Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại thành phố Hà Nội

(Quanlynhanuoc.vn) – Thời gian qua, công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại thành phố Hà Nội đã đi vào ổn định, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân đô thị, nhất là nhà chung cư cho các đối tượng di dân, người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn không ít khó khăn, hạn chế, vì vậy, cần tiếp tục tăng cường công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố để xây dựng Thủ đô ngày càng giàu đẹp, văn minh, hiện đại.
Ảnh minh họa (internet).

Hà Nội nằm về phía Tây Bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, với địa hình bao gồm: vùng đồng bằng trung tâm và vùng đồi núi ở phía Bắc, phía Tây thành phố. Hà Nội, có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm: (12 quận, 17 huyện và 1 thị xã) và 579 đơn vị hành chính cấp xã (383 xã, 175 phường và 21 thị trấn) với diện tích 3.359,82 km²1, dân số 8,33 triệu người2 nhưng phân bố không đồng đều; khoảng cách về dân số giữa quận và huyện, giữa thành thị và nông thôn còn lớn có và xu hướng tiếp tục gia tăng3. Thành phố Hà Nội phát triển nhanh chóng, khiến vùng lõi, vùng nội đô, phố cổ của thành phố đang được ví như chiếc áo chật hẹp. Mật độ dân số ở trung tâm đã khá lớn, trong khi cư dân lao động từ các tỉnh, thành phố trong cả nước về lao động, học tập ngày một tăng, vì vậy, vấn đề nhà ở cho lao động, học sinh sinh viên, công chức, người dân đang trở nên cấp thiết. Cùng với đó, công tác quản lý, sử dụng (QLSD) nhà chung cư (NCC) tại Hà Nội đang tồn tại một số bất cập, mặc dù hệ thống pháp luật QLSD NCC đã không ngừng được hoàn thiện, bổ sung nhưng vẫn còn hạn chế trong quá trình triển khai thực hiện.

Kết quả đạt được về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Thực hiện Quyết định số 490/QĐ-TTg ngày 05/5/2008 của Thủ tướng Chính phủ ban hành phê duyệt Quy hoạch xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050 và Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 về việc phê duyệt chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020, định hướng đến năm 2030; Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND ngày 25/11/2020 của Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội về QLSD NCC trên địa bàn thành phố Hà Nội… Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã ban hành một số văn bản hướng dẫn, đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã về tăng cường công tác QLSD NCC trên địa bàn thành phố.

Do đó, mỗi năm thành phố xây dựng hàng chục khu đô thị mới, cải tạo sửa chữa, nâng cấp một số khu tập thể cũ với mục đích phục vụ nhu cầu về nhà ở của người dân Thủ đô. Đơn cử, khu đô thị Pháp Vân – Tứ Hiệp, Linh Đàm, Kim Văn – Kim Lũ, Đại Thanh, Dương Nội, An Khánh, Tây Hồ Tây, Mỗ Lao, Mỹ Đình hoặc hàng loạt tòa NCC mọc lên tại khu vực đường Lê Văn Lương, Lê Văn Thiêm, Vũ Trọng Phụng, Thanh Hà, Kim Chung – Di Trạch… Các khu tập thể cũ được cải tạo, như: khu tập thể Giảng Võ, Thành Công, Ba Đình… Đến nay, thành phố có 219 dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đang triển khai theo kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021 – 2025. Trong đó, có 140 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, tương ứng gần 41.500.000 m2 sàn nhà ở, 221.507 căn hộ; 48 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, tương ứng gần 2.900.000 m2 sàn nhà ở, 3.900 căn hộ; 21 dự án nhà ở tái định cư với khoảng 817.700 m2 sàn nhà ở, 10.232 căn hộ và 10 dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư4. Phát triển nhà ở kết hợp với tái cấu trúc đô thị cơ bản đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nâng cao chất lượng nhà ở, chất lượng sống của người dân.

Công tác QLSD, NCC đã được sở xây dựng, các sở, ban, ngành, UBND các quận huyện, thị xã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Công tác phối hợp giữa cơ quan chức năng, chính quyền địa phương với chủ đầu tư, ban quản trị cơ bản đáp ứng yêu cầu đã đề ra. Công tác kiểm tra, xử lý, chấn chỉnh các sai phạm đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về QLSD NCC được thực hiện quyết liệt, thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật. Đồng thời, kịp thời nắm tình hình, phát hiện các sai phạm của chủ đầu tư, đánh giá nguyên nhân phát sinh không để hình thành các “điểm nóng” về an ninh trật tự. Tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra đột xuất, nhằm nhanh chóng phát hiện và xử lý các sai phạm về phòng cháy, chữa cháy, an ninh trật tự… đăng tải công khai trên trang thông tin điện tử của thành phố.

Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư vẫn còn một số hạn chế

Thứ nhất, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương còn một số nơi chưa thực hiện tốt, các hành vi vi phạm trong NCC chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời, như: (1) Chủ căn hộ lấn chiếm, cơi nơi thêm diện tích sử dụng trên phần sử dụng chung; (2) Chủ đầu tư xây dựng sai thiết kế theo giấy phép được duyệt; (3) Sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng không đúng thiết kế theo giấy phép được duyệt.

Thứ hai, Nhà nước đã ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể về QLSD NCC đã tương đối đầy đủ, tuy nhiên, các chế tài xử lý đối với những trường hợp vi phạm chưa được thực hiện đúng quy định dẫn đến một số sai phạm đã xảy ra trong quá trình thực hiện QLSD NCC.

Thứ ba, chất lượng sống của cư dân ở một số chung cư chưa được bảo đảm, nhất là những chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 đã cũ và xuống cấp, hơn nữa hồ sơ kỹ thuật không được lưu trữ đầy đủ gây khó khăn cho công tác sửa chữa khắc phục.

Thứ tư, ý thức chấp hành quy định pháp luật của một số cư dân tại các tòa NCC còn hạn chế, một số hộ gia đình chiếm dụng diện tích công cộng, ngăn cản lưu thông kết nối hạ tầng khu vực, nhiều cư dân chưa tích cực tham gia các buổi tập huấn về phòng cháy, chữa cháy, các buổi tuyên truyền phổ biến quy định của pháp luật liên quan đến QLSD NCC.

Nâng cao hiệu quả việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Một là, rà soát các thủ tục hành chính và cơ chế, chính sách trong lĩnh vực đầu tư, quy hoạch kiến trúc, quản lý đất đai, cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; tạo điều kiện hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy hoạch. Đồng thời, bổ sung quy định chế tài mạnh hơn đối với các chủ đầu tư chưa tự giác trong việc báo cáo giám sát đánh giá đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020, theo đó, có thể cho phép thành phố chủ động đưa nội dung này vào tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhà ở khác hoặc xem xét không cho phép nhà đầu tư này được tham gia đầu tư các dự án nhà ở khác trên địa bàn.

Hai là, cần cân đối nhu cầu nhà ở xã hội tại các quận, huyện, thị xã bảo đảm phân bố hợp lý theo quy hoạch của thành phố. Đồng thời, huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội tập trung, nhà ở xã hội cho thuê phục vụ công nhân và người lao động làm việc tại các khu công nghiệp. Thực hiện cho vay ưu đãi qua Quỹ Đầu tư phát triển, Ngân hàng Chính sách xã hội để hỗ trợ nhà ở xã hội cho các đối tượng theo quy định tại Điều 49, 50 Luật Nhà ở năm 2014.

Kiểm soát tiến độ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư và kế hoạch bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng các dự án hạ tầng trọng điểm và quá trình triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại NCC trên địa bàn thành phố bảo đảm hiệu quả việc sử dụng quỹ nhà tái định cư.

Ba là, tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo hình thức đấu thầu, đấu giá, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Ưu tiên phát triển nhà ở khu vực nội đô mở rộng, hạn chế phát triển mới các dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu vực nội đô lịch sử, đồng thời, tập trung thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đồng thời, phối hợp với UBND các cấp dưới (quận, huyện, xã, phường, trị trấn) rà soát, điều chỉnh, bổ sung quỹ đất dành để phát triển nhà chung cư trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị của địa phương; thu hồi quỹ đất thuộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đã giao cho các chủ đầu tư nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm so với tiến độ đã được phê duyệt.

Bốn là, tăng cường kiểm tra, nắm bắt tình hình, chủ động giải quyết sớm các mâu mắc giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân, không để tập trung đông người tại các tòa NCC, đơn thư kéo dài, tiềm ẩn nguy cơ gây mất an ninh trật tự trên địa bàn.

Để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước trong công tác QLSD NCC là một nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết nhằm ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống của Nhân dân, đồng thời, góp phần bảo đảm an ninh trật tự, an toàn xã hội trên toàn thành phố.

Chú thích:
1. https://vi.wikipedia.org, truy cập ngày 10/5/2023.
2. Tổng cục Thống kê năm 2022. Niên giám thống kê năm 2021. H. NXB Thống kê, 2022, tr. 92.
3. Kết quả sơ bộ tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019. https://consosukien.vn, ngày 04/9/2019.
4. Hà Nội triển khai 219 dự án nhà ở khu đô thị. http://www.hanoimoi.com.vn, ngày 19/02/2023.
Tài liệu tham khảo:
1. Chỉ thị số 15/CT-UBND ngày 28/8/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về tăng cường hiệu lực trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2. Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.
3. Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
4. Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020, định hướng đến năm 2030.
5. Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND ngày 25/11/2020 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
6. Quyết định số 1186/QĐ-UBND ngày 23/02/2023 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 – 2025.
7. Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Trần Việt Thắng
Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng phát triển đô thị Hà Nội