Đỗ Hoàng Vương
Học viện An ninh nhân dân
(Quanlynhanuoc.vn) – Thị trường đấu giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong năm 2024 diễn ra sôi động với sự gia tăng đột biến cả về số lượng giá trị. Bên cạnh những kết quả tích cực thì thị trường đấu giá trên địa bàn Thủ đô đang đối mặt với nhiều vấn đề như thổi giá, bỏ cọc làm nhiễu loạn thị trường, suy giảm niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản. Bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng hoạt động đấu giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian qua. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong thời gian tới.
Từ khóa: Hoạt động đấu giá đất, quản lý đất đai, thành phố Hà Nội.
1. Thực tiễn đấu giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Hà Nội là thành phố có quy mô lớn nhất về diện tích và dân số ở Việt Nam, được xếp hạng đặc biệt theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015. Hiện nay, thành phố Hà Nội có diện tích tự nhiên 335,245 ha, với 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị xã (gồm 12 quận, 17 huyện và 01 thị xã), tổng dân số khoảng 8,5 triệu người1. Trong năm 2024, tổng số tiền trúng đấu giá của các địa phương thành phố Hà Nội đạt trên 11.000 tỷ đồng, trong khi cả năm 2023 đạt khoảng 9.200 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2024, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 18 quận, huyện, thị xã đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại các dự án2.
Thời gian qua việc đấu giá đất tại huyện Thanh Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn có kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường, cụ thể như:
(1) Ngày 10/8/2024, trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai phối hợp với Công ty đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 68 thửa đất ở tại xã Thanh Cao với diện tích từ 74 m2 đến trên 134 m2 với giá khởi điểm từ 8.6 triệu đồng/m2 đến 12.5 triệu đồng/m2, với khoảng 4.500 hồ sơ tham gia đấu giá và 1.500 khách hàng. Phương thức đấu giá là bỏ phiếu kín trực tiếp một lần đấu. Giá khởi điểm đợt đấu giá được xác định căn cứ vào bảng giá đất của huyện Thanh Oai. Kết quả 68 thửa đất đã được đấu giá, trong đó có thửa đất trúng giá cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2, tuy nhiên chỉ có 13/68 thửa đất của 8 người trúng đấu giá (với đơn giá từ 51,867 triệu đồng/m2) nộp tiền sử dụng đất, còn lại 55/68 thửa đất, người trúng đấu giá không đến nộp tiền và bỏ tiền đặt cọc trước3.
(2) Ngày 19/8/2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức phối hợp với Công ty đấu giá Hợp danh số 5 Quốc gia thực hiện đấu giá quyền sử đất với 19 thửa đất với diện tích từ 74m2 đến 118m2, giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2 với 700 hồ sơ và 500 người đấu giá trực tiếp. Kết quả 19 thửa đất đã được đấu giá, trong đó thửa trúng giá quyền sử dụng đất thấp nhất với giá 91.3 triệu đồng/m2, tuy nhiên chỉ có 11/19 thửa đất của 6 người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất4.
(3) Ngày 29/11/2024, huyện Sóc Sơn tổ chức đấu giá 58 lô đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến. Phiên đấu giá gây xôn xao dư luận khi có 3 lô đất được trả giá lên tới trên 30 tỷ đồng/m2.
Nguyên nhân giá quyền sử dụng đất cao so với giá khởi điểm là do những nguyên nhân cơ bản sau: thị trường nhà ở khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu về nhà ở lớn, thị trường bất động sản vẫn là kênh thu hút đầu tư, đặc biệt những vị trí có cơ sở hạ tầng đang phát triển lên quận. Phân khúc đất nền ngoại thành hiện đang được quan tâm lớn do vừa túi tiền của đại đa số nhà đầu tư. Các Luật Đất đai (2024), Luật Nhà ở (2023) có hiệu lực cùng với việc hàng loạt thành phố, thị xã không được phân lô bán nền càng khiến nguồn cung khan hiếm.
Việc xác định giá đất theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP khiến giá khởi điểm thửa đất thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường dẫn đến thu hút nhiều người tham gia đấu giá với hy vọng có thể trúng đấu giá. Ngoài ra, việc cọc 20% giá trị bất động sản và nếu không trúng cọc được trả lại ngay khi phiên đấu giá kết thúc và nếu trúng thì có thể chuyển nhượng ngay đã làm hấp dẫn người tham gia đấu giá. Người trúng giá chủ yếu là nhóm người đầu cơ ở các địa phương khác nhằm “thổi giá, thao túng giá”.
UBND thành phố Hà Nội đã chủ động tích cực ban hành một số chính sách của Hà Nội thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, như: xây dựng đề án về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Theo đó, UBND các quận đã lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư về nhu cầu phát triển nhà ở xã hội.
UBND Thành phố đã thành lập Tổ công tác đặc biệt (do Chủ tịch UBND Thành phố làm Tổ trưởng Tổ công tác) để giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, hỗ trợ hiệu quả các doanh nghiệp, nhà đầu tư, dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố. UBND Thành phố cũng chỉ đạo Sở Tư pháp, Sở Thông tin và Truyền thông tổ chức tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật của Nhà nước và công bố công khai trên các cổng thông tin điện tử của Thành phố, các sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện, thị xã để các doanh nghiệp, người dân có nhu cầu vay vốn ưu đãi để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, cải thiện nhà ở cho nhân dân…
Để hạn chế việc việc đấu giá đất có kết quả trúng giá cao bất thường như vừa qua ở một số huyện rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường và khó khăn cho các cơ quan tổ chức đấu giá, UBND Thành phố đã ban hành Văn bản số 3119/UBND-TNMT ngày 20/9/2024 chỉ đạo các sở, ban ngành và UBND các quận, huyện, thị xã phối hợp Công an Thành phố để kịp thời phát hiện vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, có các biện pháp ngăn chặn các trường hợp vi phạm quy định đấu giá không được tiếp tục tham gia đấu giá bảo đảm tính minh bạch, công bằng trong các phiên đấu giá đất. Ngày 05/12/2024, UBND Thành phố tiếp tục ban hành Công văn số 4085/UBND-TNMT chỉ đạo các địa phương đánh giá hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đặc biệt tránh đấu giá tại khu vực có giá trị khởi điểm thấp, không bù đắp chi phí giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 67/2024/QĐ-UBND bãi bỏ 2 quyết định về quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (có hiệu lực từ 01/12/2024). Đặc biệt, ngày 03/12/2024 dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Đảng ủy, Ban Giám đốc Công an thành phố, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố đã ra quyết định tạm giữ đối với 5 đối tượng về hành vi “Vi phạm quy định về hoạt động đấu giá tài sản” theo khoản 2, Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015. Hiện Công an Thành phố đang củng cố tài liệu, chứng cứ để khởi tố vụ án, khởi tố bị can, xử lý nghiêm các đối tượng, góp phần phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trên địa bàn Thủ đô.
2. Một số kiến nghị, giải pháp tăng cường quản lý hoạt động đấu giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Một là, UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ban ngành nghiên cứu, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn theo hướng cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường; quy định mức giá, hình thức đấu giá bảo đảm tính cạnh tranh, minh bạch.
Hai là, đề nghị Công an thành phố chỉ đạo các đơn vị phối hợp tham gia quá trình giám sát các phiên đấu giá nhằm phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm nếu có. Đẩy nhanh điều tra các vụ án liên quan, sớm đưa ra xét xử trước pháp luật để tạo tính răn đe với các đối tượng có ý đồ, mục đích vi phạm, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật.
Ba là, đề xuất với Chính phủ tham mưu Quốc hội nghiên cứu, cho phép thành phố Hà Nội những cơ chế đặc thù trong phát triển nhà ở tại Luật Thủ đô (sửa đổi). Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến những quy định mới liên quan, như: Luật Kinh doanh bất động sản (2023), Luật Nhà ở (2023), phổ biến những điểm mới của Luật Đất đai (2024).
Bốn là, UBND thành phố cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để người dân có thể giảm áp lực về nhu cầu nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó kiến nghị Quốc hội, Chính phủ có quy định riêng rút ngắn trình tự, thủ tục, thời gian lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (theo Luật Đấu thầu hiện nay thời gian khoảng 2 năm).
3. Kết luận
Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố về cơ bản đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ trong tình hình mới. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trên địa bàn vẫn còn tiềm ẩn vấn đề phức tạp như đấu giá đất trong thời gian qua. Do đó, thực hiện đồng bộ các giải pháp trên sẽ góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thủ đô trong thời gian tới.
Chú thích:
1. Dân số thành phố Hà Nội năm 2024. Https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/ho-tro-phap-luat/tu-van-phap-luat/58091/dan-so-thanh-pho-ha-noi-nam-2024.
2. Hà Nội bỏ quy định UBND thành phố phê duyệt giá khởi điểm đấu giá đất. Https://diendandothi.kinhtedothi.vn/ha-noi-bo-quy-dinh-ubnd-tp-phe-duyet-gia-khoi-diem-dau-gia-dat-4636.html.
3, 4. Làm rõ những bất thường trong đấu giá đất. Https://baochinhphu.vn/lam-ro-nhung-bat-thuong-trong-đau-gia-dat-102240824111815019.htm.
Tài liệu tham khảo:
1. Quốc hội (2024). Luật Đất đai năm 2024.
2. Chính phủ (2023). Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đây thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
3. UBND thành phố Hà Nội (2023). Báo cáo về tình hình triển khai Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
4. Bắt khẩn cấp 5 đối tượng đẩy giá đất tại huyện Sóc Sơn lên 30 tỷ đồng m2.Https://antv.gov.vn/phap-luat-3/bat-khan-cap-5-doi-tuong-day-gia-dat-tai-huyen-soc-son-len-30-ty-dong-m2-4684D8A80.html.
