ThS. Bùi Thị Phương Hạ
Phân viện Học viện Hành chính Quốc gia tại TP. Hồ Chí Minh
(Quanlynhanuoc.vn) – Nhà chung cư là sản phẩm của xã hội hiện đại. Đến nay, nhu cầu về nhà chung cư cao tầng giá thành rẻ đang được xem là một vấn đề bức thiết đối với người dân sinh sống và làm việc tại TP. Hồ Chí Minh. Bài viết mô tả bức tranh toàn diện về những vướng mắc, hạn chế, rủi ro cho các nhà đầu tư cũng như nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập từ trung bình đến thấp tại TP. Hồ Chí Minh, từ đó, đề xuất hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở đô thị tại TP. Hồ Chí Minh.
Đặt vấn đề
Tiến trình toàn cầu hóa kinh tế và giao lưu mở cửa hội nhập văn hóa là một tiến trình hai mặt, vừa làm tính năng đa dạng quốc tế của phát triển đô thị vừa làm mất đi tính độc đáo của văn hóa bản địa. Quy hoạch, kiến trúc và xây dựng là hoạt động tạo ra cái vỏ của cộng đồng. Đối với người Việt Nam, nhà ở được xem là một điều kiện được coi là quan trọng bậc nhất. Chính vì thế, chung cư cao tầng là một bước đi tất yếu của các đô thị lớn để từ đó giải quyết được bài toán nhà ở cho các thành phố hàng chục triệu dân. Thị trường bất động sản hiện nay ở các thành phố lớn trong đó có TP. Hồ Chí Minh thiếu nguồn cung nhà chung cư cao tầng giá thành rẻ dành cho người dân đang sinh sống và làm việc tại TP. Hồ Chí Minh với mức thu nhập trung bình và thấp. Trong khi đó, các nhà đầu tư bất động sản lo ngại về việc đầu tư loại hình nhà ở này với nhiều lý do khác nhau. Vấn đề ở chỗ là nên làm thế nào, các bước tiến hành ra sao để có thể phân bổ phân phúc thị trường phù hợp với người tiêu dùng và cần có những định hướng để các nhà đầu tư bất động sản đầu tư vào loại hình này nhưng tránh được những tiềm ẩn rủi ro mà vẫn cung ứng nguồn thị trường nhà ở khi chuyển hướng vào phân khúc thị trường nhà ở giá rẻ là hướng đúng với nhu cầu thiết thực hiện nay.
Những vấn đề đặt ra và giải pháp về chính sách phát triển đô thị
Thực trạng về quy hoạch xây dựng đô thị về tình trạng xây dựng còn lộn xộn, đa số không phép, sử dụng đất đô thị còn phổ biến không theo quy hoạch và pháp luật. Chất lượng của các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị nhìn chung còn yếu, tính khả thi chưa cao. Cơ sở pháp lý về quy hoạch xây dựng đô thị thiếu cụ thể, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan tư vấn và quản lý quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị chưa được hoàn thiện nhất là cấp cơ sở. Năng lực cán bộ thiết kế quy hoạch, quản lý quy hoạch xây dựng đô thị nhìn chung còn bất cập, chưa tương xứng với phát triển đô thị của nước ta trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Thị trường bất động sản hiện nay ở các thành phố lớn, trong đó có TP. Hồ Chí Minh thiếu nguồn cung nhà chung cư cao tầng giá thành rẻ. Để làm rõ vấn đề này, nhóm nghiên cứu đã thu thập một số tài liệu và có những nhận định về các yếu tố sau đây:
Thứ nhất, về yếu tố giá trị đất để phát triển dự án. Ở TP. Hồ Chí Minh, trở ngại lớn nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản hiện nay để đầu tư vào loại hình nhà ở chung cư dù căn hộ hạng A, hạng Bhay hạng C (nhà giá rẻ) thì giá đất quá cao, vì vậy, đây là một trong những lý do chính khiến chủ đầu tư lo ngại cho việc cung ứng nhà giá rẻ cho thị trường nhà ở giá rẻ hiện nay đối với người tiêu dùng có nhu cầu. Mặt khác, vì vốn doanh nghiệp có thể huy động không chỉ của khách hàng mà còn phải đi vay ngân hàng, trong khi nhà giá rẻ với lãi suất vay dưới lãi xuất thương mại, rất ít ngân hàng cấp tín dụng (đặc biệt là khi gói 30.000 tỷ đồng hết hiệu lực giải ngân) theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ.
Bên cạnh đó, giá đất quá cao vô tình đẩy giá căn hộ tăng theo từ đó vượt khả năng chi trả đối với những người có nhu cầu mua nhà ở nhưng thu nhập chỉ ở mức từ trung bình đến thấp. Do đó, để phát triển loại hình nhà giá rẻ theo đúng hướng, Nhà nước cần có những chính sách giảm về giá đất, giá đền bù, tiền sử dụng đất cùng với các chi phí khác như thủ tục, đầu tư… để nhà đầu tư giảm giá căn hộ nhằm “giảm khát” thị trường nhà ở giá rẻ hiện nay.
Thứ hai, chất lượng nhà giá rẻ. Đây cũng được xem là một trong những yếu tố đáng lo ngại đối với các nhà đầu tư Bất động sản khi chuyển hướng sang đầu tư loại hình nhà ở này. Nhà ở chung cư là sản phẩm của xã hội hiện đại vì vậy các vật liệu cấu thành loại nhà ở này luôn tỉ lệ thuận với sản phẩm. Do vậy, để giảm bớt giá thành chủ đầu tư giảm chất lượng sản phẩm để tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể mua sản phẩm. Quan niệm nhà chung cư dành cho người có thu nhập thấp thì chất lượng thấp, nhà đầu tư sử dụng vật liệu xây dựng không đạt chất lương, cắt xén vật liệu… Điều đó chắc chắn ảnh hưởng đến thời gian cũng như công năng sử dụng của người tiêu dùng.
Do vậy, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư về miễn trừ thuế đất, ưu đãi vay vốn lãi xuất thấp, dài hạn, để qua đó,“Chính phủ sẽ không lỗ nếu đưa vào hạch toán kinh tế các lợi ích xã hội khác từ việc tiết kiệm được đất, môi trường sống trong sạch, quản lý tốt dân số, trật tự an ninh xã hội, giảm tội phạm và những lợi ích vô hình khác…”1. Từ những vấn đề trên, đưa ra giải pháp quản lý rủi ro đối với nhà đầu tư bằng cách trước khi đề xuất dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở tại khu vực thực hiện dự án, trong đó cần thiết phải nắm rõ nhu cầu thực tế và đối tượng phù hợp của từng khu vực. Theo đó, chủ đầu tư cần thiết kế những căn hộ quy mô linh hoạt về diện tích và đối tượng sử dụng, chẳng hạn như chung cư giá rẻ với diện tích nhỏ dành cho người độc thân và các cặp vợ chồng trẻ có thu nhập từ trung bình. Các đối tượng này là khách hàng tiềm năng của các doanh nghiệp bất động sản thay vì các chủ đầu tư hướng chủ yếu vào các dự án thương mại, hạng sang. Mặc khác, người Việt nam cần thay đổi quan niệm về văn hóa lối sống đô thị nên học tập người Nhật trong văn hóa nhà ở đó là việc tối giản các vật dụng cần thiết trong sinh hoạt hằng ngày. Điều này sẽ đáp ứng được việc nhà đầu tư chỉ cần thiết kế những căn hộ với diện tích nhỏ nhưng vẫn bảo đảm các công năng sử dụng đối với những người có thu nhập từ trung bình đến thấp và giá thành rẻ.
Thứ ba, cần tối ưu hóa việc sử dụng các công trình hạ tầng dịch vụ xã hội cũng cần được chú trọng. Hiện nay, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tại khu vực quận nội thành cũng như ngoại thành không còn và không thể xin được, chẳng hạn như những khu đất vàng đều đã có chủ từ 5 – 10 năm trước, nếu có chỉ là chỗ đất xen, kẹt, không thể đền bù. Để có những dự án nhà ở xã hội hay nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, nhà đầu tư phải tìm đến các huyện ngoại thành nhưng một thực tế cho thấy nếu dự án thực hiện sẽ không có khách hàng vì giao thông chưa phát triển, các dịch vụ như trường học, bệnh viện, hệ thống thoát nước, an ninh, công viên, công trình tôn giáo… chưa đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, vì vậy, khiến người dân e ngại việc lựa chọn mô hình này với điều kiện về công trình hạ tầng, dịch vụ xã hội kém.
Thực tế cho thấy, cư dân nhà ở giá rẻ thường phải sống “nhồi nhét” trong những tòa nhà mảng xanh bị thu hẹp như “những chiếc hộp chật chội được xếp chồng lên nhau” do chủ đầu tư chạy theo lợi nhuận và số lượng nên tăng diện tích sàn, trong khi nhu cầu của người dân tại phân khúc này rất cần không gian xanh, chứ không phải như quan niệm chỉ có những chung cư cao cấp mảng xanh mới cần thiết. Theo chỉ số Thành phố xanh châu Á của Tổ chức Nghiên cứu kinh tế, diện tích cây xanh trên đầu người Việt Nam rất thấp. Chẳng hạn, Hà Nội (Việt Nam) là 1 m2 cây xanh/người, trong khi đó, chỉ số tương tự ở Hồng Kông (Trung Quốc) là 105,3 m2/người; Kuala Lumpur (Ma-lai-xi-a) 43,9 m2/người. Trung bình mỗi năm nước ta có 392 người chết và thiệt hại hơn 1% GDP do thảm họa liên quan đến biến đổi khí hậu2.
Trước tình hình cấp bách đó, việc thay đổi nhận thức của chủ đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ về việc phát triển công trình xanh, tiết kiệm năng lượng và sử dụng năng lượng tái tạo là cần thiết. Đồng thời, Nhà nước cần có các chính sách khuyến khích công trình xanh đi tiên phong và đưa tiêu chí không gian xanh vào hạng mục phân hạng chung cư để kích thích các doanh nghiệp phát triển phân khúc giá thấp.
Để giải quyết các vấn đề nêu trên, trước hết chính quyền có thể xem xét nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về quy mô và xây dựng dự án nhà ở giá rẻ để bảo đảm sự hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài của thành phố. Doanh nghiệp cần có tính toán thị trường và tái cơ cấu đầu tư bằng cách xoay hướng kinh doanh phân khúc nhà ở giá rẻ là đúng hướng trong thị trường bất động sản trong tương lai. Vì thực tế cho thấy hiện nay nguồn cung không đủ cầu cho nhiều đối tượng như người nhập cư, hộ dân cư giải tỏa từ các chung cư cũ, sống tạm bợ trên các kênh rạch, người mới đi làm, các cặp vợ chồng trẻ… các đối tượng trên sẽ trở thành đối tượng tiềm năng cho thị trường phân khúc nhà ở giá rẻ. Bên cạnh đó, Nhà nước cần có các chính sách ưu đãi thu hút đầu tư cho các doanh nghiệp và thực hiện cách chính sách hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà trả góp bằng các chính sách ưu đãi về thuế, thời gian vay và trừ thuế trước khi đóng thuế thu nhập giống như các nước trên thế giới.
Các yếu tố về giá trị đất phát triển dự án, chất lượng xây dựng và hạ tầng dịch vụ xã hội cùng với một số giải pháp cấp thiết được đề cập về thị trường bất động sản đối với nhà ở giá rẻ đối với các nhà đầu tư cũng như nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập từ trung bình đến thấp tại TP. Hồ Chí Minh nói riêng và các thành phố lớn ở Việt Nam. Từ đó, Nhà nước cần có các chính sách hợp lý phát triển các dự án bất động sản giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu chung của xã hội, tạo sự cân bằng về quy hoạch chung của đô thị trong tình hình hiện nay và phát triển hơn nữa trong tương lai.
