The current legal and policy framework for social housing for workers
PGS.TS. Bùi Thị Thu Hiền
TS. Phan Hoàng Ngọc Anh
Học viện Chính trị khu vực II
(Quanlynhanuoc.vn) – Nhà ở không chỉ là nhu cầu sinh tồn tối thiểu mà còn là chỉ báo quan trọng phản ánh chất lượng an sinh xã hội và mức độ bền vững của quá trình phát triển kinh tế – xã hội. Trong bối cảnh công nghiệp hóa và gia tăng lao động di cư, nhu cầu nhà ở xã hội cho công nhân ngày càng cấp thiết, đặc biệt tại các địa bàn có nhiều khu công nghiệp. Những năm qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội cho người lao động. Tuy nhiên, quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn bộc lộ khoảng cách đáng kể giữa chính sách và khả năng đáp ứng nhu cầu cư trú của công nhân. Bài viết phân tích quá trình hình thành và hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, chính sách về nhà ở xã hội dành cho công nhân hiện nay; đồng thời, làm rõ những vấn đề đặt ra trong quá trình tiếp tục hoàn thiện chính sách trong thời gian tới.
Từ khóa: Khuôn khổ pháp lý; chính sách; nhà ở xã hội; công nhân.
Abstract: Housing is not merely a basic survival need but also a crucial indicator reflecting the quality of social welfare and the sustainability of socio-economic development. In the context of industrialization and the rise of migrant labor, the demand for social housing for workers has increasingly become an urgent policy issue, particularly in areas with a high concentration of industrial parks. Although the Party and the State have issued numerous guidelines and policies to support the development of social housing for laborers, practical implementation still reveals a significant gap between policy objectives and the capacity to meet workers’ residential needs. This article analyzes the process of developing and refining the current legal and policy framework for social housing for workers, thereby elucidating the issues that must be addressed to further improve these policies in the coming period.
Keywords: Legal framework, policy, social housing, workers.
1. Đặt vấn đề
Nhà ở không chỉ là nhu cầu thiết yếu mà còn là thước đo phản ánh sự cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Đối với lực lượng công nhân, có nơi cư trú ổn định là điều kiện tiên quyết để tái tạo sức lao động và gắn bó lâu dài với doanh nghiệp. Do đó, nhà ở xã hội cho công nhân không chỉ là sự hỗ trợ về nơi ở mà còn là nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế – xã hội.
Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước đã sớm xác định phát triển nhà ở xã hội cho công nhân là nội dung quan trọng của chính sách an sinh xã hội, thể hiện rõ trong chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước. Trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung, phát triển năm 2011), Đảng xác định “Chính sách xã hội đúng đắn,… kết hợp chặt chẽ, hợp lý phát triển kinh tế với phát triển văn hóa, xã hội, thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội ngay trong từng bước và từng chính sách; phát triển hài hòa đời sống vật chất và đời sống tinh thần, không ngừng nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội về ăn, ở, đi lại, học tập, nghỉ ngơi, chữa bệnh và nâng cao thể chất,…”1. Tuy nhiên, thực tiễn quá trình triển khai chính sách nhà ở xã hội cho thấy một thực tế, khuôn khổ pháp lý tuy ngày càng được hoàn thiện nhưng vẫn tồn tại những điểm chưa đồng bộ giữa mục tiêu chính sách và cơ chế thực hiện; giữa yêu cầu phát triển quỹ nhà ở với khả năng thu hút đầu tư; giữa nhu cầu thực tế rất lớn của công nhân với số lượng dự án được đưa vào sử dụng.
Như vậy, vấn đề không chỉ ở chỗ thiếu nhà ở mà còn ở hệ thống chính sách đang phải đối mặt với yêu cầu điều chỉnh để thích ứng với tốc độ công nghiệp hóa, dịch chuyển lao động và biến đổi không gian đô thị. Chính vì vậy, đánh giá thực trạng khuôn khổ pháp lý và chính sách về nhà ở xã hội cho công nhân không chỉ xem xét hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật mà còn là cách nhận diện năng lực của chính sách trước nhu cầu xã hội.
2. Thực trạng khuôn khổ pháp lý, chính sách về nhà ở xã hội cho công nhân
2.1. Giai đoạn đặt nền móng cho khuôn khổ pháp lý và chính sách nhà ở cho công nhân
Chính sách nhà ở xã hội cho công nhân bắt đầu được định hình rõ nét từ Luật Nhà ở năm 2005, khi lần đầu tiên nhà ở xã hội được xác lập là bộ phận quan trọng trong hệ thống chính sách an sinh xã hội quốc gia. Đồng thời, đặt nền tảng cho các nguyên tắc phát triển thông qua ưu đãi về đất đai, tín dụng và khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư. Cụ thể, Điều 53 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển quỹ nhà ở để bố trí cho các đối tượng được hưởng chính sách xã hội về nhà ở thuê hoặc thuê mua”2.
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, sở hữu nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Cụ thể, Điều 34 quy định: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội”3. Bên cạnh đó, nghị định cũng quy định công nhân tại khu công nghiệp được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng điều kiện về cư trú, thu nhập và nhu cầu nhà ở; đồng thời, mở rộng cơ chế ưu đãi tín dụng, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho dự án. Đây là giai đoạn chính sách bắt đầu chuyển từ định hướng pháp lý sang cơ chế triển khai cụ thể, đặt nền móng cho các chương trình phát triển nhà ở cho công nhân.
Nghị định số 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội chính sách nhà ở xã hội được mở rộng theo hướng linh hoạt hơn. Đối tượng thụ hưởng không còn giới hạn trong công nhân khu công nghiệp mà mở rộng sang người lao động ngoài khu công nghiệp; điều kiện tiếp cận được nới lỏng. Đồng thời, cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp được tăng cường mạnh hơn về đất đai, thuế và tín dụng. Đặc biệt, các hình thức thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội được thiết kế linh hoạt hơn phù hợp hơn với khả năng tài chính của người lao động.
Có thể thấy, từ Luật Nhà ở năm 2005 đến các nghị định hướng dẫn thi hành đã hình thành nền tảng quan trọng cho khuôn khổ pháp lý về nhà ở xã hội cho công nhân, phản ánh sự chuyển biến từ nhận thức chính sách sang việc xây dựng các công cụ pháp lý cụ thể. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, chính sách chủ yếu mới dừng lại ở việc thiết lập khung pháp lý ban đầu, trong khi các cơ chế đủ mạnh để thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở xã hội trên thực tế vẫn còn nhiều hạn chế.
2.2. Giai đoạn đẩy mạnh triển khai chính sách về nhà ở xã hội cho công nhân
Ngày 25/11/2014, Quốc hội ban hành Luật số 65/2014/QH13 (Luật Nhà ở năm 2014), điểm nổi bật của giai đoạn này là nhà ở xã hội không còn được xem là chính sách hỗ trợ mang tính bổ trợ mà đã trở thành bộ phận quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia với các quy định ngày càng rõ về quỹ đất, cơ chế đầu tư và đối tượng thụ hưởng. Khoản 2 Điều 16 quy định rõ: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”4.
Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý bắt buộc, nhằm bảo đảm nguồn lực đất đai cho phát triển nhà ở xã hội, hạn chế xu hướng ưu tiên tuyệt đối cho nhà ở thương mại tại các đô thị và khu công nghiệp phát triển nhanh. Đây được xem là bước điều chỉnh quan trọng để nhà ở xã hội có vị trí rõ hơn trong quy hoạch đô thị; đồng thời cũng mở rộng đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của công nhân. Theo đó, lao động hợp đồng ngắn hạn, lao động nhập cư và người chưa có hộ khẩu thường trú tại nơi làm việc đều được xem xét thụ hưởng chính sách khi đáp ứng các điều kiện về thu nhập và nhu cầu nhà ở. Sự điều chỉnh này phản ánh sát thực tế của thị trường lao động công nghiệp, nơi một bộ phận lớn công nhân có tính di động cao nhưng nhu cầu ổn định chỗ ở vẫn hết sức cấp thiết.
Song song với mở rộng đối tượng thụ hưởng là việc tăng cường ưu đãi đối với chủ đầu tư. Luật cũng quy định rõ về miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất, ưu đãi thuế và tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi, tạo động lực lớn cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Đây là điều kiện cần để hình thành các dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn thay vì những dự án nhỏ lẻ, phân tán.
Một điểm mới đáng chú ý khác là các thủ tục thuê, mua và thuê mua nhà ở xã hội đã được điều chỉnh theo hướng đơn giản hóa, góp phần giảm bớt các rào cản hành chính trong quá trình tiếp cận chính sách. Quy trình xét duyệt và xử lý hồ sơ nhanh gọn, cơ chế thanh toán linh hoạt phù hợp với khả năng tài chính và mức thu nhập thực tế của công nhân. Những điều chỉnh này cho thấy, chính sách nhà ở xã hội đang từng bước chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang nâng cao hiệu quả thụ hưởng thực chất của người lao động.
Ngày 20/10/2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cụ thể hóa tỷ lệ quỹ đất bắt buộc, quy định tại khoản 1 Điều 5 như sau: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mô diện tích đất và hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao… phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”5. Quy định này đánh dấu bước chuyển từ nguyên tắc pháp lý sang cơ chế ràng buộc thực thi cụ thể, buộc phát triển nhà ở xã hội trở thành một phần cấu thành của quá trình phát triển đô thị. Nghị định này xác định rõ các nhóm đối tượng thụ hưởng, cơ chế đầu tư, phương thức hỗ trợ tín dụng và trách nhiệm của địa phương trong việc bố trí quỹ đất. Đối với công nhân, đặc biệt là việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp nhằm rút ngắn khoảng cách giữa nơi cư trú và nơi làm việc, đồng thời giảm chi phí sinh hoạt cho người lao động.
Ngoài ra, nghị định còn mở rộng cơ chế hỗ trợ trực tiếp đối với người thuê, mua nhà ở xã hội thông qua các chương trình tín dụng ưu đãi từ hệ thống ngân hàng chính sách. Cách tiếp cận này góp phần chuyển chính sách từ trọng tâm hỗ trợ phía cung sang kết hợp hài hòa giữa hỗ trợ phía cung và phía cầu, qua đó, nâng cao khả năng tiếp cận và vận hành hiệu quả của thị trường nhà ở xã hội. Thực tiễn triển khai cho thấy, đã có nhiều địa phương, như: tỉnh Đồng Nai, Bắc Ninh, Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với quy mô lớn hơn so với giai đoạn trước, tiêu biểu như dự án nhà ở xã hội Đặng Xá (Hà Nội), khu nhà ở xã hội HQC Plaza (TP. Hồ Chí Minh), khu nhà ở công nhân tại Khu công nghiệp Amata (Đồng Nai) và các dự án nhà ở công nhân gắn với khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh).
Có thể thấy, giai đoạn này đánh dấu bước phát triển quan trọng trong quá trình hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và chính sách về nhà ở xã hội cho công nhân, thể hiện sự chuyển biến từ việc xây dựng nền tảng pháp lý sang chú trọng hơn đến tính khả thi và hiệu quả trong triển khai thực tiễn.
2.3. Giai đoạn hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và các chính sách về nhà ở xã hội cho công nhân
Sau đại dịch Covid-19, vấn đề nhà ở cho công nhân không còn được nhìn nhận đơn thuần như một chính sách an sinh xã hội dành cho nhóm lao động có thu nhập thấp mà đã trở thành nội dung gắn với quá trình phục hồi thị trường lao động, duy trì ổn định sản xuất và bảo đảm phát triển kinh tế – xã hội bền vững. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ ban hành như một bước điều chỉnh chính sách quan trọng, đưa việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân đã trở thành nhiệm vụ trọng tâm của Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội quốc gia. Cụ thể, tại mục 5.2 quy định: “Cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở”6. Quy định này cho thấy, nhà ở công nhân lần đầu tiên được đặt trong cùng một gói chính sách tài khóa – tín dụng phục vụ phục hồi kinh tế, nghĩa là không chỉ nhằm hỗ trợ đời sống người lao động mà còn trực tiếp giữ ổn định nguồn cung lao động cho các trung tâm sản xuất công nghiệp sau khủng hoảng dịch bệnh. Đồng thời, dành nguồn lực đầu tư cho phát triển quỹ nhà ở xã hội, đây chính là một bộ phận của chiến lược kích thích tổng cầu và bảo đảm an sinh bền vững trong trung hạn.
Từ góc độ chính sách, đây là giai đoạn mà nhà ở công nhân được nâng lên từ phạm vi chính sách xã hội sang vị trí của một công cụ hỗ trợ phục hồi và duy trì năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Điểm nổi bật của giai đoạn này là nguồn lực tài chính dành cho nhà ở xã hội được bố trí ở quy mô lớn trong một chương trình phục hồi kinh tế, phát triển nhà ở xã hội; đồng thời, mở rộng tín dụng ưu đãi thông qua hệ thống ngân hàng chính sách và các ngân hàng thương mại nhà nước. Cách tiếp cận này cho thấy, chính sách nhà ở công nhân đã được đặt trong quan hệ trực tiếp với năng lực duy trì lực lượng lao động sau khủng hoảng.
Bên cạnh các chính sách hỗ trợ tài chính, Nhà nước cũng chú trọng thúc đẩy sự tham gia của doanh nghiệp vào phát triển nhà ở công nhân thông qua các cơ chế ưu đãi như miễn, giảm thuế, hỗ trợ tín dụng và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Đồng thời, các chính sách hỗ trợ được thiết lập theo hướng giảm bớt chi phí đầu tư, qua đó tạo động lực để doanh nghiệp tham gia tích cực vào phát triển nhà ở xã hội cho công nhân. Đặc biệt, Luật Nhà ở năm 2023 được ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đánh dấu bước hoàn thiện quan trọng trong khuôn khổ pháp lý và chính sách về nhà ở xã hội. Từ đó, chính sách nhà ở xã hội không chỉ dừng ở việc mở rộng phạm vi hỗ trợ mà còn từng bước chuyển sang tiếp cận nhà ở như một cấu phần của hạ tầng lao động, phục vụ phát triển công nghiệp bền vững.
Đặc biệt, nhà ở xã hội không còn được xác định đơn thuần là chính sách hỗ trợ chung dành cho nhóm thu nhập thấp mà đã chuyển sang tiếp cận cụ thể hơn nhu cầu cư trú của lực lượng lao động trong bối cảnh đẩy mạnh công nghiệp hóa và gia tăng sự dịch chuyển lao động trên quy mô lớn. Cụ thể, Khoản 6 Điều 76 quy định “công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp là một nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội”7. Đồng thời, Điều 78 cũng điều chỉnh điều kiện thụ hưởng theo hướng thực tế hơn, gắn với tiêu chí về nhà ở, thu nhập và địa bàn cư trú nhưng không tuyệt đối cứng nhắc theo hộ khẩu thường trú, tạo điều kiện thuận lợi cho công nhân ngoại tỉnh tiếp cận chính sách8.
Song song đó, cơ chế hỗ trợ tài chính tiếp tục được mở rộng thông qua Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ ban hành với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân9. Điểm mới của giai đoạn này là kết hợp hỗ trợ phía cung và cầu, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư, vừa giúp người lao động tiếp cận vốn vay ưu đãi để thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chi trả. Ngoài ra, các quy định về chuyển nhượng, cho thuê lại và xác định đối tượng thụ hưởng được siết chặt hơn nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách – những vấn đề từng ảnh hưởng đến hiệu quả thực thi trong các giai đoạn trước.
Nhìn chung, quá trình hình thành và hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho công nhân cho thấy, sự chuyển biến từng bước từ xây dựng khung pháp lý nền tảng sang hoàn thiện cơ chế triển khai theo hướng đồng bộ, linh hoạt và sát hơn với thực tiễn thị trường lao động công nghiệp. Chính sách ngày càng chú trọng cân bằng giữa phát triển nguồn cung nhà ở, mở rộng khả năng tiếp cận thực chất của người lao động và nâng cao hiệu quả quản lý, qua đó góp phần bảo đảm an sinh xã hội, ổn định lực lượng lao động và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững.
Bên cạnh những kết quả đạt được, việc triển khai chính sách nhà ở xã hội cho công nhân vẫn gặp nhiều khó khăn, thách thức cụ thể:
(1) Thiếu quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở xã hội vẫn là trở ngại lớn nhất, mặc dù pháp luật quy định các dự án đô thị và khu công nghiệp phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội10. Do đó, nhiều dự án nhà ở xã hội bị bố trí ở khu vực xa trung tâm, xa khu công nghiệp làm tăng chi phí đi lại và giảm khả năng tiếp cận của công nhân. Bên cạnh đó, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn chậm, trong khi hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở nhiều khu vực quy hoạch chưa đồng bộ.
(2) Về nguồn vốn và cơ chế tài chính tiếp tục là điểm nghẽn quan trọng, cụ thể, việc giải ngân còn chậm khiến nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn lực đầu tư. Hơn nữa, nhà ở xã hội có lợi nhuận thấp, chi phí xây dựng ngày càng cao, vì vậy, chưa tạo được sức hút lớn đối với nhà đầu tư. Về phía người lao động, thu nhập thấp và thiếu ổn định khiến nhiều công nhân khó đáp ứng điều kiện vay mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
(3) Quy trình xét duyệt đối tượng mua hoặc thuê nhà ở xã hội vẫn còn tồn tại nhiều thủ tục và yêu cầu xác nhận chồng chéo, làm gia tăng khó khăn cho người lao động trong quá trình tiếp cận và thụ hưởng chính sách.
(4) Chất lượng một số dự án nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của công nhân, một số công trình sau khi đưa vào sử dụng đã bộc lộ tình trạng xuống cấp nhanh, thiếu tiện ích công cộng và hạ tầng xã hội, như trường học, y tế, khu sinh hoạt cộng đồng. Công tác quản lý, bảo trì sau bàn giao ở một số nơi còn hạn chế, làm giảm sức hấp dẫn của nhà ở xã hội đối với người lao động. Chính vì vậy, phát triển nhà ở xã hội cho công nhân không chỉ là vấn đề tăng số lượng nhà ở, mà còn đòi hỏi hoàn thiện đồng bộ về quỹ đất, nguồn vốn, thủ tục thực hiện và chất lượng công trình để chính sách phát huy hiệu quả bền vững.
4. Một số giải pháp
Một là, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và cơ chế chính sách về nhà ở xã hội cho công nhân.
Trước hết, cần xây dựng cơ chế thủ tục riêng đối với các dự án nhà ở xã hội theo hướng tinh gọn, thống nhất và đồng bộ giữa các khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng và xác định nghĩa vụ tài chính. Do nhà ở xã hội là lĩnh vực mang tính an sinh xã hội, việc triển khai không thể áp dụng hoàn toàn quy trình quản lý tương tự nhà ở thương mại mà cần có cơ chế ưu tiên và hỗ trợ phù hợp trong tổ chức thực hiện. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm và thẩm quyền của từng cơ quan quản lý nhằm hạn chế tình trạng chồng chéo, đùn đẩy trách nhiệm hoặc kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.
Cần điều chỉnh chính sách thụ hưởng theo hướng phù hợp hơn với đặc điểm của lao động công nghiệp và lao động di cư. Vì vậy, cần xác định rõ đối tượng thụ hưởng dựa trên điều kiện việc làm, mức thu nhập và tình trạng nhà ở thực tế thay vì phụ thuộc vào điều kiện hộ khẩu thường trú. Đồng thời, tiếp tục bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý đối với các mô hình nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho thuê dài hạn và thuê mua linh hoạt nhằm đáp ứng tốt với đặc điểm dịch chuyển lao động tại các khu công nghiệp hiện nay.
Tiếp tục hoàn thiện cơ chế ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội theo hướng ổn định và có khả năng dự báo dài hạn. Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp còn e ngại tham gia do lợi nhuận thấp trong khi chính sách ưu đãi chưa đủ bù đắp chi phí cơ hội so với nhà ở thương mại. Vì vậy, cần có cơ chế ưu đãi rõ ràng và ổn định về thuế, tín dụng, tiền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật để tạo động lực thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội lâu dài.
Hai là, nâng cao hiệu quả quản lý quỹ đất và gắn phát triển nhà ở xã hội với quy hoạch đô thị – công nghiệp.
Các cấp chính quyền địa phương cần xác định phát triển nhà ở xã hội cho công nhân là một bộ phận quan trọng trong quy hoạch phát triển công nghiệp và đô thị, thay vì chỉ tiếp cận như một nhiệm vụ an sinh xã hội đơn thuần. Theo đó, trong quá trình phê duyệt các khu công nghiệp, khu đô thị mới hoặc các dự án phát triển không gian đô thị, cần đồng thời quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở công nhân gắn với hệ thống giao thông, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu khác. Việc bố trí nhà ở gần nơi làm việc không chỉ góp phần giảm chi phí sinh hoạt và thời gian di chuyển của công nhân mà còn giúp ổn định nguồn nhân lực cho doanh nghiệp và nâng cao hiệu quả phát triển công nghiệp theo hướng bền vững.
Đối với các địa phương có giá đất tăng nhanh và quỹ đất ngày càng hạn chế, cần ưu tiên sử dụng quỹ đất công, đất do doanh nghiệp nhà nước quản lý nhưng sử dụng kém hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, kiểm soát chặt việc thực hiện quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại, tránh tình trạng thay thế bằng nghĩa vụ tài chính hoặc kéo dài triển khai dẫn đến thất thoát quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.
Ba là, nâng cao khả năng tiếp cận nguồn vốn và tín dụng cho doanh nghiệp và người lao động.
Cần xây dựng cơ chế tài chính ổn định và dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội thay vì phụ thuộc chủ yếu vào các gói hỗ trợ ngắn hạn. Nhà nước cần tiếp tục mở rộng nguồn vốn tín dụng ưu đãi dành riêng cho nhà ở xã hội; đồng thời, đơn giản hóa điều kiện tiếp cận vốn đối với cả doanh nghiệp và người lao động. Đối với doanh nghiệp đầu tư, cần có cơ chế hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian vay và hỗ trợ chi phí đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào dự án nhằm giảm áp lực tài chính trong quá trình triển khai.
Đối với người lao động, cần điều chỉnh điều kiện vay theo hướng phù hợp hơn với đặc điểm lao động công nghiệp. Thay vì yêu cầu chứng minh thu nhập ổn định trong thời gian dài, có thể căn cứ vào quá trình tham gia bảo hiểm xã hội hoặc xác nhận của doanh nghiệp sử dụng lao động. Đồng thời, mở rộng mô hình thuê mua dài hạn với mức thanh toán phù hợp khả năng chi trả thực tế của công nhân, nâng cao hiệu quả tiếp cận và thực thi chính sách trong thực tiễn.
Bốn là, nâng cao chất lượng công trình và đa dạng hóa mô hình nhà ở cho công nhân.
Bên cạnh thiếu hụt số lượng, chất lượng một số dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống của công nhân. Nhiều khu nhà ở còn thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu; một số công trình xuống cấp nhanh sau thời gian ngắn đưa vào sử dụng. Điều này cho thấy phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ dừng ở mục tiêu tăng số lượng căn hộ mà cần bảo đảm chất lượng sống lâu dài cho người lao động. Vì vậy, cần tăng cường kiểm soát tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng và điều kiện an toàn của các dự án nhà ở xã hội ngay từ giai đoạn thiết kế và thi công. Các cơ quan quản lý cần siết chặt yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, chất lượng vật liệu xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trách nhiệm bảo trì sau bàn giao nhằm hạn chế tình trạng xuống cấp nhanh như hiện nay.
Đồng thời, chính sách cần đa dạng hóa mô hình nhà ở phù hợp với đặc điểm dịch chuyển lao động công nghiệp. Vì vậy, bên cạnh mô hình nhà ở xã hội để bán, cần ưu tiên phát triển nhà lưu trú công nhân, ký túc xá lao động và nhà ở cho thuê dài hạn gần khu công nghiệp. Đồng thời, khuyến khích doanh nghiệp sử dụng lao động tham gia đầu tư hoặc thuê lại quỹ nhà ở để bố trí cho công nhân nhằm giảm áp lực lên hệ thống nhà trọ tự phát hiện nay.
Năm là, tăng cường giám sát và nâng cao hiệu quả tổ chức thực thi chính sách.
Hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào chất lượng quy định pháp luật mà còn phụ thuộc lớn vào năng lực tổ chức thực hiện ở địa phương. Vì vậy, cần xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ trong toàn bộ quá trình phát triển nhà ở xã hội, từ quy hoạch quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư đến xét duyệt đối tượng thụ hưởng và quản lý vận hành sau khi đưa dự án vào sử dụng. Đồng thời, đẩy mạnh ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý dữ liệu nhà ở xã hội, liên thông thông tin về cư trú, bảo hiểm xã hội và tình trạng sở hữu nhà ở để giảm thủ tục hành chính và hạn chế sai sót trong xét duyệt hồ sơ.
Bên cạnh vai trò của cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức công đoàn cần được phát huy mạnh hơn trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở cho công nhân. Công đoàn không chỉ tham gia khảo sát nhu cầu nhà ở mà còn cần hỗ trợ người lao động tiếp cận thông tin chính sách, hướng dẫn thủ tục và phản ánh kịp thời những khó khăn phát sinh trong thực tiễn. Việc tăng cường vai trò giám sát xã hội của công đoàn sẽ góp phần bảo đảm nhà ở xã hội thực sự phục vụ đúng đối tượng và đúng mục tiêu an sinh đã đặt ra.
5. Kết luận
Khung pháp lý và chính sách về nhà ở xã hội cho công nhân giữ vai trò quan trọng trong bảo đảm an sinh xã hội, ổn định lực lượng lao động và hỗ trợ phát triển kinh tế – xã hội bền vững11. Qua các giai đoạn phát triển, hệ thống chính sách ở nước ta đã từng bước được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, chú trọng mở rộng nguồn cung và nâng cao khả năng tiếp cận thực chất của người lao động, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp và lao động di cư. Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, chính vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho công nhân là yêu cầu cấp thiết. Theo đó, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, hoàn thiện cơ chế ưu đãi đầu tư, mở rộng nguồn lực tài chính và đa dạng hóa các mô hình nhà ở phù hợp với đặc điểm của lực lượng lao động, từ đó, nâng cao hiệu quả thực thi chính sách và đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của công nhân.
Chú thích:
1. Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung, phát triển năm 2011).
2. Quốc hội (2005). Điều 53 Luật Nhà ở năm 2005.
3. Chính phủ (2006). Điều 34 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005.
4. Quốc hội (2014). Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014.
5. Chính phủ (2015). Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
6. Chính phủ (2022). Mục 5.2, Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội.
7. Quốc hội (2023). Khoản 6 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023.
8. Quốc hội (2023). Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023.
9. Chính phủ (2023). Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
10. Nhà ở xã hội thiếu quỹ đất, lại khó xử lý các dự án đã triển khai. https://laodong.vn/bat-dong-san/nha-o-xa-hoi-thieu-quy-dat-lai-kho-xu-ly-cac-du-an-da-trien-khai-1693340.ldo
11. Bài viết là sản phẩm của Đề tài cấp Bộ: “Nhà ở xã hội cho công nhân ở vùng Đông Nam Bộ hiện nay”, mã số B.25-08.
Tài liệu tham khảo:
1. Chính phủ (2006). Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
2. Chính phủ (2013). Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
3. Chính phủ (2015). Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
4. Chính phủ (2022). Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội.
5. Bình Dương sẽ đầu tư 160.325 căn nhà ở xã hội, cao hơn so với chỉ tiêu Chính phủ giao. https://danviet.vn/binh-duong-se-dau-tu-160325-can-nha-o-xa-hoi-20240625111307022-d1169171.html
6. Chính sách an sinh xã hội về nhà ở của người lao động hiện nay. https://www.quanlynhanuoc.vn/2024/11/25/chinh-sach-an-sinh-xa-hoi-trong-van-de-nha-o-cua-nguoi-lao-dong-hien-nay/
7. Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp. DOI: https://doi.org/10.59394/qlnn.331.2023.591
8. Thực trạng pháp luật về tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản về nhà ở và giải pháp hoàn thiện. https://www.quanlynhanuoc.vn/2025/12/18/thuc-trang-phap-luat-ve-tiep-can-dich-vu-xa-hoi-co-ban-ve-nha-o-va-giai-phap-hoan-thien/
9. Giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh. Tạp chí Quản lý nhà nước số 346, tháng 11/2024.
