Housing market development policies in Vietnam: difficulties, challenges and recommendations for improvement
TS. Phan Hải Hồ
Học viện Cán bộ TP. Hồ Chí Minh
Email: haihophantrong@gmail.com
Phan Bùi Thảo Hiền
Học viên cao học Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
Email: thaohien.phanbui@gmail.com
(Quanlynhanuoc.vn) – Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân đang trở thành thách thức lớn đối với quá trình đô thị hóa và phát triển bền vững. Bài viết phân tích cơ sở lý luận và đánh giá thực trạng chính sách tạo lập thị trường nhà ở tại Việt Nam với 4 “điểm nghẽn” về cấu trúc cung – cầu, pháp lý, nguồn vốn và quỹ đất. Với phương pháp thống kê mô tả, tổng hợp, so sánh, đối chiếu các số liệu thực tiễn và phân tích chính sách, bài viết khuyến nghị hoàn thiện về thể chế, tái thiết lập quy trình đầu tư, khai thông tài chính và tạo lập thị trường nhà ở, bảo đảm vận hành cân bằng, hiệu quả, phục vụ tốt nhu cầu xã hội.
Từ khóa: Chính sách tạo lập thị trường nhà ở; thị trường bất động sản; nhà ở xã hội; thể chế; Việt Nam.
Abstract: Housing demand in Vietnam – particularly within the social housing and affordable commercial housing segments – poses a significant challenge to urbanization and sustainable development. This article analyzes the theoretical underpinnings and current state of policies aimed at developing the housing market in Vietnam, identifying four key “bottlenecks” related to supply-demand structure, legal frameworks, capital sources, and land availability. Employing descriptive statistics, data synthesis, comparative analysis, and policy evaluation, the article recommends institutional improvements, the restructuring of investment processes, the unlocking of financial resources, and the effective development of the housing market to ensure balanced, efficient operations that meet societal needs.
Keywords: Housing market development policy; real estate market; social housing; institutions; Vietnam.
1. Đặt vấn đề
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu gắn liền với an sinh xã hội và là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng khiến cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tăng nhanh. Hiện nay, mặc dù hệ thống pháp luật (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản…) liên tục được sửa đổi, hoàn thiện nhưng thị trường nhà ở vẫn rơi vào trạng thái “lệch pha”: thừa phân khúc cao cấp, thiếu trầm trọng phân khúc bình dân. Việc nghiên cứu cơ sở lý luận, đánh giá đúng thực trạng và đề xuất hoàn thiện chính sách tạo lập thị trường nhà ở vận hành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của nhà nước là yêu cầu cấp thiết hiện nay.
2. Cơ sở lý luận về chính sách tạo lập thị trường nhà ở
Chính sách tạo lập thị trường nhà ở được hiểu là hệ thống quan điểm, mục tiêu và công cụ can thiệp của Nhà nước nhằm hình thành, điều tiết và định hướng sự vận hành của các giao dịch nhà ở, bao gồm: cung, cầu, giá cả, hành lang pháp lý và các thể chế trung gian. Về cơ chế vận hành, chính sách này được thực hiện theo hai phương thức: một là, cơ chế hành chính quan liêu, trong đó Nhà nước can thiệp trực tiếp vào thị trường bằng các mệnh lệnh hành chính; hai là, cơ chế thị trường. Theo đó, Nhà nước không làm thay thị trường mà tập trung kiến tạo môi trường pháp lý, hạ tầng và tài chính để các thành phần kinh tế tự do vận hành, cạnh tranh, đồng thời điều tiết những thất bại của thị trường, đặc biệt ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Hiện nay chính sách tạo lập thị trường nhà ở tại Việt Nam được cấu thành bởi 4 nhóm chính sách chính: Chính sách nguồn cung, chính sách cầu nhà ở, chính sách tài chính và chính sách thể chế.
Thứ nhất, chính sách tạo lập nguồn cung (Supply-side Policies). Quyết định quy mô, tiến độ và cấu trúc sản phẩm nhà ở đưa vào thị trường, qua ba nhóm công cụ chủ yếu. Về quy hoạch và tích tụ quỹ đất, Nhà nước dùng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị để xác định tỷ lệ đất cho từng phân khúc nhà ở, đồng thời tạo lập “ngân hàng quỹ đất” nhằm chủ động đền bù, giải phóng mặt bằng, hình thành quỹ đất sạch để đấu giá hoặc giao nhà đầu tư. Về thu hút đầu tư, các ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và hệ số sử dụng đất (FAR) khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội. Về cải cách thủ tục, việc chuẩn hóa quy trình đầu tư và đơn giản hóa cấp phép giúp giảm chi phí thời gian và chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.
Thứ hai, chính sách kích thích và điều tiết cầu (Demand-side Policies). Hướng đến tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời kiểm soát dòng vốn đầu cơ, qua ba nhóm giải pháp. Về hỗ trợ tài chính cho người mua, Nhà nước cung cấp tín dụng mua nhà lần đầu thời hạn dài 20 – 30 năm, lãi suất cố định thấp hơn thị trường, kết hợp bảo lãnh vay thế chấp. Về phân loại đối tượng thụ hưởng, hệ thống dữ liệu dân cư quốc gia giúp xác định chính xác nhóm có nhu cầu thực, ngăn chặn trục lợi chính sách hoặc mua đi bán lại kiếm lời. Về thuế điều tiết đầu cơ, mức thuế cao đối với sở hữu nhiều bất động sản, bất động sản bỏ hoang hoặc giao dịch mua bán ngắn hạn góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” trên thị trường.
Thứ ba, chính sách tài chính và tín dụng nhà ở (Housing Finance Policies). Đóng vai trò “mạch máu” vận hành thị trường, qua hai nhóm công cụ. Về đa dạng hóa định chế tài chính, cần khai thông các kênh vốn dài hạn ngoài tín dụng ngân hàng thương mại truyền thống, gồm quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp (MBS). Về điều tiết dòng vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước dùng các công cụ chính sách tiền tệ như tỷ lệ an toàn vốn, hệ số rủi ro cho vay bất động sản và hạn mức tăng trưởng tín dụng để hướng vốn vào dự án nhà ở thực, hạn chế chảy vào phân khúc đầu cơ cao cấp.
Thứ tư, chính sách thể chế và minh bạch hóa thông tin (Institutional & Market Transparency). Bao gồm hai nội dung chính: Về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu thị trường nhà ở, việc công khai số liệu về nguồn cung, giá giao dịch, tiến độ dự án và quy hoạch giúp nhà đầu tư và người dân ra quyết định chính xác, hạn chế tình trạng thao túng giá hay “sốt đất ảo”. Về chuẩn hóa dịch vụ trung gian, cần quy định chặt chẽ điều kiện hành nghề môi giới bất động sản, định giá đất, sàn giao dịch bất động sản và công chứng nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên giao dịch.
Trong nghiên cứu khoa học, hiệu quả của chính sách tạo lập thị trường nhà ở được đo lường qua bốn chỉ số cốt lõi, bao gồm chỉ số khả năng chi trả (Housing Affordability Index – HAI), phản ánh tỷ lệ giữa giá nhà trung bình và thu nhập trung bình của hộ gia đình tại đô thị; mức độ cân bằng cấu trúc cung – cầu, thể hiện qua tỷ lệ sản phẩm nhà ở cao cấp, trung cấp và bình dân có phù hợp với tháp thu nhập dân số hay không; diện tích nhà ở bình quân đầu người, cần đạt mức gia tăng liên tục qua các năm đi kèm chất lượng hạ tầng đồng bộ; và chỉ số minh bạch thị trường, phản ánh mức độ dễ tiếp cận của thông tin quy hoạch, pháp lý dự án và lịch sử giá giao dịch.
3. Thực tiễn chính sách tạo lập thị trường nhà ở Việt Nam thời gian qua
3.1. Những kết quả đạt được trong xây dựng và thực thi chính sách tạo lập thị trường nhà ở
Thứ nhất, từng bước hoàn thiện thể chế và hành lang pháp lý, hệ thống pháp luật về xây dựng và thực thi chính sách tạo lập thị trường nhà ở và bất động sản ngày càng được đồng bộ hóa, bảo đảm sự thống nhất về cơ chế, mô hình và phương thức triển khai. Việc ban hành và sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư đã thiết lập khung pháp lý điều chỉnh toàn diện từ khâu quy hoạch, tích tụ đất đai, đầu tư xây dựng đến giao dịch thương mại trên các sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, hành lang pháp lý này đã thừa nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của cá nhân, tổ chức, tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế tư nhân tham gia cung ứng sản phẩm nhà ở.
Thứ hai, thúc đẩy các chương trình mục tiêu về nhà ở xã hội, việc xây dựng và thực thi chính sách tạo lập thị trường nhà ở đã góp phần hình thành “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia”, trọng tâm là Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Bên cạnh đó, các gói hỗ trợ tài chính, tín dụng đã bước đầu khơi thông nguồn lực, tạo động lực để một số doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ và tầm trung.
3.2. Nhận diện các “điểm nghẽn” và hạn chế cốt lõi
Dù đã có những điều chỉnh về mặt pháp luật và thể chế, chính sách tạo lập thị trường nhà ở tại Việt Nam vẫn đối mặt với 4 “điểm nghẽn” chính, cản trở khả năng tự cân bằng và phát triển bền vững của thị trường.
Thứ nhất, mất cân đối cấu trúc thị trường nghiêm trọng (lệch pha cung – cầu). Thị trường nhà ở đô thị rơi vào tình trạng “kim tự tháp ngược” khi nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và siêu sang, trong khi phân khúc bình dân phục vụ đại đa số nhu cầu thực gần như bị triệt tiêu. Về mặt số liệu, quý 2/2026 có 131 dự án nhà thương mại đủ điều kiện mở bán với quy mô hơn 59.000 căn, tăng 70% so với cùng kỳ, song 80% nguồn cung căn hộ trong quý có giá trên 120 triệu đồng/m², phân khúc trung cấp cũng lên tới 90 triệu đồng/m²; giá căn hộ mới tại Hà Nội bình quân đạt 123 triệu đồng/m², tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 108 triệu đồng/m² (Ngọc Diễm, 2026).
Ở chiều nhà ở xã hội, năm 2025 cả nước hoàn thành hơn 102.600 căn, vượt 2% kế hoạch, với gần 700 dự án đang triển khai quy mô hơn 657.000 căn, đạt khoảng 62% mục tiêu giai đoạn đến 2030 (Trần Trọng Triết, 2026).
Thứ hai, rào cản về quy hoạch và tạo lập quỹ đất sạch. Chính sách tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở còn mang tính thụ động, phụ thuộc lớn vào năng lực tự thỏa thuận đền bù của doanh nghiệp, thiếu sự can thiệp tích cực từ phía Nhà nước. Việc chậm trễ triển khai quy hoạch phân khu (1/2000, 1/500) cùng xung đột giữa giá đất bồi thường với giá thị trường khiến giải phóng mặt bằng bế tắc, thời gian trung bình một dự án kéo dài từ 3 – 5 năm, làm gia tăng đáng kể chi phí cơ hội cho doanh nghiệp (Vĩnh Hy, 2025).
Thứ ba, tắc nghẽn chuỗi cung ứng vốn và chính sách tín dụng thiếu tính đột phá. Việc phụ thuộc quá nặng vào tín dụng ngắn hạn và trái phiếu doanh nghiệp bấp bênh khiến thị trường nhà ở đối mặt rủi ro thanh khoản, đẩy giá nhà tăng cao và gây mất an toàn hệ thống tài chính (Trần Trọng Triết, 2026). Áp lực trái phiếu đến hạn của nhóm doanh nghiệp bất động sản tháng 4/2026 dự kiến chiếm 69% trong khoảng 23.300 tỷ đồng của khối phi ngân hàng (Kinh tế Sài Gòn, 2026), trong khi Ngân hàng Nhà nước tuy không siết cho vay bất động sản năm 2026 nhưng vẫn yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này (Thy Thơ, 2026). Nguyên nhân chủ yếu do dòng tiền luân chuyển chậm, sức khỏe tài chính doanh nghiệp suy giảm, vướng mắc pháp lý tại dự án tồn đọng, cùng áp lực chi phí vốn và kiểm soát rủi ro ngân hang.
Thứ tư, chồng chéo thủ tục hành chính và rủi ro pháp lý dự án.Sự chồng chéo pháp lý là nguyên nhân trực tiếp khiến hàng trăm dự án bất động sản rơi vào trạng thái đình trệ. Trước khi các bộ luật sửa đổi (Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023) có hiệu lực đầy đủ, sự thiếu thống nhất giữa quy định chấp thuận chủ trương đầu tư (Luật Đầu tư) và điều kiện giao đất, đấu thầu (Luật Đất đai) đã gây tắc nghẽn pháp lý tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Bên cạnh đó, định giá đất bế tắc do khó khăn áp dụng phương pháp định giá thị trường, thu thập dữ liệu so sánh và độ trễ ban hành bảng giá, cộng thêm tâm lý e ngại trách nhiệm của người thi hành công vụ, khiến nhiều dự án chậm tiến độ, ách tắc nghĩa vụ tài chính. Hệ quả là chi phí pháp lý và tài chính kéo dài thường chiếm 15–20% cơ cấu giá thành nhà ở, đẩy giá nhà thương mại vượt xa giá trị thực tế (Bích Trần, 2025).
3.3. Đánh giá nguyên nhân của các hạn chế
Về tư duy quản lý. Tư duy chính sách còn mang tính can thịệp hành chính ngắn hạn để giải quyết “khủng hoảng” hơn là xây dựng chiến lược kiến tạo thị trường dài hạn.
Về phối hợp liên ngành. Thiếu sự kết nối hữu hiệu giữa quy hoạch phát triển không gian đô thị với quy hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch sử dụng đất.
Về nguồn lực thực thi. Nhiều địa phương chưa chủ động bố trí ngân sách bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch, còn thụ động trông chờ hoàn toàn vào nguồn lực xã hội hóa của doanh nghiệp.
4. Một số khuyến nghị hoàn thiện chính sách tạo lập thị trường nhà ở tại Việt Nam
Để giải quyết triệt để các “điểm nghẽn” cấu trúc và đưa thị trường nhà ở phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Việt Nam cần chuyển đổi tư duy quản lý: từ can thiệp hành chính thụ động sang kiến tạo, điều tiết thị trường chủ động bằng các công cụ quy hoạch, đất đai và tài chính.
4.1. Hoàn thiện thể chế và tái thiết lập quy trình đầu tư:
Cắt giảm “chi phí thời gian” và “chi phí tuân thủ pháp lý” là chìa khóa then chốt để hạ giá thành nhà ở. Để giải quyết triệt để tình trạng đứt gãy quy trình đầu tư do xung đột pháp luật, hệ thống giải pháp thể chế cần tập trung vào các định hướng cụ thể sau:
Thứ nhất, đồng bộ hóa văn bản hướng dẫn và triệt tiêu xung đột pháp luật. Cần rà soát, sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, ban hành quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 để bảo đảm thống nhất, làm rõ ranh giới điều chỉnh giữa các luật, xóa bỏ tình trạng “luật chờ nghị định” hay mỗi địa phương hiểu một kiểu. Đồng thời, thống nhất tiêu chí giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai, tránh tình trạng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng vẫn vướng thủ tục giao đất.
Thứ hai, thiết lập quy trình liên thông “một cửa – một đầu mối” (luồng xanh pháp lý). Cần chuẩn hóa quy trình đầu tư từ chọn chủ đầu tư đến khởi công, rút ngắn thời gian chuẩn bị pháp lý từ 3 – 5 năm xuống còn 12 – 18 tháng, đồng thời áp dụng cơ chế “thẩm định song song”, cho phép triển khai đồng thời quy hoạch 1/500, đánh giá tác động môi trường và thẩm duyệt PCCC thay vì làm tuần tự.
Thứ ba, minh bạch hóa định giá đất và bảo vệ cán bộ thực thi. Cần xây dựng hệ thống định giá đất số hóa với dữ liệu thị trường thời gian thực, xác định nghĩa vụ tài chính theo công thức định lượng minh bạch thay vì phụ thuộc hội đồng thẩm định cảm tính. Đồng thời, ban hành khung “bảo vệ cán bộ dám nghĩ dám làm”, quy định rõ giới hạn trách nhiệm pháp lý khi cán bộ đã tuân thủ đúng quy trình, nhằm giải tỏa tâm lý e ngại rủi ro – nguyên nhân chính gây đình trệ, tồn đọng hồ sơ.
4.2. Tạo lập “Ngân hàng quỹ đất” công ích và phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD)
Quỹ đất sạch là điều kiện tiên quyết để can thiệp nguồn cung và điều tiết giá nhà ở. Việc chuyển đổi từ cơ chế để doanh nghiệp tự thỏa thuận thu hồi đất sang cơ chế Nhà nước chủ động tạo lập quỹ đất trước khi giao dự án sẽ triệt tiêu chi phí đầu cơ đất đai và rút ngắn tiến độ triển khai.
Thứ nhất, thành lập và tái cấu trúc mô hình “ngân hàng quỹ đất” (Land Bank) công ích. Cần nâng cấp các Trung tâm Phát triển Quỹ đất cấp tỉnh thành định chế tài chính – phát triển độc lập, huy động vốn qua trái phiếu đô thị và ngân sách địa phương để bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch trước 3–5 năm. Đồng thời, thu hồi đất sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả hoặc phải di dời khỏi nội đô để nộp vào ngân hàng quỹ đất, ưu tiên toàn bộ cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và hạ tầng đi kèm, không chuyển sang nhà ở thương mại cao cấp.
Thứ hai, phát triển chuỗi nhà ở giá phù hợp theo mô hình đô thị TOD. Cần dành hành lang đất đai bán kính 500m–1.000m quanh ga metro, đường sắt liên vùng và trạm BRT để phát triển nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội cho thuê mật độ cao, tăng hệ số sử dụng đất (FAR) cho dự án dành trên 50% diện tích sàn cho phân khúc bình dân nhằm giảm chi phí đất/m² và kéo giảm giá bán, giá thuê. Đồng thời, áp dụng cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture): Nhà nước đấu giá đất thương mại dọc tuyến hạ tầng mới, giữ lại chênh lệch địa chính để nạp vốn cho ngân hàng quỹ đất, phục vụ các dự án nhà ở xã hội tiếp theo.
4.3. Đột phá về cơ chế tài chính và tín dụng nhà ở.
Thị trường nhà ở tại Việt Nam không thể phát triển bền vững nếu tiếp tục dựa vào dòng vốn tín dụng thương mại ngắn hạn của ngân hàng hay sự bất ổn của trái phiếu doanh nghiệp. Cần thiết lập một hệ thống tài chính nhà ở chuyên biệt, cung cấp nguồn vốn dài hạn, chi phí thấp cho cả bên cung lẫn bên cầu.
Thứ nhất, thành lập Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia, hoạt động phi lợi nhuận, độc lập với ngân sách nhà nước, đóng vai trò “bơm vốn” điều tiết cho các chương trình nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Nguồn vốn được trích từ tối thiểu 30 – 50% thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm; toàn bộ nghĩa vụ nhà ở xã hội thay thế từ chủ đầu tư dự án thương mại; một phần thuế bất động sản đối với căn hộ thứ hai trở đi hoặc đất bỏ hoang; và trái phiếu nhà ở quốc gia do Chính phủ bảo lãnh, kỳ hạn 10 – 30 năm.
Thứ hai, thiết lập tín dụng ưu đãi dài hạn cho bên cầu: chuyển đổi các gói vay nhà ở xã hội sang thời hạn 20 – 30 năm thay vì 3 – 5 năm, lãi suất cố định 4,5 – 5,5%/năm, tối đa bằng 50 – 60% lãi suất thương mại bình quân, phần chênh lệch do Quỹ cấp bù cho ngân hàng; đồng thời nới điều kiện vay, đơn giản hóa thẩm định qua tích hợp cơ sở dữ liệu dân cư quốc gia (VNeID).
Thứ ba, hình thành mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, tương tự Quỹ tích lũy HPF của Trung Quốc: người dân chưa có nhà gửi tiết kiệm định kỳ tối thiểu 3–5 năm, khi đủ hạn mức được tự động duyệt vay mua/thuê mua nhà với lãi suất ưu đãi thấp hơn thị trường, kèm thưởng lãi suất từ Nhà nước.
Thứ tư, đa dạng hóa vốn phi ngân hàng cho bên cung: ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) phát triển hoặc mua lại nhà ở bình dân để cho thuê dài hạn; cho phép ngân hàng thương mại chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp đạt chuẩn thành MBS để bán trên thị trường vốn, giải phóng hạn mức tín dụng, tái tạo dòng vốn cho dự án nhà ở mới.
4.4. Đổi mới mô hình phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội (NƠXH) cần được định vị lại là hạ tầng an sinh thiết yếu của đô thị thay vì một chính sách hỗ trợ tạm thời. Muốn gia tăng nhanh nguồn cung và đảm bảo tính công bằng, giải pháp cốt lõi là chuyển đổi mô hình từ “can thiệp khép kín, phân phối bao cấp” sang “kích thích thị trường, quản lý vận hành chuyên nghiệp”.
Thứ nhất, tăng tính hấp dẫn đối với doanh nghiệp qua cơ chế thị trường. Cần nâng biên lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư nhà ở xã hội từ 10% lên 12 – 15% để bù đắp rủi ro trượt giá và chi phí tài chính; đồng thời bỏ hậu kiểm tài chính trùng lặp với phần nhà ở thương mại trong dự án, cho phép doanh nghiệp tự định giá bán theo thị trường. Về thuế và tiền sử dụng đất, cần áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi 5 – 9% (thay vì 20%), giảm 50% thuế giá trị gia tăng, miễn tiền sử dụng đất không cần thẩm định giá, rút ngắn 1 – 2 năm thủ tục.
Thứ hai, chuyển trọng tâm từ “cho sở hữu” sang “cho thuê, thuê mua dài hạn”. Cần nâng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua lên tối thiểu 30 – 40% tổng quy mô dự án, cho vay ưu đãi 20 – 25 năm và khấu hao nhanh cho doanh nghiệp đầu tư loại hình này; đồng thời thành lập công ty quản lý nhà ở cấp tỉnh để thu mua, cho thuê nhà giá thấp cho nhóm yếu thế với giá thuê không quá 20 – 25% thu nhập hộ gia đình.
Thứ ba, cải cách xét duyệt và hỗ trợ đối tượng thụ hưởng. Cần thay xác nhận giấy thủ công bằng xét duyệt tự động qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia, liên thông dữ liệu VNeID, thuế và đất đai để thẩm định trong 3 – 5 ngày; đồng thời, điều chỉnh chuẩn thu nhập sát thực tế sinh hoạt đô thị lớn để không loại lao động trẻ, công chức thu nhập thấp khỏi chính sách.
Thứ tư, kiểm soát hậu kiểm, ngăn trục lợi chính sách. Cần chế tài nghiêm với hành vi lách luật chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm cấm giao dịch, gắn dữ liệu giao dịch với mã định danh cá nhân; đồng thời trao Nhà nước quyền ưu tiên mua lại căn hộ theo giá gốc cộng lãi suất khi chủ nhà chuyển nhượng sau 5 năm, giữ quỹ nhà ở xã hội trong hệ thống an sinh lâu dài.
5. Kết luận
Chính sách tạo lập thị trường nhà ở tại Việt Nam đóng vai trò quan trọng nhất trong việc đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Để giải quyết triệt để tình trạng “lệch pha” cung – cầu và nghẽn vốn hiện nay, Nhà nước cần chuyển mạnh từ tư duy can thiệp hành chính sang tư duy kiến tạo thị trường thông qua các công cụ quy hoạch, Land Bank, Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia và chuyển đổi số. Việc triển khai đồng bộ các giải pháp thể chế, tài chính và quỹ đất sẽ giúp Việt Nam sớm xây dựng được một thị trường nhà ở vận hành cân bằng, minh bạch và phát triển bền vững.
Tài liệu tham khảo:
Phạm Duy Hiếu (2022). Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam. Tạp chí Khoa học Trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng, số đặc biệt 12/2022.
Thu Hằng (21/08/2026). “Nhiều chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản”. Báo Tin Tức, TTXVN. https://baotintuc.vn/bat-dong-san/nhieu-chinh-sach-ho-tro-thi-truong-bat-dong-san-20260821114047113.htm.
Thu Hiền (22/07/2026). Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn, đẩy mạnh phân cấp và giảm thủ tục. Tạp chí Kinh tế – Tài chính, Bộ Tài chính. https://tapchikinhtetaichinh.vn/sua-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-thao-go-diem-nghen-day-manh-phan-cap-va-giam-thu-tuc-162519.html.
Ngọc Diễm (21/8/2026). Tồn kho căn hộ chung cư tăng gần 4 lần. VnExpress. https://vnexpress.net/ton-kho-can-ho-chung-cu-tang-gan-4-lan-5111635.html.
Trần Trọng Triết (25/02/2026). Đẩy mạnh tín dụng nhà ở xã hội năm 2026: “Đòn bẩy” tài chính cho giấc mơ an cư của người thu nhập thấp. Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ. https://thitruongtaichinhtiente.vn/day-manh-tin-dung-nha-o-xa-hoi-nam-2026-don-bay-tai-chinh-cho-giac-mo-an-cu-cua-nguoi-thu-nhap-thap-77949.html.
Trần Trọng Triết (16/03/2026). Giải bài toán thúc đẩy nhà ở xã hội: Từ “dư địa vốn” đến cơ chế chính sách khả thi. Tạp chí điện tử Hòa Nhập.https://hoanhap.vn/chi-tiet/giai-bai-toan-thuc-day-nha-o-xa-hoi–tu-du-dia-von-den-co-che-chinh-sach-kha-thi-47905.html
Saigontimes (30/03/2026). Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và những suy tư khách quan. Báo Tuổi trẻ. https://tuoitre.vn/saigontimes/ap-luc-dao-han-trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san-va-nhung-suy-tu-khac-1061208928.htm
Thy Thơ (12/01/2026). Ngân hàng Nhà nước không siết cho vay bất động sản năm 2026. Báo Tuổi Trẻ. http://tuoitre.vn/nld/ngan-hang-nha-nuoc-khong-siet-cho-vay-bat-dong-san-nam-2026-196260112153540711.htm
Bích Trần (18/09/2025). UBND Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị xem xét sửa đổi quy định Luật Đất đai năm 2024 liên quan xác định giá đất cụ thể để gỡ vướng cho hàng trăm dự án. Báo Tuổi Trẻ. https://tuoitre.vn/phunuonline/tphcm-con-hang-tram-du-an-be-tac-trong-xac-dinh-gia-dat-1101560682.htm.
