(Quanlynhanuoc.vn) – Hiện nay, tình hình tội phạm rửa tiền trên thế giới diễn biến hết sức phức tạp. Cùng với ngân hàng, bất động sản là lĩnh vực có nguy cơ cao bị đối tượng rửa tiền lợi dụng để thực hiện hành vi phạm tội. Bài viết phân tích một số nguy cơ rửa tiền thông qua giao dịch bất động sản và đề xuất một số biện pháp phòng ngừa có thể áp dụng tại Việt Nam.
1. Trước các diễn biến của tình hình kinh tế – xã hội và tình trạng tội phạm, các quốc gia ngày càng quan tâm đến nguy cơ và những tác hại của tội phạm rửa tiền. Loại tội phạm này làm cho nền kinh tế trở nên kém minh bạch, tạo cơ hội cho các loại hình tội phạm kinh tế khác phát triển.
Những năm qua, Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với nền kinh tế thế giới, đi kèm với quá trình hội nhập là sự xuất hiện một lượng lớn các nguồn vốn trong và ngoài nước được đầu tư vào nền kinh tế. Tuy nhiên, có một số lượng không nhỏ nguồn vốn được đưa vào nền kinh tế nước ta không phải nhằm mục đích sản xuất – kinh doanh mà để hợp pháp hóa về nguồn gốc. Các nguồn vốn được hình thành từ những hoạt động bất hợp pháp như mua bán trái phép chất ma túy, buôn lậu, tham nhũng… khi được đưa vào thị trường trót lọt sẽ trở thành những đồng tiền có nguồn gốc hợp pháp. Và, một trong những thủ đoạn mà các đối tượng sử dụng phổ biến để rửa tiền là đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS).
Báo cáo kết quả đánh giá rủi ro quốc gia về rửa tiền của Ngân hàng Nhà nước năm 2019 cho thấy, nguy cơ rửa tiền trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam ở mức cao do các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng BĐS có thể được thực hiện bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản mà không phải thông qua sàn giao dịch BĐS nên các cơ quan chức năng khó kiểm tra, xác định nguồn gốc.
Theo Bộ Công an, các vụ “đại án” tham nhũng hay đánh bạc qua mạng lớn trong thời gian qua có dấu hiệu về rửa tiền, các tài sản thu được từ các vụ án trên đều liên quan đến tài sản là BĐS. Để rửa tiền, một số đối tượng đã nhờ người thân mua, chuyển nhượng hoặc cho tặng BĐS. Cụ thể, trong đường dây đánh bạc qua mạng do Bộ Công an phối hợp với Công an tỉnh Phú Thọ triệt phá, đối tượng Phan Sào Nam đã chuyển tiền cho dì ruột là Phan Thu Hương đứng ra mua bán, giao dịch nhiều căn hộ chung cư, biệt thự cao cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Kết quả điều tra ban đầu, Phan Thu Hương đã mua một số BĐS tại quận 3, TP. Hồ Chí Minh có giá trị trên 10 triệu USD. Ngoài ra, Phan Sào Nam còn sử dụng hàng chục tỷ đồng để nhờ bạn bè đứng tên các BĐS nhằm mục đích rửa tiền1
Hiện nay, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, hành vi rửa tiền thông qua lĩnh vực BĐS ở Việt Nam có thể được thực hiện mà không gặp quá nhiều khó khăn. Việc mua bán, giao dịch BĐS đa phần được thực hiện bằng tiền mặt và hầu như không có sự giám sát nguồn gốc của nguồn tiền. Nếu không kịp thời có các biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn hiệu quả, chắc chắn trong tương lai, thị trường BĐS Việt Nam sẽ bị các đối tượng trong và ngoài nước lợi dụng để tiến hành rửa tiền từ những khoản tiền có được do hoạt động phạm tội.
Tại Báo cáo “Hồ sơ hoạt động quốc tế về bất động sản tại Mỹ” năm 2017 của Hiệp hội Địa ốc Quốc gia Mỹ (NAR), trong khoảng thời gian từ tháng 4/2016 – 3/2017, người nước ngoài đã chi tới 153 tỷ USD để mua 284.455 BĐS tại nước này. Trong số đó, lượng tiền người Việt Nam bỏ ra chiếm 2%, tương đương với 3,06 tỷ USD. Cũng theo báo cáo này, từ năm 2007, Việt Nam luôn là một trong những quốc gia có người mua nhà tại Mỹ nhiều nhất, với số tiền chi tiêu đứng trong Top 5. Tuy nhiên, đây mới chỉ là số liệu được thống kê tại Mỹ và không loại trừ trường hợp nhiều người Việt Nam chi tiền mua nhà tại các nước có đông người Việt sinh sống, học tập, công tác như Ốt-strây-li-a, Xinh-ga-po, Anh, Đức, Ba Lan, Nhật Bản…2.
Những con số trên cho thấy, một lượng tiền, tài sản lớn đang được đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại các nước phát triển – nơi các dòng tiền được kiểm soát chặt chẽ thông qua hệ thống ngân hàng, trong khi đó hoạt động mua bán, giao dịch BĐS ở Việt Nam lại hầu hết sử dụng cách thức thanh toán là tiền mặt. Đáng lưu ý hơn, thị trường BĐS Việt Nam dễ có nguy cơ bị thao túng, đầu cơ, mua đi bán lại nhiều lần để “ăn chênh lệch”. Những năm qua, việc “bong bóng” BĐS được “thổi phồng” và “vỡ tung” gây khủng hoảng đã tạo tâm lý lo ngại cho nhiều nhà đầu tư và người dân. Dù chưa có thống kê con số cụ thể về hoạt động rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nhưng trên thực tế, nhiều trường hợp đã có dấu hiện rửa tiền với giá trị lớn.
Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) năm 2019 cảnh báo về hiện tượng nghi vấn rửa tiền ở phân khúc BĐS cao cấp. Cụ thể, tỷ lệ đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc này trên địa bàn tăng mạnh. Năm 2018, trong phân khúc BĐS cao cấp, tỷ lệ mua đầu tư chiếm 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, mua để ở chỉ chiếm 26%. Trong khi đó, năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, mua để ở chiếm 35% (so với phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 – 30%, phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%)3. Việc gia tăng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh cũng có thể bị lợi dụng nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ và làm giá ảo trên thị trường BĐS.
Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực BĐS của Bộ Xây dựng đã chỉ ra các dấu hiệu nhận biết giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực BĐS, như: doanh số giao dịch không phù hợp với tình trạng tài chính hoặc thông tin và hoạt động kinh doanh thông thường của khách hàng; có sự thay đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản của khách hàng; không thể xác định được thông tin khách hàng hoặc giao dịch liên quan đến một bên không xác định được danh tính; giao dịch được tiến hành bởi một khách hàng có liên quan đến các hoạt động bất hợp pháp đã đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng mà tổ chức báo cáo biết hoặc có trong danh sách cảnh báo do Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp… Bên cạnh đó, còn có các dấu hiệu như hồ sơ giao dịch có dấu hiệu giả mạo; các giao dịch được ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý; địa chỉ của các bên tham gia giao dịch không chính xác hoặc có thay đổi về địa chỉ so với lần giao dịch trước…
Để bảo đảm công tác phòng, chống rửa tiền, các tổ chức tài chính, tổ chức, cá nhân kinh doanh ngành nghề phi tài chính có liên quan phải có trách nhiệm báo cáo Ngân hàng Nhà nước khi thực hiện các giao dịch có giá trị từ 300 triệu đồng trở lên. Trong danh mục các ngành nghề được nêu tên, có 3 hình thức kinh doanh liên quan đến BĐS là kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới, sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, dường như quy định này vẫn chưa được áp dụng vào thực tế, vì sàn giao dịch BĐS có tâm lý không tiết lộ thông tin khách hàng hoặc sợ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng nên chưa tuân thủ về báo cáo các giao dịch tiền mặt từ 300 triệu đồng trở lên. Mặc dù có quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới BĐS, sàn giao dịch sẽ bị xử phạt nếu không báo cáo các giao dịch có giá trị lớn, không báo cáo các giao dịch đáng ngờ nhưng số trường hợp bị xử lý rất hạn chế, các cơ quan chức năng cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc kiểm tra, xác định nguồn gốc của tiền.
2. Thực trạng trên gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác phòng ngừa, phát hiện, ngăn chặn, xử lý hành vi rửa tiền qua lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, theo Tổ chức Minh bạch quốc tế, Việt Nam hoàn toàn có thể nghiên cứu, áp dụng một số biện pháp sau để phòng ngừa hành vi rửa tiền thông qua lĩnh vực BĐS.
Một là, yêu cầu các cá nhân tiến hành kê khai trung thực tài sản và các giao dịch BĐS phải thông qua hệ thống ngân hàng. Kê khai tài sản giúp minh bạch tài sản mà các tổ chức, cá nhân đang sở hữu, từ đó khiến họ khó có thể bí mật tích lũy tiền, tài sản do phạm tội mà có. Để phòng ngừa tham nhũng, các cá nhân cần tiến hành kê khai tài sản trước và sau khi giữ chức vụ trong cơ quan nhà nước. Tài sản và thu nhập của các cá nhân, đặc biệt là cán bộ, công chức cần phải được công bố rộng rãi trước công chúng, có cơ chế xác minh và ngăn chặn việc che dấu thông tin, tẩu tán tài sản hoặc cản trở, can thiệp trái pháp luật vào hoạt động kiểm tra, xác minh. Mặt khác, để ngăn ngừa nguy cơ rửa tiền qua BĐS, nên có văn bản quy định các giao dịch BĐS đều phải thông qua ngân hàng để hạn chế tiền mặt, khi nguồn tiền đã qua ngân hàng thì ngân hàng có trách nhiệm phải báo cáo và xác minh.
Hai là, bảo đảm có sự tham gia của người giám sát trong các giao dịch BĐS. Các đại lý, ngân hàng và môi giới BĐS có vai trò quan trọng trong các giao dịch và hoàn toàn có thể ngăn chặn dòng tiền bất hợp pháp vào thị trường BĐS. Rửa tiền thông qua lĩnh vực BĐS sẽ bị kiềm chế khi các ngành nghề này được yêu cầu phải tiến hành kiểm tra đối với chủ sở hữu thực sự của BĐS cũng như nguồn gốc của các tài sản.
Ba là, yêu cầu các chủ sở hữu tiến hành đăng ký đất đai tại các phần mềm hoặc trung tâm quản lý trực tuyến. Hoạt động này sẽ giúp cho cơ quan quản lý biết được ai sở hữu tài sản nào, trong thời gian bao lâu, tạo trách nhiệm giải trình lớn hơn đối với nguồn gốc tiền, tài sản đổ vào thị trường BĐS. Bên cạnh đó, tăng cường sự giám sát của các cơ quan, tổ chức cũng như giúp cơ quan thực thi pháp luật dễ thu thập thông tin, tài liệu trong quá trình điều tra vụ án. Tuy nhiên, khi áp dụng biện pháp này cần xem xét đến yếu tố bảo mật thông tin cá nhân, bởi lẽ, trong nhiều trường hợp, những lo ngại về sự xâm phạm quyền riêng tư cũng gắn liền với lo ngại về an toàn của cá nhân chủ sở hữu tài sản.
Bốn là, đa dạng hóa các biện pháp thu hồi tài sản. Ở một số nước phát triển, cơ quan thực thi pháp luật được phép đề nghị tòa án ban hành các lệnh tạm giữ, tịch thu, kê biên, phong tỏa tài sản bằng việc đưa ra các tài liệu, chứng cứ chứng minh tài sản đó có nguồn gốc bất hợp pháp, không phụ thuộc vào việc đối tượng nghi vấn có bị kết tội hay không và trách nhiệm chứng minh nguồn gốc tài sản thuộc về đối tượng sở hữu. Ở Việt Nam, các biện pháp trên chỉ được áp dụng sau khởi tố, trong khi đó nhiều vụ án, các đối tượng là người có chức vụ hoặc có nhiều mối quan hệ đã tẩu tán tài sản trước khi khởi tố vụ án. Nếu các biện pháp này được phép áp dụng có thể giúp nâng tỷ lệ tài sản thu hồi. Ngoài ra, cần có sự phối hợp liên ngành giữa các lực lượng như: công an, viện kiểm sát, kiểm toán…
Năm là, trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế, cần chú trọng công tác hợp tác quốc tế nhằm đấu tranh phòng, chống rửa tiền. Đồng thời, Việt Nam cần tích cực tham gia các cơ chế hợp tác chính thức (hợp tác với Chính phủ) và phi chính thức trong thu hồi tài sản. Để hợp tác quốc tế hiệu quả, đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở pháp lý hoàn thiện, đội ngũ cán bộ chiến sỹ chuyên trách, đặc biệt là cán bộ chỉ huy cần phải có sự nhạy bén về chính trị, tinh thông về nghiệp vụ và có kiến thức sâu về pháp luật quốc tế, ngoại ngữ, đồng thời, phải có sự sáng tạo, khéo léo trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.
Chú thích:
1. Báo cáo kết quả đánh giá rủi ro quốc gia về rửa tiền của Ngân hàng nhà nước năm 2019. https://www.sbv.gov.vn, ngày 14/5/2019.
2. Số tiền người Việt mua nhà ở Mỹ có thể mua 100.000 căn nhà xã hội. https://reatimes.vn, ngày 30/7/2017.
3. Báo cáo số 09/2020/CV- HoREA ngày 06/02/2020 của Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh tổng hợp các đề xuất nhằm tháo gỡ các vướng mắc, hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân.
ThS. Bùi Bảo Trung
Học viện Cảnh sát nhân dân
