(QLNN) – Ở Việt Nam, thị trường bất động sản tuy mới hình thành nhưng đã phát triển khá nhanh, có đóng góp đáng kể vào sự phát triển của nền kinh tế, góp phần hình thành và phát triển các loại thị trường khác. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường này cũng đã bộc lộ nhiều yếu kém. Do vậy, cần xây dựng chính sách quản lý nhà nước đồng bộ, phù hợp để thị trường bất động sản vừa phát triển lành mạnh, vừa bảo đảm tuân thủ các quy luật của thị trường, vừa hỗ trợ và thúc đẩy phát triển các thị trường khác.
Thực trạng việc ban hành và thực thi chính sách đối với thị trường bất động sản
Một là, về ban hành và thực thi chính sách thuế.
Để điều tiết lợi ích trong các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản (BĐS), Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế đối với BĐS. Các loại thuế liên quan đến BĐS mà Nhà nước tiến hành thu là thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
– Đối với thuế nhà đất: từ năm 1992, Nhà nước ta đã ban hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất và sau đó thay thế bởi Pháp lệnh số 69/LCT/HĐNN ngày 08/12/1992 quy định về việc thu thuế đất, chưa thu thuế nhà và sau đó được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994. Vấn đề này tiếp tục được cụ thể hóa thông qua Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất. Hiện nay, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được ban hành, thay thế Pháp lệnh trên, có hiệu lực từ ngày 01/01/2012. Đây là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất để ở và đất xây dựng công trình với mục đích động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà.
– Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất: mục đích của việc đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất là điều tiết một phần thu nhập của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất chuyển nhượng nộp vào ngân sách nhà nước. Năm 1994, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành và sửa đổi, bổ sung năm 1999. Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân chấm dứt sự hiện hành của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây.
– Đối với thu nhập cá nhân: hiện nay, trên cơ sở của Luật Thuế thu nhập cá nhân, nhiều văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành đã được ban hành để hướng dẫn thực hiện, như: Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính và Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là 2%. Bên cạnh đó, tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng mua bán BĐS hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là bên nào có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Hai là, về ban hành và thực thi chính sách tín dụng.
Để khuyến khích doanh nghiệp cung ứng nhà ở cho người có thu nhập thấp, Nhà nước đã có chính sách cho vay vốn theo chế độ ưu đãi. Giai đoạn 2013 – 2016, Nhà nước thực hiện hỗ trợ cho vay đối với nhà ở xã hội thông qua gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng. Ngày 01/01/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 01/NQ-CP về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và Dự toán ngân sách nhà nước năm 2018, yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có lĩnh vực BĐS); chấn chỉnh những bất cập trong các dự án đối tác công tư, nhất là các dự án BOT…
Tuy vậy, việc sử dụng tín dụng như một công cụ điều tiết thị trường trong thời gian qua thiên về đối phó nên bị động và chạy theo giá thị trường. Trên thực tế, khi thị trường “bùng nổ” quá mức, có hiện tượng đầu cơ thì biện pháp thắt chặt tín dụng được áp dụng. Song, các biện pháp được áp dụng đồng loạt trên diện rộng không phân biệt giữa hoạt động đầu cơ và nhu cầu thực. Hơn nữa, việc giám sát và quản lý hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại chưa được thực thi nghiêm túc.
Ba là, về ban hành và thực thi chính sách giá.
Nhà nước cũng đã sử dụng chính sách giá BĐS để điều tiết, giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, tăng giá bất hợp lý. Chính phủ quy định bảng giá, khung giá từng loại đất, vị trí khu đất… làm cơ sở cho các hoạt động liên quan đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, thời gian qua có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá đất thị trường. Đây cũng là khởi nguồn của những tranh cãi, những sự vụ, những quy định chồng chéo nhau. Đặc biệt, việc tính tiền sử dụng đất (SDĐ) theo giá thị trường đang gặp nhiều vướng mắc, nguyên nhân cũng từ việc “linh hoạt” áp dụng “chính sách 2 giá”.
Bốn là, về ban hành và thực thi các chính sách khác.
Trước đây, việc thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS là bắt buộc, nếu vi phạm, doanh nghiệp có thể bị phạt đến 60 triệu đồng (Điều 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS). Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2015, theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì việc quy định giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch BĐS hiện nay là không còn bắt buộc, do vậy các doanh nghiệp được toàn quyền quyết định việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn.
Năm là, về tổ chức bộ máy thực thi chính sách đối với thị trường BĐS.
Bộ máy thực thi chính sách quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường BĐS được hình thành từ trung ương tới địa phương, bước đầu đã củng cố và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Các cơ quan tham mưu ở trung ương và địa phương đã kịp thời đề xuất các giải pháp để điều tiết thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh mỗi khi thị trường có biến động bất thường. Tuy nhiên, hiện nay, có quá nhiều cơ quan điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia quản lý thị trường BĐS, mỗi cơ quan quản một mảng (thường mang tính chuyên môn) nhưng không có một cơ quan nào chịu trách nhiệm chính.
Sáu là, về kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong hoạt động của thị trường BĐS.
Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, kinh doanh chế biến khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở thì cùng với việc tăng thẩm quyền xử phạt của thanh tra xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp tối đa tới 1 tỷ đồng/hành vi vi phạm, nhiều chế tài nghiêm khắc khác cũng được áp dụng. Tuy nhiên, hiện nay, do lực lượng làm công tác kiểm tra, giám sát còn mỏng, nên còn khó phát hiện và xử lý hết các vi phạm.
Như vậy, có thể thấy, hệ thống thể chế quản lý thị trường BĐS đã từng bước được hoàn thiện. Công tác QLNN về thị trường BĐS từng bước được tăng cường. Thị trường BĐS phát triển đã góp phần rất quan trọng đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân cũng như tạo lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ phát triển nền kinh tế đất nước. Sự phát triển của thị trường BĐS còn thúc đẩy các loại thị trường khác phát triển, như: thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, thị trường vốn… Ngoài ra, cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường BĐS cũng từng bước được hoàn thiện, góp phần cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Bên cạnh những kết quả đó, công tác QLNN đối với thị trường BĐS ở một số khâu, một số bước còn yếu kém, hầu như là buông lỏng làm cho thị trường BĐS phi chính thức phát triển mang tính bùng nổ, còn thị trường chính thức thì chậm hình thành, hoạt động không ổn định, thủ tục rườm rà, tốn kém. Việc đầu tư phát triển các sản phẩm BĐS không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa tuân thủ các quy luật của thị trường, tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào vẫn còn khá phổ biến. Các quy định về thông tin thị trường BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận làm thiệt hại cho người dân và cho ngay cả người quản lý. Các tổ chức, cá nhân làm dịch vụ môi giới kinh doanh BĐS hoạt động phần nhiều là tự phát, không đăng ký kinh doanh, không được đào tạo nghiệp vụ chuyên môn tạo ra nhiều hiệu ứng ảo làm lũng đoạn và bất ổn thị trường.
Giải pháp hoàn thiện chính sách đối với thị trường bất động sản
Thứ nhất, cần tiếp tục xây dựng chính sách tài chính – tín dụng và thuế. Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách về thuế nhà ở nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả nhà ở và hạn chế đầu cơ; ưu đãi thuế đối với các dự án phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho thuê. Đồng thời, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước, vốn ODA cho phát triển nhà ở, đặc biệt là các nguồn tài chính trung và dài hạn theo hướng hình thành các quỹ đầu tư nhà ở và BĐS, phát hành công trái, trái phiếu và các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội được tiếp cận các nguồn vốn cho mục đích cải thiện nhà ở. Tập trung chỉ đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở; xây dựng đề án thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để góp phần tăng thêm nguồn cung về tài chính cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở.
Thứ hai, về chính sách giá BĐS. Cần thống nhất một giá đất thì phải được nghiên cứu một cách khoa học, cần có thời gian, lộ trình để thực hiện, được chuẩn bị thật tốt, thật hoàn chỉnh trước khi đưa vào áp dụng. Nếu chọn giá nhà nước thì phải hoàn thiện dần theo hướng sát với giá thị trường. Cách này trước mắt người dân có thể có lợi hơn vì giá thấp nhưng điều hành có lợi cho dân là việc nên làm. Còn nếu chọn giá thị trường, thì người dân, doanh nghiệp có thể chấp nhận nếu có một chính sách khoa học và lộ trình thực hiện phù hợp với thị trường.
Thứ ba, về chính sách phát triển thị trường nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở. Chú trọng thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà ở; đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội 5 năm và hằng năm của toàn quốc và của từng địa phương; quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà ở được thực hiện đạt mục tiêu đề ra. Nhà nước cần nghiên cứu và ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi của cả nhà đầu tư và người thuê nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê.
Nghiên cứu cơ chế, chính sách và mô hình phát triển, quản lý nhà ở tái định cư để phục vụ nhu cầu bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật.
Đa dạng hóa hình thức và thời hạn sở hữu nhà ở (sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn) theo từng khu vực và từng thời kỳ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và yêu cầu QLNN. Hoàn thiện thể chế thị trường nhà ở, bảo đảm thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch; xây dựng và tin học hóa hệ thống thông tin về nhà ở. Đặc biệt, cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện mô hình quản lý sử dụng nhà chung cư, phát huy vai trò của cộng đồng dân cư và của các chủ sở hữu, chủ sử dụng trong quản lý sử dụng, bảo trì nhà ở nhằm duy trì và nâng cao tuổi thọ công trình. Xây dựng cộng đồng dân cư đô thị, nông thôn bền vững.
Thứ tư, tiếp tục hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội. Nhà nước cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách về thuế nhà ở theo hướng ưu đãi thuế đối với các dự án phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đồng thời, đẩy mạnh công tác đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, kể cả các dự án nhà ở xã hội từ ngân sách trung ương, ngân sách địa phương và các nguồn vốn khác; tìm kiếm nguồn vốn ODA để tạo quỹ nhà ở của Nhà nước nhằm từng bước điều tiết thị trường nhà ở.
Chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội cần ưu tiên áp dụng cho đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân đội và công an đang làm việc trong các cơ quan nhà nước. Những đối tượng này chỉ cần đáp ứng điều kiện có đủ khả năng chỉ trả từ 20 – 25% giá trị tiền mua ngay sau khi ký hợp đồng là có thể được mua nhà trong các dự án nhà ở xã hội.
Phát triển hình thức xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê với thời hạn cho thuê dài, giá thấp. Khi hết thời hạn, nếu bên thuê có nhu cầu tiếp tục thuê phải thực hiện thủ tục xác nhận vẫn thuộc đối tượng được thuê nhà ở xã hội. Thời hạn cho thuê mua nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành quy định, với các điều kiện phụ thuộc vào tình hình cụ thể của địa phương và áp dụng linh hoạt cho các đối tượng.
Ngay từ đầu, việc quản lý mua nhà ở của người có thu nhập thấp cần được thực hiện thông qua hệ thống máy tính để ngăn chặn việc một số người có thể mua được nhiều nhà dành cho người có thu nhập thấp, đồng thời tạo điều kiện cho việc quản lý của Nhà nước thuận lợi, bảo đảm công bằng xã hội. Người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp được vay vốn từ các ngân hàng thương mại có hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất, để thanh toán tiền mua nhà ở (trả ngay một lần hoặc trả góp) hoặc tiền thuê mua nhà ở.
Người mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư, nhưng phải bảo đảm thời gian đủ dài kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mua có nhu cầu cần chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp trong thời gian sớm hơn thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dư án nhà ở đó hoặc cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo quy định của địa phương.
Thứ năm, về chính sách khuyến khích áp dụng khoa học, công nghệ trong QLNN đối với thị trường BĐS. Cần triển khai nghiên cứu, ứng dụng công nghệ hiện đại trong thiết kế, xây dựng nhà ở nhằm tăng tỷ trọng sản xuất trong công xưởng, rút ngắn thời gian và giảm nhân công xây dựng trực tiếp ngoài công trường, giảm giá thành xây dựng; có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho các doanh nghiệp sản xuất – kinh doanh vật liệu xây dựng mới; ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở sinh thái, nhà ở tiết kiệm năng lượng.
Tăng cường công tác quản lý chất lượng trong thiết kế, thi công xây dựng và sử dụng nhà ở, bảo đảm các công trình nhà ở, kể cả các nhà ở do dân tự xây đạt yêu cầu về chất lượng, an toàn trong sử dụng, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu. Có chính sách khuyến khích, hỗ trợ phát triển và sử dụng các thiết bị sử dụng năng lượng tái tạo trong các công trình nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn.
Thứ sáu, về tăng cường cải cách thủ tục hành chính trong QLNN đối với thị trường BĐS. Cần rà soát các thủ tục hành chính trong QLNN đối với thị trường BĐS ở các lĩnh vực, như: quy hoạch – kiến trúc, quản lý đất đai, quản lý xây dựng… để bảo đảm đơn giản, hiệu quả trong quá trình thực hiện xây dựng và quản lý nhà ở, tạo điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp dễ dàng xin phép và tự tổ chức xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở theo quy hoạch, cũng như để các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án phát triển nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường.
Tài liệu tham khảo:
1. Chiến lược phát triển thị trường bất động sản trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. http://www.tapchicongsan.org.vn, ngày 02/10/2014.
2. Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga (đồng chủ biên). Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam. H. NXB Chính trị quốc gia – Sự thật, năm 2011.
TS. Dìu Đức Hà
Học viện Hành chính Quốc gia
