Một số giải pháp nhằm ổn định, phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

(Quanlynhanuoc.vn) – Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh  sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân. Bài viết nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản và đề xuất nhóm giải pháp nhằm ổn định, phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Ảnh minh họa (internet).
Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam

Tốc độ tăng trưởng kinh tế GDP 6 tháng đầu năm 2022 của Việt Nam tăng 6,42%, cao hơn 0,68% so với cùng kỳ năm trước1. Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, trong sự tăng trưởng chung có đóng góp rất quan trọng của lĩnh vực bất động sản (BĐS). Lĩnh vực này đã góp phần thu hút các nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế; bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở; thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu lao động, kinh tế; đồng thời góp phần quan trọng trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch…

Cùng với đó, thị trường vốn dành cho lĩnh vực BĐS tiếp tục phát triển, thu hút, sử dụng một tỷ lệ lớn trong tổng lượng vốn đầu tư từ các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, thị trường chứng khoán… Báo cáo 6 tháng đầu năm 2022 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tổng dư nợ tín dụng BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, đạt mức tăng trưởng 12,31% cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế là 9,35%2.

Về nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp (DN): Trong năm 2021, DN kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu với tổng giá trị khoảng 200.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 33,16% tổng khối lượng trái phiếu DN phát hành. Trong quý I, DN kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu với tổng giá trị khoảng 69,6 nghìn tỷ đồng3.

Về nguồn vốn FDI, tính đến ngày 20/6/2022, ngành kinh doanh BĐS đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD4.

Tuy nhiên, thực tế thị trường BĐS vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững biểu hiện rất rõ nét qua các vấn đề bất cập còn tồn tại.

Một là, tình trạng “lệch pha cung – cầu” dẫn đến dư thừa nguồn cung dự án BĐS cao cấp; thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Về nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân, riêng trong năm 2021, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 17 dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 27.800 căn với tổng diện tích khoảng 1,4 triệu m2 sàn xây dựng. Trong 6 tháng đầu năm 2022, đã hoàn thành đầu tư xây dựng 13 dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn. Tuy nhiên, kết quả phát triển các dự án NƠXH, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 còn hạn chế so với nhu cầu thực tế5.

Vì chạy theo lợi nhuận, nhiều DN đã cố tình tạo “khan hiếm nhà ở” bằng cách các chủ đầu tư bỏ rơi phân khúc nhà ở thu nhập thấp; chỉ tập trung vào phân khúc thị trường BĐS cao cấp nên đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua… “Lệch pha phân khúc thị trường” thể hiện rõ nhất tại TP. Hồ Chí Minh, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%). Trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp6.

Phân khúc thị trường BĐS cao cấp như các dự án BĐS nghỉ dưỡng mặt biển đang có xu hướng dư cung và nhiều dự án có nguy cơ bị thiếu vốn để tiếp tục hoàn thiện. Nguyên nhân là do chủ DN chủ yếu dùng số vốn chủ sở hữu để lo các thủ tục chuẩn bị đầu tư, còn lại đến giai đoạn triển khai dự án thì phải huy động được vốn từ việc bán sản phẩm. Tuy nhiên, hiện nay, các dự án phân khúc BĐS cao cấp hàng tồn kho còn nhiều bởi giá đã bị thổi lên quá cao, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân. Đây là hệ quả sau nhiều năm để tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương…

Hai là, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Nhiều DN lợi dụng thao túng thị trường.

Xuất phát từ việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, có hiện tượng thao túng, không công khai, minh bạch liên quan đến hoạt động của DN BĐS trên thị trường chứng khoán, như vụ bán khống “cổ phiếu” của tập đoàn FLC. Trái phiếu DN BĐS phát triển nóng, thiếu tài sản bảo đảm, có hiện tượng phát hành trái phiếu, huy động vốn nhưng sử dụng không đúng mục đích… điển hình như những sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trong phát hành trái phiếu DN vừa qua…

Thị trường xuất hiện nhiều DN BĐS yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp, nên đã xảy ra nhiều trường hợp sai phạm trong hoạt động đấu giá BĐS ở các địa phương. Trong đó, có một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) tạo ra hiệu ứng và ảnh hưởng xấu đối với phát triển kinh tế – xã hội và thị trường nhà ở, BĐS tại địa phương. Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm của Tập đoàn BĐS Tân Hoàng Minh là một ví dụ điển hình. Đây là sai phạm do cố tình làm lũng đoạn thị trường BĐS Thủ thiêm nói riêng và BĐS TP. Hồ Chí Minh nói chung… Ngoài ra, công tác quản lý sử dụng đất tại các địa phương còn có những hạn chế, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng chia tách thửa, phân lô, bán nền thiếu kiểm soát… Cùng với đó, hoạt động của thị trường BĐS còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin, chưa kiểm soát tốt hoạt động của các sàn giao dịch, hoạt động môi giới BĐS, dẫn đến tình trạng “loạn” giá, “ảo” giá giao dịch BĐS.

Ba là, giá giao dịch BĐS trong các năm 2020 – 2021 tăng mạnh theo kiểu “bong bóng”, dẫn đến tình trạng “sốt ảo” và hội tụ các yếu tố đóng băng thị trường.

Mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng, trong đó, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5 – 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 – 20%. Giá đất nền tăng 20 – 30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I – đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí” sốt giá” đất nền tại  nhiều địa phương trên cả nước…7

Những vấn đề nêu trên có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong đó, nguyên nhân khách quan do dịch Covid- 19, do xung đột địa chính trị trên thế giới; do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu (nhiều nhà đầu tư không biết đầu tư vào đâu nên lựa chọn BĐS là kênh cất giấu tài sản an toàn), nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là vướng mắc về “thể chế” và công tác “thực thi pháp luật” của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, một số DN cố tình lũng đoạn thị trường làm méo mó và đẩy thị trường BĐS rơi vào trạng thái tăng nóng rồi đóng băng. Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS có thể phải đóng băng kéo dài từ 2 – 3 năm tới, nhanh hay chậm phụ thuộc rất lớn vào thị trường vốn, hay nói cách khác là dòng tiền chảy vào thị trường BĐS được ổn định và tăng trưởng thì mới kéo thị trường BĐS tăng trưởng bền vững trở lại.

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS bao giờ cũng đi theo chu kỳ khoảng 10 năm/1 lần. Đó là: “ổn định – phát triển – phát triển nóng – đóng băng”. Sỡ dĩ “đóng băng” vì sau giai đoạn phát triển nóng thì thị trường rất ít giao dịch, dòng vốn chảy vào thị trường yếu. Trong khi các khoản vay cho BĐS trở nên lỏng lẻo thì ngân hàng lại siết chặt, dẫn đến tình trạng nguồn vốn vào thị trường trở nên nhỏ giọt và chỉ có thể phá băng khi niềm tin của thị trường quay trở lại, lúc đó dòng vốn chảy vào thị trường đều đặn và tăng trưởng… Trong khi đó, nếu thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn, nền kinh tế và ngược lại.

Thời gian qua, Chính phủ đã có một loạt biện pháp làm lành mạnh thị trường BĐS. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Vì vậy, trong bối cảnh hiện nay, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường BĐS và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau.

Các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay cần tập trung nhóm giải pháp đột phá để “phá băng” thị trường; nhóm giải pháp cơ bản để thúc đẩy thị trường ổn định, phát triển trở lại và nhóm giải pháp bình ổn, lâu dài, giúp cho thị trường BĐS ở Việt Nam phát triển bền vững. Cụ thể:

Thứ nhất, ưu tiên lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp để thúc đẩy giao dịch, làm nóng thị trường bằng cách đáp ứng người tiêu dùng có nhu cầu BĐS thực sự.

Trong bối cảnh thị trường đóng băng như hiện nay, bài học giải cứu thị trường năm 2011 – 2012 vẫn còn nguyên giá trị. Đó là, nguồn cung BĐS phân khúc thị trường cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp… Đồng thời, kích thích phân khúc thị trường này sẽ dẫn đến thúc đẩy các thị trường BĐS khác cùng ổn định và phát triển.

Cần bổ sung cơ chế, chính sách “ưu đãi một phần” để phát triển nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách NƠXH, đi đôi với đẩy mạnh chương trình phát triển NƠXH, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ và chương trình di dời, chỉnh trang NƠXH, khu đô thị để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững; thường xuyên rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ. Tại thời điểm hiện tại, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm hoặc 70 năm) để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường BĐS và trong xã hội.

Thứ hai, cần kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ giữa thị trường BĐS và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ nhau trong bối cảnh vẫn còn nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Thúc đẩy thị trường vốn hỗ trợ cho thị trường BĐS ổn định và phát triển bằng cách: kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS, bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, NƠXH, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

Xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho DN được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu DN đối với các DN có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh… Thực tế, các DN BĐS đang mong mỏi nhất hiện nay là Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý. Bởi thực chất, tăng trưởng tín dụng kinh doanh BĐS là 786.000 tỷ đồng chỉ đạt mức tăng trưởng 8,4%8. Điều này cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, các DN, nhà đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn so với trước đây. Do vậy, đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các DN BĐS có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Bên cạnh đó, cho phép các tập đoàn, DN BĐS kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh BĐS để bù đắp các khoản chi phí kinh doanh của các lĩnh vực khác.

Thứ ba, cần tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật, xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh BĐS minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

Khẩn trương nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014… bảo đảm đồng bộ, tạo khung pháp lý, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường BĐS bảo đảm quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của DN để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi DN đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của DN thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Đồng thời, bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của DN, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. DN cần tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Theo đó, cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đấu thầu năm 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh – quân đỏ”,… hoặc thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo”, lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường BĐS và quản lý đất đai để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch. Các địa phương ban hành “chuẩn hoá” quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, dự án NƠXH; rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp “sổ hồng” cho người mua nhà.

Thứ tư, hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS để làm lành mạnh, minh bạch thị trường.

Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường BĐS để kịp thời có biện pháp bình ổn, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh BĐS để làm minh bạch thị trường và kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch BĐS, các hoạt động môi giới BĐS để kịp thời chấn chỉnh những hoạt động sai trái, thổi giá làm “nhũng nhiễu” thị trường… Bên cạnh đó, thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng, BĐS.

Thị trường BĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường BĐS ổn định và phát triển sẽ góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển; thúc đẩy sản xuất – kinh doanh; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển nền kinh tế, tăng thu cho ngân sách nhà nước, mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế, ổn định xã hội; nâng cao đời sống Nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính sách về BĐS… Giai đoạn hiện nay, các nhóm giải pháp đưa ra cần được thực hiện đồng thời, phối hợp nhịp nhàng sẽ là cách tháo gỡ phù hợp nhất giúp cho thị trường ổn định trở lại.

Chú thích:
1. Tổng cục Thống kê. Báo cáo tình hình kinh tế – xã hội quý II và 6 tháng đầu năm 2022.
2. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Báo cáo 6 tháng đầu năm 2022. Hà Nội, 2022.
3, 4, 5, 7. Giải pháp nào để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững? https://baochinhphu.vn, ngày 13/7/2022.
6. Thị trường bất động sản đang “lệch pha” cung – cầu. https://thoibaotaichinhvietnam.vn, ngày 14/6/2022.
7. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản. https://thanhnien.vn, ngày 23/01/2022.
Tài liệu tham thảo:
1. Công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2021 và cả năm 2021. https://batdongsan.xaydung.gov.vn, ngày 28/01/2022.
2. Chỉ thị số 13/CT – TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
3. Luật Đấu thầu năm 2013.
4. Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
5. Luật Nhà ở năm 2014.
6. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).
7. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thhành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
8. Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
TS. Nguyễn Toàn Thắng
Học viện Hành chính Quốc gia
Nguyễn Quốc Bảo
Số 43 ngõ 140 Nghĩa Dũng, Phúc Xá, Ba Đình, Hà Nội