vào phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp tác công – tư, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Thứ tám, TP. Hồ Chí Minh cần cắt giảm, đơn giản hóa các thủ tục hành chính theo thẩm quyền về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (lập, phê duyệt dự án, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng…) để hỗ trợ, khuyến khích các doanh nghiệp triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Chú thích:
1, 2. Đến năm 2030 TP. Hồ Chí Minh vẫn khan hiếm nghiêm trọng nhà ở xã hội. https://tuoitre.vn/den-nam-2030-tp-hcm-van-khan-hiem-nghiem-trong-nha-o-xa-hoi-20230920084455094.htm.
3. TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển hơn 31.000 căn nhà ở xã hội. https://daibieunhandan.vn/tp-ho-chi-minh-dat-muc-tieu-phat-trien-hon-31-000-can-nha-o-xa-hoi-10361407.html.
4, 5, 6. TP.HCM sẽ xây xong 2.900 căn nhà ở xã hội trong năm nay. https://tuoitre.vn/tp-hcm-se-xay-xong-2-900-can-nha-o-xa-hoi-trong-nam-nay-20250603084506676.htm.
7. Nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh: Hàng loạt vướng mắc ‘trói chân’. https://tienphong.vn/nha-o-xa-hoi-tai-tphcm-hang-loat-vuong-mac-troi-chan-post1537457.tpo.
8. TP. Hồ Chí Minh nhận diện được 5 nhóm vướng mắc khi triển khai nhà ở xã hội. https://daidoanket.vn/tp-hcm-nhan-dien-duoc-5-nhom-vuong-mac-khi-trien-khai-nha-o-xa-hoi-10267191.html.
Tài liệu tham khảo:
1. Quốc hội (2023). Luật Nhà ở năm 2023.
2. Bà Rịa – Vũng Tàu: Khởi công công trình nhà ở xã hội và chung cư thu nhập thấp. https://www.quanlynhanuoc.vn/2022/07/01/ba-ria-vung-tau-khoi-cong-cong-trinh-nha-o-xa-hoi-va-chung-cu-thu-nhap-thap.
3. Đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. https://lsvn.vn/de-xuat-giai-phap-thuc-day-phat-trien-nha-o-xa-hoi-a154646.html.
4. Quan điểm của Ph. Ăngghen về nhà ở trong cuốn “Về vấn đề nhà ở” và ý nghĩa đối với việc phát triển nhà ở xã hội cho người lao động, người thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay. https://www.quanlynhanuoc.vn/2024/11/23/quan-diem-cua-ph-angghen-ve-nha-o-trong-cuon-ve-van-de-nha-o-va-y-nghia-doi-voi-viec-phat-trien-nha-o-xa-hoi-cho-nguoi-lao-dong-nguoi-thu-nhap-thap-o-viet-nam-hien-nay.
