Strengthening state management of real estate brokerage activities in Hanoi
NCS Nguyễn Thế Kiên
TS. Hà Thị Thu Phương
Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội
(Quanlynhanuoc.vn) – Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tạo lập khuôn khổ pháp lý chặt chẽ hơn đối với hoạt động môi giới bất động sản, song quá trình tổ chức thực hiện và quản lý nhà nước vẫn còn nhiều bất cập cần tiếp tục hoàn thiện. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật hiện hành, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản tại Hà Nội, bài viết làm rõ những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý, nâng cao hiệu lực thực thi pháp luật, tăng cường tính minh bạch của thị trường và thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững của hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Từ khóa: Quản lý nhà nước; môi giới bất động sản; thị trường bất động sản; Hà Nội.
Abstract: The 2023 Law on Real Estate Business has established a more comprehensive legal framework for real estate brokerage activities in Vietnam. However, the implementation of the law and the effectiveness of state management remain constrained by several shortcomings that require further improvement. Based on an analysis of the current legal framework and an assessment of the state management of real estate brokerage activities in Hanoi, this paper identifies the key achievements, existing limitations, and their underlying causes. On that basis, it proposes several recommendations to improve the state management mechanism, enhance the effectiveness of law enforcement, enhance market transparency, and promote the stable and sustainable development of real estate brokerage activities in Hanoi.
Keywords: State management; real estate brokerage; real estate market; Hanoi.
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, huy động nguồn lực đầu tư, phát triển đô thị và bảo đảm an sinh xã hội. Trong quá trình vận hành của thị trường, hoạt động môi giới bất động sản giữ vai trò là cầu nối giữa các chủ thể tham gia giao dịch, góp phần cung cấp thông tin, hỗ trợ đàm phán, giảm chi phí giao dịch và nâng cao tính thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, nếu không được quản lý chặt chẽ, hoạt động môi giới cũng có thể trở thành tác nhân làm gia tăng tình trạng đầu cơ, thao túng giá, phát tán thông tin sai lệch, hình thành các đợt “sốt đất” cục bộ và gây mất ổn định thị trường.
Là trung tâm chính trị, kinh tế và đô thị đặc biệt của cả nước, Hà Nội có thị trường bất động sản phát triển sôi động với số lượng lớn doanh nghiệp, sàn giao dịch và cá nhân hành nghề môi giới. Những năm gần đây, cùng với sự gia tăng các giao dịch bất động sản và quá trình đô thị hóa nhanh, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới trên địa bàn thành phố đã đạt được nhiều kết quả tích cực, đặc biệt sau khi hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản được sửa đổi, bổ sung. Tuy nhiên, thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, như: môi giới hoạt động không đủ điều kiện, thiếu minh bạch trong việc cung cấp thông tin, quảng cáo sai sự thật, lợi dụng tâm lý thị trường để tạo biến động giá và những khó khăn trong công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực đã đặt ra nhiều yêu cầu mới đối với công tác quản lý nhà nước như chuẩn hóa điều kiện hành nghề, tăng cường công khai thông tin, quản lý doanh nghiệp môi giới, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý phải đổi mới phương thức quản lý, hoàn thiện cơ chế phối hợp và nâng cao hiệu quả trong việc tổ chức thực hiện pháp luật.
2. Cơ sở lý luận
Trong lĩnh vực bất động sản, môi giới là một loại hình dịch vụ chuyên nghiệp giữ vai trò trung gian kết nối các chủ thể tham gia thị trường. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, môi giới bất động sản là hoạt động làm trung gian cho các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc thuê mua bất động sản. Về bản chất, dịch vụ môi giới bất động sản không chỉ đơn thuần là hoạt động tìm kiếm khách hàng mà còn bao gồm việc cung cấp thông tin thị trường, tư vấn giao dịch, hỗ trợ đàm phán, thẩm định tính pháp lý của bất động sản, phối hợp thực hiện các thủ tục liên quan và góp phần bảo đảm giao dịch được thực hiện an toàn, hiệu quả. Do đó, nhà môi giới không chỉ đóng vai trò là cầu nối giữa bên cung và bên cầu mà còn là chủ thể góp phần giảm thiểu bất cân xứng thông tin, hạn chế rủi ro giao dịch và nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường bất động sản.
Sự phát triển của dịch vụ môi giới gắn liền với quá trình đô thị hóa, gia tăng nhu cầu nhà ở, mở rộng hoạt động đầu tư và sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh quy mô và tính phức tạp của các giao dịch ngày càng gia tăng, vai trò của nhà môi giới ngày càng được khẳng định như một chủ thể hỗ trợ thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả hơn. Thông qua việc kết nối các chủ thể có nhu cầu giao dịch, cung cấp thông tin đáng tin cậy và hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục pháp lý, dịch vụ môi giới góp phần rút ngắn thời gian giao dịch, giảm chi phí tìm kiếm thông tin và nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản.
Về bản chất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian mang tính thương mại, hướng tới mục tiêu sinh lợi. Nhà môi giới không trực tiếp trở thành một bên trong giao dịch mà thực hiện vai trò kết nối, tư vấn và hỗ trợ các bên đạt được thỏa thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích. Thu nhập của nhà môi giới chủ yếu được hình thành từ khoản thù lao hoặc hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ, do đó, hiệu quả hoạt động phụ thuộc trực tiếp vào uy tín nghề nghiệp, năng lực chuyên môn và khả năng tạo dựng niềm tin với khách hàng.
Đồng thời, môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật nhằm bảo đảm tính minh bạch và an toàn của thị trường. Các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, tiêu chuẩn hành nghề và các yêu cầu về chuyên môn nghiệp vụ. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển theo hướng chuyên nghiệp, nhà môi giới cần được trang bị đầy đủ kiến thức về pháp luật, tài chính, quy hoạch, định giá bất động sản, cũng như kỹ năng tư vấn, đàm phán và quản trị quan hệ với khách hàng. Đây là những yếu tố quyết định chất lượng dịch vụ, đồng thời góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.
Một đặc điểm quan trọng khác của dịch vụ môi giới bất động sản là được thực hiện trên cơ sở hợp đồng. Hợp đồng môi giới không chỉ là căn cứ xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên mà còn là cơ sở pháp lý bảo đảm việc thực hiện các cam kết, phân định trách nhiệm và giải quyết tranh chấp khi phát sinh. Việc chuẩn hóa các quan hệ hợp đồng góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp của hoạt động môi giới, tăng cường niềm tin của khách hàng và hạn chế các hành vi gian lận trên thị trường.
Bên cạnh yêu cầu về trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp được xem là nền tảng bảo đảm sự phát triển bền vững của hoạt động môi giới bất động sản. Trong điều kiện thị trường thường xuyên xuất hiện tình trạng thông tin không đầy đủ và bất cân xứng giữa các chủ thể tham gia giao dịch, việc tuân thủ các nguyên tắc trung thực, minh bạch, khách quan và bảo mật thông tin khách hàng không chỉ góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn nâng cao uy tín của nghề môi giới, tạo dựng niềm tin đối với thị trường.
Ở góc độ kinh tế vĩ mô, sự phát triển của dịch vụ môi giới bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với hiệu quả vận hành của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Bất động sản vừa là tư liệu sản xuất, vừa là tài sản có giá trị tích lũy và đầu tư dài hạn, đồng thời là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển hạ tầng, sản xuất, kinh doanh và đời sống xã hội. Thông qua các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, bất động sản tạo điều kiện huy động, luân chuyển và phân bổ nguồn vốn trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư và phát triển thị trường tài chính.
Trong bối cảnh đó, dịch vụ môi giới bất động sản đóng vai trò là chất xúc tác giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn thông qua việc giảm chi phí giao dịch, nâng cao tính minh bạch của thông tin, cải thiện khả năng kết nối giữa cung và cầu, đồng thời tăng cường tính thanh khoản của thị trường. Không chỉ hỗ trợ các giao dịch diễn ra thuận lợi, dịch vụ môi giới còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành kinh tế có liên quan như xây dựng, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, logistics và dịch vụ pháp lý, qua đó tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đối với tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, việc phát triển đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng dịch vụ và hoàn thiện khung khổ pháp lý là những điều kiện cần thiết để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.
3. Quản lý nhà nước về môi giới bất động sản
Thứ nhất, quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Một trong những nội dung trọng tâm của quản lý nhà nước là quy định các điều kiện kinh doanh nhằm kiểm soát chất lượng của các chủ thể tham gia thị trường. Khác với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định chặt chẽ hơn đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; có quy chế hoạt động; có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động; có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; đồng thời phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh để công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi hoạt động.
Thứ hai, quy định về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Quy định này đã chấm dứt tình trạng cá nhân hành nghề môi giới độc lập như trước đây, qua đó tăng cường khả năng kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước cũng như trách nhiệm của doanh nghiệp đối với hoạt động của người môi giới. Bên cạnh đó, Nhà nước còn quản lý quá trình đào tạo, sát hạch, cấp, cấp lại và thu hồi chứng chỉ hành nghề nhằm chuẩn hóa trình độ chuyên môn, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ môi giới.
Thứ ba, quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản. Pháp luật hiện hành quy định tương đối đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp môi giới và cá nhân hành nghề. Theo đó, người môi giới có quyền hưởng thù lao hoặc hoa hồng theo thỏa thuận nhưng đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ như cung cấp thông tin trung thực, hỗ trợ các bên trong quá trình giao dịch, bảo mật thông tin khách hàng, tuân thủ quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm về hoạt động nghề nghiệp của mình. Việc xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể không chỉ góp phần bảo vệ khách hàng mà còn tạo cơ sở pháp lý để xử lý các hành vi vi phạm phát sinh trong thực tiễn.
Thứ tư, quy định về quản lý thông tin và công khai thị trường bất động sản. Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là tăng cường tính minh bạch của thông tin thị trường. Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp môi giới phải thực hiện việc cung cấp thông tin theo quy định; cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm xây dựng, quản lý và công khai cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động. Việc công khai thông tin giúp giảm bất cân xứng thông tin giữa các chủ thể, hạn chế tình trạng đầu cơ, tạo giá ảo và góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua và nhà đầu tư.
Thứ năm, quy định về thanh tra, kiểm tra và giám sát hoạt động môi giới bất động sản. Thanh tra, kiểm tra là công cụ quan trọng nhằm bảo đảm pháp luật được thực hiện nghiêm minh. Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định về điều kiện kinh doanh, điều kiện hành nghề; việc thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp môi giới; việc công khai thông tin; và các quy định khác của pháp luật. Thông qua hoạt động thanh tra, cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý các hành vi như môi giới không có chứng chỉ, quảng cáo sai sự thật, huy động vốn trái phép, cung cấp thông tin không chính xác hoặc tạo “sốt đất” giả tạo.
Thứ sáu, quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản. Nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, Nhà nước quy định hệ thống chế tài đối với các hành vi vi phạm trong hoạt động môi giới bất động sản. Tùy theo tính chất và mức độ vi phạm, tổ chức, cá nhân có thể bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính, buộc khắc phục hậu quả, thu hồi chứng chỉ hành nghề, đình chỉ hoạt động kinh doanh hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Đối với xử phạt vi phạm hành chính, các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu được điều chỉnh bởi các nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, trường hợp có dấu hiệu phạm tội như lừa đảo chiếm đoạt tài sản, trốn thuế, đưa thông tin gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản hoặc rửa tiền thì cá nhân, pháp nhân thương mại còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Thứ bảy, quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xác định rõ trách nhiệm quản lý nhà nước của Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp. Trong đó, Bộ Xây dựng thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước; ban hành hoặc trình cấp có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật; xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản; hướng dẫn, thanh tra và kiểm tra việc thực hiện pháp luật.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện pháp luật tại địa phương; quản lý hoạt động của doanh nghiệp môi giới; công khai thông tin về doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động; tổ chức thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo phát sinh trong quá trình quản lý.
4. Thực trạng
Theo dự báo của Savills, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường. Trong đó, riêng về nhà ở xã hội, theo đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, Hà Nội được giao làm 56.200 căn đến hết năm 2030 – mức cao nhất trên cả nước. Riêng năm 2025, Thủ đô cần hoàn thành 4.670 căn và trong năm 2026 chỉ tiêu là 5.420 căn, từ 2027 đến 2030 lần lượt là 6.400 căn, 6.790 căn, 7.370 căn và 14.216 căn. Nửa đầu năm 2026 ghi nhận số lượng chung cư mở bán đạt 16.600 căn, mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020. Theo dự báo, nguồn cung mới tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh và cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 là hơn 37.000 căn.
Với sự khởi sắc của thị trường, lực lượng môi giới vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), gần 30.000 nhà môi giới, đến nay đã có hơn 6.000 môi giới hoàn thành chương trình đào tạo theo chuẩn Thông tư số 04/2024/TT-BXD hướng dẫn về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, họ chưa thể tham gia kỳ thi sát hạch do vướng mắc trong việc hướng dẫn tổ chức kỳ thi tại các tỉnh, thành. Đáng lưu ý, có đến 416 doanh nghiệp môi giới bất động sản báo cáo thiếu hụt nhân sự đạt chuẩn, dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp không thể tuyển đủ nhân sự hợp pháp, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động giao dịch và quá trình phục hồi thị trường.
Cũng theo khảo sát từ VARS IRE, có đến 89% lực lượng môi giới bất động sản hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực. Trong đó, 51,8% chưa có chứng chỉ và chưa từng qua đào tạo; 24,1% đã qua đào tạo nhưng chưa có chứng chỉ; 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hiệu lực. Chỉ có 11,3% hiện đang sở hữu chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực. Điều này phản ánh thực trạng đáng lo ngại về tính pháp lý của hành nghề và cũng đặt ra nhu cầu cấp thiết về việc chuẩn hóa đội ngũ, tăng cường đào tạo và minh bạch hóa quy trình tổ chức thi sát hạch nhằm cấp chứng chỉ. 93% môi giới bày tỏ mong muốn tham gia kỳ thi sát hạch, thể hiện mức độ quan tâm rất cao đến việc tuân thủ quy định pháp luật và nhu cầu được chuẩn hóa kiến thức hành nghề.
Kết quả khảo sát về chất lượng đội ngũ môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng cho thấy, lực lượng lao động trong lĩnh vực này có cơ cấu độ tuổi tương đối trẻ. Nhóm tuổi từ 24 đến 40 chiếm tỷ lệ cao nhất với 48,18%, trong khi nhóm trên 60 tuổi chỉ chiếm 0,91%. Cơ cấu này phản ánh đặc thù của hoạt động môi giới bất động sản, vốn đòi hỏi sự năng động, khả năng thích ứng nhanh với biến động của thị trường, trình độ ứng dụng công nghệ và kỹ năng chăm sóc khách hàng. Về trình độ học vấn, đội ngũ môi giới có sự đa dạng từ những người chưa qua đào tạo chính quy đến trình độ sau đại học. Trong đó, môi giới có trình độ đại học chiếm tỷ lệ cao nhất với 53,64%, còn nhóm chưa từng đi học chỉ chiếm 3,64%. Điều này cho thấy, chất lượng nguồn nhân lực trong lĩnh vực môi giới bất động sản đang từng bước được nâng cao, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận thông tin, nâng cao năng lực tư vấn và đáp ứng ngày càng tốt hơn các yêu cầu của thị trường bất động sản trong bối cảnh chuyển đổi số và hội nhập kinh tế.
Việc ban hành các chính sách quản lý về môi giới bất động sản trong thời gian qua đã tạo ra những chuyển biến tích cực đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới. Quá trình hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường quản lý nhà nước và chuẩn hóa điều kiện hành nghề đã từng bước nâng cao chất lượng hoạt động môi giới, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
Hoạt động môi giới bất động sản đã góp phần giải quyết việc làm và tạo nguồn thu nhập cho một bộ phận lớn lao động trong xã hội. Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, lực lượng môi giới ngày càng gia tăng cả về số lượng và phạm vi hoạt động, đặc biệt tại các đô thị lớn và các địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh. Mặc dù vẫn còn một bộ phận người hành nghề chưa được đào tạo bài bản, song thông qua quá trình tích lũy kinh nghiệm thực tiễn và từng bước đáp ứng các điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật, chất lượng nguồn nhân lực trong lĩnh vực môi giới bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực.
Sự phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới và sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần mở rộng thị trường lao động, tạo việc làm cho đội ngũ cử nhân thuộc các ngành kinh tế, luật, xây dựng, quản trị kinh doanh và nhiều lĩnh vực liên quan. Đồng thời, hoạt động môi giới đã thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa bất động sản, nâng cao tính thanh khoản của thị trường, kết nối hiệu quả giữa bên cung và bên cầu, từ đó góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa, phát triển các khu dân cư và gia tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai theo quy hoạch.
Bên cạnh những đóng góp về kinh tế, các quy định pháp luật về đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đã tạo cơ sở để hình thành đội ngũ môi giới có trình độ chuyên môn, kỹ năng nghề nghiệp và ý thức tuân thủ pháp luật ngày càng cao. Các chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn và quy định về điều kiện hành nghề đã góp phần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, từng bước chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới bất động sản theo yêu cầu của nền kinh tế thị trường.
Việc tuân thủ các chính sách của các tổ chức và cá nhân hành nghề môi giới cũng góp phần thay đổi nhận thức của xã hội về vị trí, vai trò của nghề môi giới bất động sản. Nếu trước đây hoạt động môi giới thường bị nhìn nhận như một hoạt động tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp, thì hiện nay nghề môi giới từng bước được khẳng định là một loại hình dịch vụ chuyên nghiệp, giữ vai trò trung gian cung cấp thông tin, tư vấn, hỗ trợ đàm phán và kết nối các chủ thể tham gia giao dịch. Qua đó, hoạt động môi giới góp phần giảm thiểu rủi ro, nâng cao tính minh bạch và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản.
Mặc dù đã đạt được những kết quả nhất định, việc thực thi các chính sách pháp luật về môi giới bất động sản vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập.
Một là, hệ thống quy định pháp luật về môi giới bất động sản, mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung, nhưng vẫn chưa thực sự đồng bộ với các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và kinh doanh bất động sản. Một số quy định còn mang tính nguyên tắc, chưa có hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, trách nhiệm nghề nghiệp, cơ chế giám sát hoạt động môi giới cũng như việc kiểm soát thông tin trên thị trường. Điều này dẫn đến những khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật và chưa bảo đảm tính thống nhất trong thực tiễn quản lý.
Hai là, hoạt động môi giới bất động sản trên thực tế vẫn chưa đạt được mức độ chuyên nghiệp như kỳ vọng. Bên cạnh các doanh nghiệp và sàn giao dịch hoạt động đúng quy định, vẫn còn tồn tại nhiều tổ chức, văn phòng và cá nhân môi giới hoạt động tự phát, không đáp ứng đầy đủ các điều kiện hành nghề hoặc không tuân thủ các quy định về công khai thông tin và đạo đức nghề nghiệp. Một số trường hợp lợi dụng sự thiếu minh bạch của thị trường để cung cấp thông tin sai lệch, tạo hiện tượng “sốt đất” ảo, đầu cơ hoặc thao túng giá, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người dân và sự ổn định của thị trường bất động sản.
Ba là, công tác đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vẫn còn những hạn chế nhất định. Chất lượng đào tạo giữa các cơ sở chưa đồng đều; nội dung đào tạo còn nặng về lý thuyết, chưa gắn với yêu cầu thực tiễn của thị trường; công tác kiểm tra, giám sát hoạt động đào tạo và việc cấp chứng chỉ ở một số thời điểm còn chưa chặt chẽ. Điều này dẫn đến tình trạng một bộ phận người hành nghề chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về kiến thức pháp luật, kỹ năng nghề nghiệp và chuẩn mực đạo đức, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ môi giới và hiệu quả thực thi pháp luật.
Những hạn chế nêu trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, bao gồm sự phát triển nhanh của thị trường bất động sản trong khi hệ thống pháp luật chưa theo kịp thực tiễn; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe; cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản chưa được hoàn thiện; đồng thời nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới còn hạn chế. Đây là những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.
5. Một số giải pháp
Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện các quy định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 theo hướng cụ thể hóa trách nhiệm của doanh nghiệp môi giới, cá nhân hành nghề và cơ quan quản lý nhà nước. Cần nghiên cứu ban hành các tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với môi giới bất động sản; quy định rõ trách nhiệm bồi thường, trách nhiệm cung cấp thông tin và nghĩa vụ bảo mật thông tin của khách hàng; đồng thời hoàn thiện cơ chế quản lý đối với hoạt động môi giới trên môi trường số.
Thứ hai, nâng cao chất lượng đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nội dung đào tạo cần được thiết kế theo hướng gắn với thực tiễn, tăng thời lượng thực hành, cập nhật kiến thức pháp luật, đạo đức nghề nghiệp, kỹ năng tư vấn, kỹ năng định giá và ứng dụng công nghệ số trong hoạt động môi giới. Đồng thời, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra các cơ sở đào tạo và tổ chức sát hạch nhằm bảo đảm chất lượng nguồn nhân lực và tính nghiêm túc trong quá trình cấp chứng chỉ.
Thứ ba, xây dựng và ban hành Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp áp dụng thống nhất đối với toàn bộ cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Bộ quy tắc cần quy định rõ các chuẩn mực về tính trung thực, khách quan, minh bạch, trách nhiệm bảo mật thông tin, phòng ngừa xung đột lợi ích và trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để nâng cao tính chuyên nghiệp của nghề môi giới và xây dựng niềm tin đối với thị trường.
Thứ tư, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số trong quản lý hoạt động môi giới bất động sản. Cần xây dựng hệ thống quản lý trực tuyến về chứng chỉ hành nghề, doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch và lịch sử xử lý vi phạm; đồng thời kết nối dữ liệu với cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan quản lý xây dựng nhằm phục vụ công tác giám sát, thanh tra và xử lý vi phạm.
Thứ năm, nâng cao hiệu quả thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm. Cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng cơ chế thanh tra theo phương thức quản lý rủi ro, tập trung vào các khu vực có nhiều biến động về giá hoặc có dấu hiệu đầu cơ, thao túng thị trường. Đồng thời, cần xử lý nghiêm các hành vi hành nghề môi giới không đủ điều kiện, sử dụng chứng chỉ không hợp pháp, quảng cáo sai sự thật, cung cấp thông tin sai lệch, tạo cung cầu giả tạo hoặc thông đồng thao túng giá bất động sản.
Thứ sáu, tăng cường phối hợp liên ngành trong quản lý thị trường bất động sản. Hoạt động quản lý môi giới bất động sản cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý xây dựng, tài nguyên và môi trường, thuế, công an, ngân hàng và các cơ quan tư pháp nhằm kiểm soát hiệu quả các giao dịch có dấu hiệu gian lận, trốn thuế hoặc rửa tiền. Đồng thời, cần hoàn thiện cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý để nâng cao hiệu quả giám sát và kịp thời phát hiện, xử lý vi phạm.
Thứ bảy, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật nhằm nâng cao nhận thức và ý thức tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp, cá nhân hành nghề môi giới và người dân. Việc nâng cao hiểu biết pháp luật sẽ góp phần giảm thiểu tranh chấp, hạn chế hành vi vi phạm và tạo lập môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, phù hợp với yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường và tiến trình hội nhập quốc tế.
Tài liệu tham khảo:
1. Bùi Hồng Quân (2025). Hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam. Tạp chí Nghề Luật – Số 11/2025.
2. Đinh Thị Ngọc Hà (2024). Nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội. https://www.quanlynhanuoc.vn/2024/04/23/nang-cao-hieu-qua-thuc-hien-phap-luat-ve-hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tren-dia-ban-thanh-pho-ha-noi/
3. Quốc hội (2023). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
4. Thủ tướng Chính phủ (2022). Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
5. VARS (2026). Giai đoạn “chuẩn chỉnh” của thị trường bất động sản Việt Nam.https://vars.com.vn/tin-tuc/giai-doan-chuan-chinh-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-n2398.
