PGS.TS Nguyễn Thị Hải Vân
Học viện Chính trị Công an nhân dân
(Quanlynhanuoc.vn) – Thực tiễn cho thấy, khi nghiên cứu lý luận địa tô tư bản chủ nghĩa của C.Mác đã giúp chúng ta hiểu rõ bản chất quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp, hơn thế nữa là cơ sở khoa học để Nhà nước vận dụng ban hành, xây dựng các chính sách kinh tế liên quan đến thuế nông nghiệp, đặc biệt là liên quan đến việc định giá đất đai trong giai đoạn hiện nay. Việc định giá đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả. Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính cho các chủ thể sử dụng đất, khuyến khích các chủ thể đầu tư phát triển kinh tế; bảo đảm định hướng xã hội chủ nghĩa.
Khái quát về lý luận địa tô của C.Mác
Khi chủ nghĩa tư bản thâm nhập vào nông nghiệp thì những quy luật kinh tế cũng phát sinh tác dụng trong nông nghiệp. Đặc biệt, sự tích tụ và tập trung sản xuất trong nông nghiệp đã dẫn đến sản xuất lớn tư bản chủ nghĩa chèn lấn và phá sản sản xuất nhỏ của nông dân. Đặc điểm nổi bật nhất của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp là thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất của địa chủ. Độc quyền sở hữu ruộng đất xuất phát từ nền sản xuất tư bản chủ nghĩa dựa trên chế độ sở hữu độc quyền của giai cấp các nhà tư bản về những tư liệu sản xuất chủ yếu. C.Mác đã chỉ ra, nếu quyền sở hữu ruộng đất biến thành sở hữu của Nhân dân thì sẽ mất hết cái cơ sở của nền sản xuất tư bản chủ nghĩa. Trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, sự độc quyền tư hữu ruộng đất có đặc điểm là nó nằm trong tay một giai cấp đặc biệt, đó là những kẻ sở hữu ruộng đất.
Độc quyền tư hữu ruộng đất đã dẫn đến quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp bao hàm mối quan hệ giữa ba giai cấp: (1) Các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và mua sức lao động của công nhân nông nghiệp; (2) Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, thu địa tô đất đai; (3) Công nhân nông nghiệp là người lao động làm thuê cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy, địa tô tư bản chủ nghĩa là bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nông nghiệp, do công nhân trong nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh trong nông nghiệp phải trả cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất.
C.Mác chỉ rõ cơ sở của địa tô tư bản chủ nghĩa là quyền sở hữu ruộng đất, địa tô là sự thực hiện về mặt kinh tế. C.Mác nói: “Dù hình thái đặc thù của địa tô thế nào, nhưng tất cả các loại hình thái của nó đều có một điểm chung này: sự chiếm hữu địa tô là hình thái kinh tế dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện”1. Nghĩa là số tiền nào đó mà địa chủ thu được hằng năm nhờ cho thuê một mảnh của địa cầu. Địa tô tư bản chủ nghĩa vừa biểu hiện quan hệ bóc lột của địa chủ và tư bản đối với công nhân nông nghiệp, vừa biểu hiện quan hệ giữa địa chủ và nhà tư bản trong việc chia nhau giá trị thặng dư bóc lột của công nhân nông nghiệp làm thuê. Địa tô tư bản chủ nghĩa được biểu hiện theo các hình thức sau:
(1) Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên những ruộng đất có điều kiện thuận lợi, là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm do điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất quyết định và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất trung bình và tốt. Xét về cơ sở hình thành lợi nhuận siêu ngạch và việc chuyển hóa lợi nhuận siêu ngạch thành địa tô, địa tô chênh lệch bao gồm:
Địa tô chênh lệch 1, địa tô thu được trên những ruộng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi: độ màu mỡ của đất đai và vị trí của đất gần hay xa nơi tiêu thụ. Điều kiện tự nhiên thuận lợi tạo cho tư bản nông nghiệp có năng suất cao hơn.
Địa tô chênh lệch 2, gắn liền với hiệu quả khác nhau của số tư bản đầu tư thêm trên cùng một diện tích ruộng đất, tức gắn liền với việc thâm canh trong nông nghiệp. Việc thâm canh đòi hỏi phải tăng quy mô kinh doanh tối thiểu, mà dưới mức đó thì một doanh nghiệp cá biệt không thể tiến hành kinh doanh một cách có kết quả được. Tư bản nào vượt quá mức trung bình cao hơn mức tối thiểu trên thì có thể thu được lợi nhuận siêu ngạch. Muốn vậy, phải đầu tư thêm tư liệu sản xuất và lao động trên cùng một khoảnh đất, phải cải tiễn kỹ thuật nâng cao chất lượng canh tác để tăng năng suất lao động, năng suất ruộng đất. C. Mác khẳng định: “… mỗi một bước tiến của nền nông nghiệp tư bản chủ nghĩa không những là một bước tiến trong nghệ thuật bóc lột công nhân mà đồng thời còn là một bước tiến trong nghệ thuật bóc lột đất đai”2.
(2) Địa tô tuyệt đối, là một phần giá trị thặng dư mà địa chủ thu được nhờ dựa vào sự độc quyền tư hữu ruộng đất. Đó là số dư ra của giá trị so với giá cả sản xuất xã hội của nông sản. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là do nông sản được bán theo giá trị thị trường cao hơn giá cả sản xuất, bởi vì cấu thành hữu cơ tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp.
(3) Địa tô xây dựng, địa tô hầm mỏ và giá cả ruộng đất. Địa tô đất xây dựng và địa tô hầm mỏ về cơ bản cũng được hình thành như địa tô đất nông nghiệp. Trong số đất đai trên, có những loại đất có thể có những loại cây cho sản phẩm quý hiếm hoặc có giá trị cao hay có những khoáng sản đặc biệt có giá trị, thì địa tô của những đất đai đó sẽ rất cao, gọi là địa tô độc quyền. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền cao của sản phẩm thu được trên ruộng đất ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ, người sở hữu những đất đai đó.
Giá cả ruộng đất là địa tô tư bản hoá và đã được tính trước. Mặc dù ruộng đất không có giá trị nhưng nó vẫn là đối tượng mua bán (do ruộng đất bị những kẻ chiếm hữu nó chiếm làm của riêng), do đó nó có giá cả. C.Mác khẳng định: “Chính cái địa tô đã được tư bản hóa cấu thành giá mua hoặc giá trị của ruộng đất. Đó là một phạm trù prima facie (mới thoạt nhìn) thì cũng bất hợp lý như giá cả của lao động, vì đất không phải là sản phẩm của lao động và do đó không có giá trị, nhưng mặt khác, đằng sau cái hình thái bất hợp lý ấy, ẩn giấu một quan hệ sản xuất hiện thực”3.
Những thành công trong việc định giá đất đai ở Việt Nam hiện nay
Thứ nhất, đất đai được thừa nhận là hàng hóa đặc biệt, hàng hóa quyền sử dụng đất. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, quan điểm về đất đai cũng từng bước được chuyển đổi và phát triển cả về lý luận và thực tiễn. Từ chỗ đất đai không được coi là hàng hóa và không được mua bán, trao đổi đến việc thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và được tham gia các quan hệ dân sự. Cho đến nay, đất đai đã thực sự được coi là hàng hóa và là hàng hóa đặc biệt, hàng hóa quyền sử dụng đất.
Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trong Dự thảo Luật Đất đai (được sửa đổi), tại Điều 13 cũng chỉ rõ: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Và gần đây nhất, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XIII) về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” tiếp tục khẳng định về quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa vì đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ.
Thứ hai, giá đất do Nhà nước quy định là giá cả thị trường và chịu tác động của các yếu tố thị trường.
Giá đất ở nước ta hiện nay được hình thành từ ba con đường: giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đấu thầu quyền sử dụng đất và giá đất do Nhà nước quy định. Ba loại giá trên là xuất phát từ ba quan hệ đất đai thực tế đang diễn ra trên thị trường đất đai: quan hệ chuyển nhượng, quan hệ đấu thầu và quan hệ giao và cho thuê đất. Trong ba quan hệ đó, quan hệ chuyển nhượng và quan hệ đấu thầu mang tính khách quan và phản ánh tình hình thị trường, còn quan hệ giao và cho thuê đất thì phần nào mang tính chủ quan nhưng vẫn bảo đảm sát giá cả thị trường. Điều này được bảo đảm ở nguyên tắc và phương pháp định giá đất.
Tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định: nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Ở Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XIII) về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách cũng quy định về bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch, như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm… Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và được điều chỉnh theo biến động của giá cả thị trường. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, giá đấu thầu quyền sử dụng đất là căn cứ để nhà nước định giá đất.
Thứ ba, giá đất được quy định theo mục đích sử dụng, theo vùng và cho từng thời điểm cụ thể.
Giá đất do Nhà nước quy định về cơ bản là tương đối ổn định, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, không thụ động chạy theo sự biến động thất thường của thị trường, bảo đảm lợi ích cho người sử dụng đất.
Theo mục đích sử dụng, đất được phân theo hai nhóm: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó, đất xây dựng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo thời hạn sử dụng, đất được phân theo hai nhóm:
Ở nhóm sử dụng ổn định lâu dài: đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan và các công trình sự nghiệp, đất an ninh quốc phòng và một số loại đất chuyên dùng khác.
Nhóm đất sử dụng có thời hạn là đất được sử dụng vào sản xuất – kinh doanh ở các lĩnh vực, ngành nghề… (Điều 147, 148 Luật Đất đai năm 2013).
Quy định phân loại đất như trên để định giá cơ bản là hợp lý, đã căn cứ vào vai trò của đất trong quá trình sản xuất và đời sống với tư cách là tư liệu sản xuất hay là điều kiện của quá trình sản xuất. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất, còn đối với đất xây dựng thì đất đai là điều kiện của quá trình sản xuất. Do đó, các yếu tố ảnh hưởng tới địa tô cũng không giống nhau.
Thứ tư, giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước và người sử dụng.
Trong thị trường đất đai, hàng hóa thực sự là quyền sử dụng đất, chứ không phải bản thân đất đai. Giá trị quyền sử dụng đất mới là đối tượng để thực hiện quan hệ giữa người sử dụng và chủ sở hữu. Theo quy định, “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai”, “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Giá quyền sử dụng đất do Nhà nước quy định, một mặt, vừa bảo đảm được quyền định đoạt của chủ sở hữu pháp lý là Nhà nước đối với đất đai; bảo đảm lợi ích kinh tế của chủ sở hữu; vừa đảm bảo lợi ích của những người sử dụng đất. Mặt khác, do giá đất mà Nhà nước quy định sát với giá thị trường và ở mức “thâm canh” trung bình nên khuyến khích được người sử dụng đất đầu tư thâm canh, tăng thu lợi nhuận siêu ngạch. Trong quá trình giải quyết quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng, Nhà nước còn thực hiện lợi ích theo từng nhóm chủ thể, từng nhóm quan hệ nhất định. Thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất cho một số đối tượng ưu tiên, trong giao đất, cho thuê đất trong thu hồi đất; ngoài bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, Nhà nước còn thực hiện chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nhằm bảo đảm thu nhập và ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.
Một số hạn chế trong việc định giá đất đai
Đối với thị trường đất đai ở nước ta hiện nay, chưa có quy định nào về Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu ngoài quy định Nhà nước thực hiện bình ổn giá, nhưng cũng chưa có các biện pháp cụ thể. Chính điều này đã làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giá cả dễ biến động và sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu quả sử dụng đất, hạn chế sự phát triển của nền kinh tế.
Ngoài ra, đầu cơ cũng là một yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường đất đai. Nhà nước đã có các quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất. Nghiêm cấm các tổ chức được giao dự án xây dựng nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền; quy định thời gian đưa đất vào sử dụng, nếu quá thời hạn sẽ bị thu hồi. Các quy định đó tuy có hạn chế được tình trạng sử dụng đất không hợp lý song cũng chưa phải là quy định để loại trừ được tình trạng đầu cơ.
Trong phương pháp xác định giá đất theo thu nhập, việc quy định lấy thu nhập thuần túy để xác định giá là chưa hợp lý. Theo C.Mác, giá đất là địa tô tư bản hoá; là tư bản hóa các khoản thu nhập do quyền sở hữu đất mang lại chứ không phải là thu nhập thuần túy. Trong thu nhập thuần túy bao gồm cả lợi nhuận bình quân, địa tô, lợi tức được thu từ ruộng đất tư bản (Terre-capital). Vì vậy, việc lấy thu nhập thuần túy để định giá làm cho giá đất cao hơn giá cả thực tế của nó dẫn đến ảnh hưởng tới lợi ích của người sử dụng đất và sự phát triển kinh tế – xã hội.
Trên thị trường, ngoài đất đai, còn có cả bất động sản gắn liền đất đai. Do đó, trong giá giao dịch trên thị trường, ngoài giá trị quyền sử dụng đất, còn phải tính tới giá trị bất động sản. Trong quy định, giá trị tài sản trên đất để khấu trừ là giá trị còn lại của tài sản. Giá trị đó được xác định bằng phương pháp khấu hao đối với tài sản đang trong thời hạn sử dụng; đối với tài sản đã khấu hao hết được xác định theo giá trị thực tế còn lại; đối với tài sản đang trong quá trình đầu tư là giá trị thực tế đã đầu tư. Vì thế việc xác định giá trị tài sản trên đất sẽ làm sai lệch đất, làm cho giá đất do Nhà nước quy định phản ánh không sát với giá cả trên thị trường…
Một số giải pháp hoàn thiện việc quy định giá đất ở nước ta trong thời gian tới
Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, quan điểm về đất đai cũng từng bước được chuyển đổi và phát triển cả về lý luận và thực tiễn. Từ chỗ đất đai không được coi là hàng hóa và không được mua bán, trao đổi đến việc thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và được tham gia các quan hệ dân sự. Cho đến nay, đất đai đã thực sự được coi là hàng hóa và là hàng hóa đặc biệt, hàng hóa quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để hoàn thiện việc quy định giá đất ở nước ta trong thời gian tới thì cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau:
Một là, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có quản lý thị trường bất động sản. Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt là các quy phạm pháp luật có liên quan tới đất đai và thị trường bất động sản; bảo đảm tính hệ thống, đồng bộ, cụ thể. Đẩy mạnh cải cách hành chính, nhất là cải tiến các thủ tục về: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký bất động sản, về chuyển nhượng, thế chấp…
Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch đất đai, bảo đảm thống nhất giữa quy hoạch địa phương, quy hoạch vùng và quy hoạch trong cả nước; công khai phổ biến thông tin về quy hoạch cho mọi người dân. Đồng thời, tổ chức tốt hệ thống thông tin về thị trường đất đai, thị trường bất động sản. Tổ chức nhiều kênh thông tin: qua sàn giao dịch chứng khoán, các công ty tư vấn, môi giới bất động sản, qua các phương tiện thông tin đại chúng: truyền hình, đài, báo…
Hai là, Nhà nước phải áp dụng các biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất, chống đầu cơ về đất đai. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát giá thị trường nhưng không có nghĩa là thụ động chạy theo những biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do các nhân tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu trên thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập hoặc một số biện pháp khác.
Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm các tổ chức chuyển quyền sử dụng đất theo dự án dưới hình thức “bán nền” mà chưa có đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, nếu quá thời hạn quy định mà đất không được đưa vào sử dụng sẽ bị thu hồi để hạn chế tệ đầu cơ.
Ba là, việc định giá đất phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.Giá đất do Nhà nước quy định gắn với lợi ích kinh tế của cả Nhà nước và các chủ thể kinh tế, do đó hoàn thiện việc quy định giá đất phải tính đến các lợi ích ấy. Đặc biệt, khi thu hồi đất, để xác định mức bồi thường thỏa đáng phải xét tới địa tô chênh lệch II, đây là khoản thu nhập tăng thêm do quá trình đầu tư của người sử dụng đất. Do đó, việc bồi thường cần có cơ chế thích hợp để người sử dụng đất không bị thiệt thòi khi đất bị thu hồi.
Bốn là, nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương. Những năm qua, việc thực thi các nghĩa vụ tài chính về đất đai thường xảy ra sai phạm, thất thoát liên quan đến xác định tiền sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Một số lỗ hổng làm thất thoát nguồn thu tiền sử dụng đất, gây thất thoát vốn, tài sản nhà nước và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, như: việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi; tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường; chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường; thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp làm thất thoát khoản tiền sử dụng đất mà chủ dự án bất động sản phải nộp… Do đó, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát một cách thường xuyên và chuyên nghiệp để phát hiện và kịp thời xử lý những hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động định giá đất tại các địa phương.
