(Quanlynhanuoc.vn) – TP. Hà Nội đã triển khai việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bắt đầu từ năm 2005, sau gần 30 năm thực thi, có những giai đoạn được đánh giá thành công, nhưng xét tổng thể thì còn nhiều tồn tại, hạn chế. Nguyên nhân có nhiều, trong đó chính sách đất đai là một trong những rào cản lớn trong quá trình triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tác giả đưa ra một số gợi mở về chính sách đất đai với mong muốn góp phần để thúc đẩy quá trình triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội.
Đặt vấn đề
Qua các mô hình thí điểm, từ năm 2005 TP. Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn thành. Sau nhiều năm “dậm chân tại chỗ”, đến năm 2021, TP. Hà Nội tiếp tục ban hành Đề án cải tạo chung cư cũ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) TP. Hà Nội trực tiếp là Trưởng ban Chỉ đạo. Gần đây nhất, ngày 23/02/2023, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 1186/QĐ-UBND về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021-2025. Trong đó đặt ra mục tiêu triển khai cải tạo, xây dựng lại 4 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D (gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp). Tuy vậy, đến nay công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội vẫn còn gặp phải nhiều khó khăn và vướng mắc, trong đó có chính sách đất đai.
Một số chính sách đất đai liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
Ở góc độ quy định của pháp luật, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư căn cứ theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan. Hiện tại mới có 01 Nghị định của Chính phủ quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Luật Nhà ở năm 2014 tại khoản 2 Điều 13 về chính sách phát triển nhà ở, nêu: “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường”.
Các cơ chế chính sách pháp luật trước đây chưa có quy định Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là đối tượng thực hiện “cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và tái định cư” thống nhất với Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ và cơ sở pháp lý thực hiện thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 và khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai (đối tượng thu hồi đất: tái định cư, chỉnh trang, tái thiết đô thị; thu hồi đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người); nên thực tế còn vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi giao đất, cho thuê đất trong phạm vi dự án; chưa có quy định phân công cụ thể cho các cơ quan, đơn vị chức năng tổ chức triển khai thực hiện.
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP đã có một số chính sách ưu đãi tốt về đất đai, huy động vốn đầu tư và một số chính sách ưu đãi khác (miễn phí thiết kế mẫu, được chỉ định các gói thầu, không phải nộp thuế trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,…). Tuy nhiên, các chính sách này chưa được đồng bộ hóa với các chính sách quy định tại Nghị định; chưa có ưu đãi về huy động vốn từ các nguồn vốn: từ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng, vay tỷ lệ vốn tối đa so với giá trị xây dựng và thiết bị từ Quỹ đầu tư phát triển thành phố Hà Nội.
Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP) của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong đó có quy định chính sách đất đai được cụ thể hóa tại Điều 25, gồm:
(1) Ban hành các quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”. Việc ban hành quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau: khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì việc ban hành các quyết định được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu và lựa chọn chủ đầu tư dự án đối với trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc ban hành các quyết định thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
(2) Các quy định về việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (bao gồm diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công trình công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó, trừ các công trình hạ tầng, trụ sở, nhà làm việc
(3) Xử lý trong trường hợp có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã được lựa chọn. Trường hợp sau khi được lựa chọn mà chủ đầu tư có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch được duyệt và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định của pháp luật.
Lần đầu tiên, trong dư thảo Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi) tại thời điểm xin ý kiến Nhân dân vào thời điểm tháng 2/2023 có đề cập đến dự án chỉnh trang đô thị để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc diện thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 78). Đây cũng là điểm mới trong chính sách đất đai về cải tạo, xây dụng lại chung cư cũ dự kiến sẽ được luật hóa, kỳ vọng tạo điều kiện thuận lợi cho triển khai sau này.
Thực trạng chính sách đất đai liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP. Hà Nội
TP. Hà Nội là địa phương đầu tiên ban hành chính sách trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Theo đó, tại Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND ngày 07/8/2008 của UBND TP. Hà Nội quy định quy chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP. Hà Nội, như sau:
(1) Dự án cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp thuộc dự án chỉnh trang đô thị. UBND thành phố thực hiện việc thu hồi đất và giao đất cho các chủ đầu tư thực hiện dự án; xem xét cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất để phục vụ nhu cầu kinh doanh dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt.
(2) Chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án (kể cả phần diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án theo phương án quy hoạch được phê duyệt) theo quy định của pháp luật hiện hành.
(3) Đối với khu chung cư có nhiều chủ đầu tư lập dự án đầu tư cho từng công trình cụ thể, chủ đầu tư cấp 2 được làm các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định và chịu sự giám sát, quản lý trực tiếp của chủ đầu tư cấp 1 về quy hoạch và kế hoạch thực hiện.
Những chính sách về đất đai trong giai đoạn này đã góp phần nào trong việc thúc đẩy xây dựng lại chung cư cũ tại khu vực Kim Liên, Thái Hà quận Đống Đa, Giảng Võ quận Ba Đình.
Từ năm 2021 đến nay, theo Quyết định số 5289/QĐ-UBND ngày 18/12/2021 của UBND TP. Hà Nội đã chính thức đưa “Đề án xây dựng, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố” triển khai thực hiện với mục tiêu đến năm 2045 sẽ cơ bản hoàn thành công tác xây dựng, cải tạo chung cư cũ. Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, TP. Hà Nội thực hiện theo Điều 6 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trường hợp cần điều chỉnh quy hoạch để đầu tư xây dựng các công trình công cộng (công viên, vườn hoa, công trình đầu mối hạ tầng, công trình công cộng khác mà khu vực đang thiếu/quá tải) thì thực hiện phương án bồi thường như đối với giải phóng mặt bằng các công trình công cộng trên địa bàn thành phố theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai.
Quy định cụ thể về cơ chế ưu đãi đất đai đối với các trường hợp xây dựng nhà ở được các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ, trường hợp thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo giải pháp quy gom.
Thực hiện chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất,… được thực hiện theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 và quy định pháp luật hiện hành có liên quan.
Một số khó khăn, vướng mắc về chính sách trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP. Hà Nội
Thứ nhất, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 69/2021/NĐ-CP về chính sách đất đai có nội dung chưa đồng nhất.
Khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở năm 2014, quy định: “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội ”. Đồng thời, điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định: “Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”. Điều đó cho thấy, có sự khác biệt về quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2014 là chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi để hỗ trợ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc loại nhà ở xã hội.
Mặt khác, điểm a khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho dự án nhà ở xã hội “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” mà dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại không phải là dự án nhà ở xã hội. Quy định này sẽ dẫn tới, có địa phương áp dụng theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, có nơi lại áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể như, từ thực tế trường hợp của chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ 97 – 99 Láng Hạ (Đống Đa, Hà Nội) đề xuất được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất tại dự án và về việc hoàn trả phần diện tích văn phòng làm việc thuộc sở hữu nhà nước. Trường hợp này, Bộ Xây dựng cho biết, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo Nghị quyết số 34 ngày 03/7/2007 của Chính phủ, trong đó đã có quy định các cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính và các cơ chế ưu đãi khác đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Thứ hai, chưa có sự thống nhất về quy định trong giao đất. Về trình tự, thủ tục thực hiện quyết định giao đất và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay cũng thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư với Nghị định số 31/2021/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đầu tư và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.
Thứ ba, vướng mắc khi chưa ban hành hệ số K bồi thường. Theo Thông báo số 03/TB-BCĐ ngày 02/02/2023 thông báo kết luận của Phó Trưởng ban Thường trực Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố tại cuộc họp tổng kết 01 năm triển khai thực hiện đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội năm 2022, nêu rõ: UBND thành phố không xem xét, ban hành văn bản quy phạm pháp luật của thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (nội dung chủ yếu liên quan đến hệ số K và quy trình lựa chọn nhà đầu tư) – theo đề xuất của Sở Xây dựng.
Nguyên nhân là do việc nghiên cứu, xây dựng, thẩm định, ban hành văn bản quy phạm pháp luật của UBND thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đòi hỏi phải có nhiều thời gian, trong khi tiến độ thực hiện đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội hiện nay đã không đáp ứng tiến độ đề ra. Mặt khác, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đã tương đối đầy đủ. Theo đó, các sở, ngành của thành phố vận dụng tối đa các chế định hiện có, phối hợp với Sở Tư pháp nghiên cứu, tham mưu, báo cáo UBND thành phố ban hành văn bản cá biệt để chỉ đạo, điều hành (nhưng vẫn phải bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong triển khai thực hiện) đối với một số tình huống cụ thể.
Một số gợi mở về chính sách đất đai đối với việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP. Hà Nội
Một là, về quan điểm chỉ đạo. Triển khai thực hiện hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo 2 quan điểm, 3 mục tiêu, 8 nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm đã đề ra tại Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố được phê duyệt tại Quyết định số 5289/QĐ-UBND ngày 18/12/2021 của UBND thành phố và tiến độ triển khai thực hiện theo 5 Kế hoạch triển khai thực hiện Đề án.
Thực hiện, áp dụng đồng bộ và hiệu quả các cơ chế chính sách pháp luật về nhà ở, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai và quy định, pháp luật hiện hành có liên quan của Nhà nước và Thành phố; áp dụng hiệu quả các quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Hai là, cần luật hóa về chính sách đất đai trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Các chính sách về đất đai hiện đang được quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP cần thống nhất quan điểm và được luật hóa đưa vào dự thảo Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi) để trình Quốc hội thông qua, bảo đảm hiệu lực pháp lý cao trong quá trình thực hiện. Đồng thời, bổ sung một số cơ chế chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và quy định khung cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư rõ ràng để doanh nghiệp và người dân có cơ sở thực hiện, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở với pháp luật về xây dựng, quy hoạch và pháp luật có liên quan .
Ba là, thực hiện các chính sách ưu đãi về đất đai. Thực hiện chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất,… theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 và quy định pháp luật hiện hành có liên quan. Thành phố xem xét đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới quy hoạch khu/nhóm chung cư cũ bằng vốn đầu tư công (dự án thành phần) với những công trình thuộc trách nhiệm đầu tư của nhà nước theo đúng quy định pháp luật.
Bốn là, thống nhất cơ chế đền bù. Các khu chung cư cũ có khá nhiều hộ gia đình chính sách đang sinh sống, là khu vực trung tâm, thuận tiện đi lại và kinh doanh buôn bán, do vậy, cần chú ý đến đặc thù này của khu ở, đặc biệt đối với các hộ gia đình đang sinh sống tại các khu nhà biệt thự và nhà liền kề, chủ đầu tư cần có các cuộc tiếp xúc trao đổi và thỏa thuận rõ ràng hơn về cơ chế chính sách đền bù (như nhà đổi nhà) trong trường hợp phải phá dỡ di chuyển để có được phương án quy hoạch hợp lý nhất, có như vậy, thì mới có thể nhận được sự ủng hộ của các gia đình này đối với dự án.
Đa phần người dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Vì vậy, việc xây dựng mới lại khu chung cư cần xem xét và cố gắng đáp ứng được những yêu cầu chính đáng của cư dân. Để giải quyết được bài toán kinh tế cho các chủ đầu tư, thành phố nên cân nhắc tới việc điều chỉnh quy hoạch phân khu, nên cho phép nâng tầng cao và tăng dân số cục bộ trong khả năng có thể “dung nạp” của khu đất. Vì vậy, chủ đầu tư cần có phương án quy hoạch toàn diện để đánh giá về khả năng đáp ứng được yêu cầu này hay không, hoặc cách thức, phương án thỏa thuận đền bù được sự đồng thuận của người dân.
Kết luận
Chính sách đất đai luôn là bài toán khó trong việc chỉnh trang đô thị nói chung và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nói riêng. Thời điểm hiện tại đang là cơ hội thuận lợi để TP. Hà Nội có thể kiến nghị với các cấp có thẩm quyền ban hành những chính sách đất đai đặc thù trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ khi mà đồng bộ hệ thống các luật: đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đang trong quá trình dự thảo, sửa đổi hiện nay.
Việc sửa đổi, bổ sung phù hợp chính sách đất đai liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần được luật hóa và thống nhất, là hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thuận lợi. Bên cạnh đó, những bài học từ việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trước đó cũng là cơ sở quan trọng cần lưu tâm đối với UBND thành phố Hà Nội.
